發(fā)表評論 鼠年伊始，深圳樓市還在“迷惘”。因為2007年的突然“變臉”，2008年的深圳地產(chǎn)似乎找不到太多令人興奮的理由。
2008年深圳房?jì)r(jià)將會(huì )怎樣？是否還會(huì )出現大起大落的局面？何時(shí)能入市？這些都直接關(guān)系置業(yè)者的切身利益。2008年深圳區域的前景如何？什么樣的區域潛力最大？有哪些潛在風(fēng)險？這是開(kāi)發(fā)商一直關(guān)注的焦點(diǎn)。而2008年深圳地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)方式有何變化？怎樣的房子才會(huì )贏(yíng)得市場(chǎng)青睞？這些可能是各方都關(guān)心的問(wèn)題。
“慘淡經(jīng)營(yíng)”最少延續半年
樓市“慘淡”，具體表現在成交量的萎縮。無(wú)論新盤(pán)或是三級市場(chǎng)，因為成交速度的緩慢，深圳樓市遭遇前所未有的階段性“供過(guò)于求”。自去年年底以來(lái)，大多數新盤(pán)保持在3成以下的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率，眼花繚亂的促銷(xiāo)與優(yōu)惠，似乎打動(dòng)不了自住客的“芳心”。在二手樓方面，市場(chǎng)低迷加上行業(yè)形象的受損，成交量更是“慘不忍睹”。
“賣(mài)家依然有僥幸心理，對市場(chǎng)的認識并不充分�！敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監張偉認為，目前影響自住客置業(yè)的關(guān)鍵因素是價(jià)格，沒(méi)有在現有價(jià)格上做10%-20%的讓步，自住客們不會(huì )輕易出手�！百I(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)形成共識，這是擺在開(kāi)發(fā)商和投資客面前的共同考驗�！币虼怂袛�，這樣的“慘淡”狀況至少要延續到年中，最終將以自住客的“勝利”而收場(chǎng)。中原方面認為，對比去年高峰期，深圳房?jì)r(jià)至少應下跌40%以上，目前這一幅度遠遠未達到。
深圳社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕提到了政府因素，樓市“慘淡”一方面是因為銀根緊縮抑制了投資性置業(yè)需求，而政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域高調推行民生理念，適度擴大供應量、大力建設保障性住房也不容忽視。
據悉，有關(guān)方面已經(jīng)明確，到2020年深圳將新增居住用地46-56平方公里，新增住房建筑面積1.2-1.5億平方米，以此數據為基礎，在總量上與深圳同時(shí)期需要控制的人口規�；鞠噙m應。這些信息一定程度上加劇了自住客的等待預期。
主動(dòng)降價(jià)是明智之舉
“房?jì)r(jià)從長(cháng)線(xiàn)來(lái)看不會(huì )大起大落，短期的價(jià)格下降空間不會(huì )太大�！边@是某開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法。但是業(yè)內觀(guān)點(diǎn)卻不盡相同。深圳社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商如果按價(jià)不動(dòng)，那他們所期待的回暖說(shuō)法就基本不可能，現在的關(guān)鍵是各方要對深圳房?jì)r(jià)的落點(diǎn)有基本共識，比如降到多少才是各方都能接受的底線(xiàn)？
降到多少才合適？多數人認為在現有基礎上下降2-3成比較能接受。有觀(guān)點(diǎn)建議，開(kāi)發(fā)商應率先“破冰”，勇敢降價(jià)。事實(shí)上，元宵節萬(wàn)科新里程項目已公開(kāi)降價(jià)，當日成交額超過(guò)2.5億元，成交總量近7成。
中原地產(chǎn)深港研究中心總監張偉是“主動(dòng)降價(jià)說(shuō)”的支持者�！艾F在開(kāi)發(fā)商要在價(jià)格上做文章，以吸引自住客的大批入市，以此刺激市場(chǎng)回暖�！彼J為，與其讓樓市忍受長(cháng)期“陰跌”，開(kāi)發(fā)商倒不如像萬(wàn)科一般“痛快割肉”，“陰跌”對市場(chǎng)各方的影響最大。
盡管有深圳開(kāi)發(fā)商認為萬(wàn)科“降價(jià)”只是偶爾行為，但他們也承認，“在新項目?jì)r(jià)格制定方面會(huì )更加謹慎�！�
“市盈率”低的物業(yè)最抗跌
“套用股票的說(shuō)法，‘市盈率’低的物業(yè)最抗跌�！庇蟹治鋈耸空J為。如果把價(jià)格與價(jià)值的比看作物業(yè)“市盈率”的話(huà)，那么處于發(fā)展前景可觀(guān)、過(guò)往投資成分較少、自住比例較高的區域，其定價(jià)又相對合理的物業(yè)最為抗跌，也最為自住客所青睞。高海燕博士稱(chēng)，“空間距離的高效率和城市資源的成熟決定了房產(chǎn)的核心價(jià)值，性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品會(huì )在今年市場(chǎng)中脫穎而出�！�
關(guān)內物業(yè)比關(guān)外物業(yè)抗跌，城市中心的豪宅比邊緣地帶的小戶(hù)型保值，有業(yè)內人士給出這樣的“規律”。從區域來(lái)看，已經(jīng)確立為深圳“雙中心”的福田與南山，也更容易讓置業(yè)者有“安全感”。香蜜湖片區的豪宅和華僑城區域的高檔住房，歷經(jīng)市場(chǎng)調整，價(jià)格依然相對“堅挺”。
相反有人對龍崗、寶安片區今年的眾多新盤(pán)表示了擔憂(yōu)。雖然有奧運會(huì )及深圳大運會(huì )的利好刺激，但是這些概念都僅使用于上升期的投資型市場(chǎng)，而目前的深圳樓市恰恰是調整期的自住型市場(chǎng)，這些概念基本上無(wú)法為開(kāi)發(fā)商炒作。
因此有開(kāi)發(fā)商坦言：“2008年對我們來(lái)說(shuō)要求更高了，每個(gè)區域都有各自的特色，客戶(hù)群也有差異，所以產(chǎn)品本身的正確定位，精益求精的居住品質(zhì)，成為項目在市場(chǎng)中脫穎而出的必備條件�！�(盧青)
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