發(fā)表評論 根據福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數據顯示，截至2月25日，福州住宅共成交700多套，這一數據與去年同期相比下降將近四成，在南方大部分地區遭遇百年一遇寒冬的時(shí)刻，福州的樓市也陷入了十年來(lái)的最低點(diǎn)。按照買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的購房邏輯，在這樣的特殊時(shí)刻，大部分的購房者都應選擇觀(guān)望等待，然而在這樣的敏感時(shí)刻仍然有一些人入市購房。
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這些在淡市中買(mǎi)房的人，引起了記者的注意。這些購房者都是些什么人？他們如何購房？他們的購房邏輯又是什么？為此記者前往福州各大售樓部進(jìn)行了實(shí)地了解。
老客戶(hù)推薦的房子，更信賴(lài)
第一站：東方名城今年1月份推出2000多套新房源，均價(jià)在7000元/平方米
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東方名城位于東江濱，背靠鼓山，前望閩江，房?jì)r(jià)適中。今年1月份，開(kāi)發(fā)商名城地產(chǎn)一次性推出2000多套房源，目前已經(jīng)賣(mài)掉800多套，銷(xiāo)售率接近百分之四十。
根據售樓部經(jīng)理劉云琴介紹，東方名城的銷(xiāo)售有一個(gè)有趣的現象，已成交房源中的一半客戶(hù)是由老客戶(hù)帶來(lái)的。這些老客戶(hù)不但帶朋友去看房，還充當現場(chǎng)解說(shuō)，專(zhuān)業(yè)水平不亞于售樓人員。一位在銀行工作的客戶(hù)在2006年購買(mǎi)了名城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的名城港灣，這次又在東方名城買(mǎi)了一套房子，后來(lái)又帶了好幾批朋友來(lái)看房，最后成交了三四套。
劉云琴說(shuō)，淡季售房單靠售樓人員一個(gè)途徑很難，老客戶(hù)的好口碑在此時(shí)對成交尤為重要。在東方名城的銷(xiāo)售過(guò)程中，老客戶(hù)介紹新朋友購買(mǎi)的占到了百分之五六十。對于購房者來(lái)說(shuō)，老客戶(hù)的介紹更加值得信賴(lài)。
市中心，大面積高總價(jià)較俏
第二站：香頌楓丹去年11月份推出一批新房源，均價(jià)在12000元/平方米
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香頌楓丹是一個(gè)位于白馬路邊的高檔樓盤(pán)，周邊配套極為齊全，寶萬(wàn)商圈近在咫尺，中亭街、東街口也都在五分鐘車(chē)程以?xún)�，可以說(shuō)是一處極佳的生活居所。去年11月份，香頌楓丹一期公開(kāi)，共推出一百多套房源，面積從120平米到220平方米不等。從銷(xiāo)售情況看，面積較大的戶(hù)型銷(xiāo)售情況反而更好。
香頌楓丹售樓部經(jīng)理林佳茹表示，與其他樓盤(pán)不同，香頌楓丹屬于高端住宅，走的是品質(zhì)路線(xiàn)，購賣(mài)香頌楓丹的客戶(hù)大多數為二三次甚至是四次置業(yè)，對于這些客戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們更加看中的是房子的品質(zhì)以及房子自身的稀缺性，價(jià)格因素反而淡化了，淡旺季對它的銷(xiāo)售影響不大。因此在香頌楓丹中，戶(hù)型更大位置更佳的優(yōu)質(zhì)房源反而比面積小的房子賣(mài)得好。
淡季置業(yè)，選擇好品牌
第三站：江南水都·心巢今年1月19日推出100多套精裝小戶(hù)型，均價(jià)8500元/平方米
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即使是在淡季，作為融僑集團的第一個(gè)精裝修產(chǎn)品江南水都心巢依然受到了許多購房者特別是首次置業(yè)年輕購房者的喜愛(ài)。
2月25日下午，在江南水都售樓部，前來(lái)看房的人絡(luò )繹不絕，售樓部現場(chǎng)非常熱鬧。根據售樓部人員的介紹，心巢主力戶(hù)型從40平方米到80平方米，主要針對年輕白領(lǐng)，這個(gè)群體剛工作不久，家里又有一定條件能夠幫忙支付首付。在目前市場(chǎng)比較冷淡的情況，這一準確的定位幫助心巢實(shí)現了差異化，與此同時(shí)，針對這一群體的特性，心巢還推出了首付百分之二十，按揭三十年的貸款服務(wù)，以40平方米的戶(hù)型為例，8500元/平方米的均價(jià)，一套房子差不多為四十萬(wàn)元左右，首付八萬(wàn)，每個(gè)月一兩千元，就可以享受到江南水都2800畝大盤(pán)的配套。
融僑地產(chǎn)銷(xiāo)售總監林玲說(shuō)，購買(mǎi)心巢的客戶(hù)80%是首次置業(yè)的年輕人，對于首次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，更加看中項目的品牌。不管是自主還是投資，在目前市場(chǎng)比較冷淡的情況下，好的品牌好的產(chǎn)品抗跌性更強。
照著(zhù)樣板區買(mǎi)房，心里踏實(shí)
第四站：公園道一號三期海潤天地今年1月份推出部分新房源，均價(jià)20000多元/平方米
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公園道一號海潤天地位于烏龍江邊，今年1月份推出部分新房源，在市場(chǎng)比較平淡的情況下，在農歷新年前后，在樓市最淡的時(shí)侯，海潤天地卻以20000多元/平方米的價(jià)格一下子成交了兩套大戶(hù)型住宅。主要原因就在于海潤天地樣板區的驚艷亮相。
公園道一號售樓部經(jīng)理吳劍平說(shuō)，現在的客戶(hù)不比以往，下單特別謹慎。特別是像海潤天地這樣的頂級豪宅產(chǎn)品，要讓客戶(hù)信服就必須要讓客戶(hù)眼見(jiàn)為實(shí)。為此，在打造精品樣板房的基礎上，海潤地產(chǎn)還投下巨資打造樣板區，100%的天然原石干掛外立面，500平方米的精裝修門(mén)廳區。
吳劍平表示，購買(mǎi)海潤天地的客戶(hù)大部分是私營(yíng)企業(yè)主，對于他們來(lái)說(shuō)，最看中的是項目的品質(zhì)以及社區自身的圈子氛圍。雖然現在市場(chǎng)很淡，但是好的產(chǎn)品永遠不會(huì )有冬天。
關(guān)注五四北
第五站：福晟·錢(qián)隆御景今年1月份推出三十套特惠房，均價(jià)7000元/平方米
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“買(mǎi)90平方米送30平方米”，福晟錢(qián)隆御景春節期間推出這一特惠活動(dòng)引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。根據福晟集團銷(xiāo)售部經(jīng)理葉秋鶯介紹，自推出這一優(yōu)惠活動(dòng)以來(lái)，錢(qián)隆御景售樓部的人流量明顯增多，三十套優(yōu)惠房也基本銷(xiāo)售完畢。
葉秋鶯表示，購買(mǎi)錢(qián)隆御景特惠房的客戶(hù)大部分為長(cháng)期關(guān)注五四北的首次購房者。他們大部分工作在五四路、華林路的CBD地區，對于五四北具有強烈的認同感。在市場(chǎng)冷淡的背景下，此次特惠房推出，給這些希望在五四北購房的人提供了一次很好的機會(huì )。受到熱捧也就不足為奇了。
買(mǎi)房的人是誰(shuí)？首次置業(yè)、長(cháng)期理性投資者
如果說(shuō)，在樓市普漲的年代，買(mǎi)一套房子只是給家庭添置一個(gè)大件物品的話(huà)，現在買(mǎi)房就需要很大的勇氣了。從以上售樓部的調查情況可以看出，目前的購房者大致可分幾類(lèi)：
一類(lèi)是剛性的首次置業(yè)者。這是中國人的特點(diǎn)，買(mǎi)房是為了讓自己有安定感，也是對家庭責任感的體現。有房才有家，這部分需求的購房者反而容易在淡季出手。正如一個(gè)購房者所說(shuō)：“也許這不是買(mǎi)房子的好時(shí)機，卻是我需要買(mǎi)房子的時(shí)機”。這部分剛性需求者大都是剛剛畢業(yè)的年輕人，有一定的經(jīng)濟實(shí)力，他們是像江南水都·心巢這樣中小戶(hù)型樓盤(pán)的主要買(mǎi)家。
其次是長(cháng)期對某一區域關(guān)注的人，比如較長(cháng)時(shí)間住在某區，對區域的情況非常了解，對該區的房子在過(guò)去幾年中價(jià)格的變化以及什么樣的戶(hù)型更適合自己了如指掌，這些人以換樓為主，兼有改租為買(mǎi)的首次置業(yè)者。錢(qián)隆御景、東方名城就是這方面的典型。根據東方名城售樓部經(jīng)理劉云琴的介紹，許多購買(mǎi)東方名城的客戶(hù)看中的是樓盤(pán)所屬的江濱板塊，他們關(guān)注東方名城時(shí)間很長(cháng)，對江濱非常認同。許多客戶(hù)在市中心都有住房，但他們都希望把原來(lái)的房子賣(mài)掉，在東方名城實(shí)現終極置業(yè)；
還有長(cháng)期的理性投資者，這里有套股換樓的，有對未來(lái)充滿(mǎn)信心的，有要對抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要買(mǎi)家。目前樓市的大環(huán)境決定了投資的難度，但是依然有許多人選擇投資，只不過(guò)與之前的短線(xiàn)投資相比，更多的人選擇的是長(cháng)線(xiàn)投資。
他們怎么買(mǎi)房？廣泛了解信息，該出手時(shí)就出手
根據麥田房產(chǎn)市場(chǎng)研究部的研究報告表明，當前大部分購房者以自住為主，短期投資客很少，換房的人較少。相比其他板塊，市中心目前的交易比較活躍，大部分客戶(hù)看重市中心的配套以及較好的抗跌性。從市場(chǎng)的人流量來(lái)看，目前這個(gè)階段比年前上門(mén)量要好很多，年前一般上門(mén)客戶(hù)單店差不多為一到兩組，現在每天可以達到七八組；從成交量來(lái)看，比年前好一點(diǎn)。其中比較明顯的是，以往成交一套房屋客戶(hù)一般只需要看兩到三套房子就能成交，但是現在要看五到六套甚至更多房屋，客戶(hù)最終才能下定。
麥田房產(chǎn)市場(chǎng)研究部邱經(jīng)理表示，與去年高潮時(shí)買(mǎi)房的“羊群效應”不同，目前的購房者更接近專(zhuān)業(yè)的購房者：首先是大量地看房，不只是比較一手的開(kāi)發(fā)商的房子，還比較同區的二手房，甚至是廣泛區域的房子，從容而專(zhuān)業(yè)；其次是砍價(jià)能力強，不到心理接受的價(jià)位決不出手，而正因為掌握了大量的信息，以至于他們可以判斷出手下訂的時(shí)機；當然，他們會(huì )總結出最為合適的條件，比如付款方式和裝修設備，以及付傭金的優(yōu)惠。
這樣的情況，同樣發(fā)生在新房市場(chǎng)。中庚國際華府售樓部經(jīng)理胡萍說(shuō)，與以往的不同，現在的購房者更加的理性，他們往往要通過(guò)很長(cháng)時(shí)間的比較才能確定。舉個(gè)例子，最近一位客戶(hù)購買(mǎi)國際華府的房子前后一共來(lái)了三次，其中有一次在售樓部從早上待到晚上，這在以往是很難想象的。因為房子等不及客戶(hù)仔細看，已經(jīng)銷(xiāo)售出去了。
中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)楊慎在2007年度全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )年會(huì )上發(fā)表主題演講時(shí)曾預言，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將從供不應求轉向逐步飽和�！斑@是典型的買(mǎi)方市場(chǎng)的表現，買(mǎi)方擁有了主動(dòng)權，他們對大市負面消息的運用，不是感嘆，而是用來(lái)維護自己的利益�！睒I(yè)內人士王劍超對市場(chǎng)發(fā)表評論表示。
他們的購房邏輯？買(mǎi)方時(shí)代，購房者更看重品牌、品質(zhì)
“只要是好東西，就不怕沒(méi)人要�！备Ｖ萘憔嚯x營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售總監周清燈表示。作為福州主流的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司，目前零距離服務(wù)的客戶(hù)有美林灣、香頌楓丹、摩卡小城以及萬(wàn)科五四北等項目，對福州市場(chǎng)的情況具有相當的發(fā)言權。
周清燈表示，在市場(chǎng)冷淡的背景下，降價(jià)并不能成為最終的手段，因為對于高端項目來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的房?jì)r(jià)款，你幾萬(wàn)元的折扣客戶(hù)沒(méi)有感覺(jué)。而且豪宅項目也不像普通住宅，買(mǎi)這部分產(chǎn)品的客戶(hù)都很理性，他知道自己需要什么，如果產(chǎn)品品質(zhì)能夠滿(mǎn)足他的要求，價(jià)格并不是首要的問(wèn)題。因此對于像美林灣、香頌楓丹這樣的高端項目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)冷淡的影響不大。
對于周清燈的觀(guān)點(diǎn)，業(yè)內人士表示了普遍認同。他們紛紛表示，2008年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)轉折年，隨著(zhù)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，購房者將有更大的空間進(jìn)行選擇，福州人的購房觀(guān)念也將發(fā)生重大的改變。原先老福州人都有鼓樓情節，臺江人都喜歡到鼓樓購房，而鼓樓的人很少去臺江購房。但是隨著(zhù)時(shí)代的變遷，新一代福州人購房的理念發(fā)生了巨大的變化，對區域的觀(guān)念性比上一輩薄弱了許多，相反對于品質(zhì)的要求提高了很多。原先只要能住就行，后來(lái)看的是小區環(huán)境，再后來(lái)看的是小區物業(yè)，現在福州的購房者可能會(huì )更加看重品牌。只要是好東西，就會(huì )有人購買(mǎi)。(葉成豐)
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