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　　春節過(guò)后，京城的二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現回暖的跡象。據統計資料顯示，節后至今客戶(hù)登記量相比1月份同期上漲了20.1%。需求上漲最明顯的區域主要分布在中高檔房產(chǎn)集中的區域，其中以萬(wàn)柳、中關(guān)村、朝陽(yáng)公園需求量漲幅最高，3個(gè)區域環(huán)比1月份同期客戶(hù)需求分別上漲了37.9%、38%和36.2%。從這些區域增長(cháng)的需求來(lái)看，總價(jià)在200萬(wàn)元/套以上的中高檔房產(chǎn)占到了6成，成為打破“淡市”局面、引領(lǐng)回暖的排頭兵。

　　中高檔房交易量逐月走高

　　購買(mǎi)者主要集中在高收入人群的中高檔住宅，經(jīng)過(guò)此前市場(chǎng)的波動(dòng)再次顯示了其較強的“抗跌性”，這也是決定200萬(wàn)元/套以上中高價(jià)位房產(chǎn)交易比重逐月持續走強的關(guān)鍵。自去年10月份起，總價(jià)在200萬(wàn)元/套以上二手房成交比重逐漸上漲，2007年11月、12月以及今年1月總價(jià)在200萬(wàn)元/套以上二手房成交比重分別為5.6%、7.0%、8.8%，主要仍集中在萬(wàn)柳、中關(guān)村、朝陽(yáng)公園等中高價(jià)位房產(chǎn)較為集中的區域。而春節長(cháng)假過(guò)后，萬(wàn)柳、中關(guān)村、朝陽(yáng)公園等區域，200萬(wàn)元/套以上的二手房需求量相比1月同期上漲了近4成，房產(chǎn)交易更是超過(guò)10%。

　　業(yè)內人士認為，200萬(wàn)元/套以上房產(chǎn)交易比重走強的關(guān)鍵原因，除了該類(lèi)房產(chǎn)在政策調控之下更具不可替代性外，更為主要的一點(diǎn)是消費者對于追求居住舒適度的提升。而中低價(jià)位房會(huì )受到限價(jià)房、政策性租用房等影響，使得部分中低價(jià)位購房者的可選擇性增多，在一定時(shí)間內影響了中低價(jià)位房產(chǎn)的整體交易。

　　相比中低價(jià)購房者，中高檔住宅的購房者更加注重房產(chǎn)本身所獨自享有的區位優(yōu)勢和房屋品質(zhì)，如區域資源的不可復制性和社區小環(huán)境等。而一般中低價(jià)位購房者更加關(guān)注的是公共資源是否優(yōu)越，如交通狀況、生活便利度。

　　因此，具有生態(tài)資源、教育資源和商業(yè)資源優(yōu)勢，形成成熟高檔居住氛圍的萬(wàn)柳、中關(guān)村及朝陽(yáng)公園，進(jìn)一步顯現出區位的“聚集”優(yōu)勢，使得區域內中高價(jià)位房產(chǎn)交易更加集中，3個(gè)區域交易比重占到了整體中高價(jià)位房產(chǎn)交易量的3成左右。

　　限價(jià)房節后沖擊樓市

　　去年北京推出了包括海淀溫泉鎮、順義新城1號地等定向安置限價(jià)房地塊在內的共計5批8塊限價(jià)地，今年2月19日，又再推豐臺花鄉紀家廟兩限房；這9塊限價(jià)房?jì)r(jià)格從4800-7800元/平方米不等。限價(jià)房的持續推出，以及2月18日北京市建委公布限價(jià)房購買(mǎi)政策，使節后市場(chǎng)對限價(jià)房產(chǎn)生了空前的熱情。業(yè)內人士認為，盡管限價(jià)房因價(jià)格低于周邊房?jì)r(jià)而廣受關(guān)注，但由于區域情況各不相同，限價(jià)房對區域市場(chǎng)的影響也不盡相同，并且暫不會(huì )對整體市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

　　其中，大盤(pán)集中且價(jià)格已趨于高位的花鄉區域，目前房?jì)r(jià)已經(jīng)達到1.5萬(wàn)元/平方米，與區域推出的限價(jià)房單價(jià)相比高出8700元/平方米。但由于供應僅有2600套，因此除可能產(chǎn)生短期影響外，對區域市場(chǎng)的整體影響并不顯著(zhù)。而周邊新建商品房單價(jià)高出限價(jià)房?jì)杀兑陨系男�營(yíng)區域，限價(jià)房所帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊明顯強于花鄉。但業(yè)內人士認為，在分流新建商品房客戶(hù)的同時(shí)，限價(jià)房建設也使區域配套不斷完善，對區域房產(chǎn)發(fā)展能夠起到帶動(dòng)作用。

　　此外，在限價(jià)房供應體量最大的常營(yíng)鄉區域，限價(jià)房的推出無(wú)疑延緩了區域房?jì)r(jià)的快速上漲。目前，常營(yíng)區域二手房均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，而常營(yíng)限價(jià)房均價(jià)僅為5900元/平方米，且體量超大，達到101萬(wàn)平方米。(仰靜)