發(fā)表評論 樓市向下拐了嗎？房?jì)r(jià)降了嗎？這兩句話(huà)是年后朋友見(jiàn)面時(shí)說(shuō)得最多的寒暄用語(yǔ)，爭執也是最激烈的。從代表委員到地產(chǎn)名嘴，從專(zhuān)家學(xué)者到草根百姓，從研究機構到大眾媒介，圍繞這兩個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了一場(chǎng)“全民大討論”。
從記者所看的盤(pán)來(lái)看，目前本市在售樓盤(pán)有漲的，有跌的，也有不漲不跌的，三類(lèi)樓盤(pán)不乏其例，難以一言以蔽之，今春樓市初現“戰國特征”。
漲價(jià)盤(pán)：上漲3000元不稀罕
虹口區的復城國際，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，是集住宅、辦公、酒店式公寓為一體的綜合小區，并規劃有聯(lián)排別墅。4月中下旬該盤(pán)將推出5層帶電梯的低密度公寓，有101平方米的兩房和141平方米的三房。
日前，記者走進(jìn)售樓處，售樓小姐表示，新推出的多層住宅共20套，兩房10套，三房10套，均價(jià)約為2.7-2.8萬(wàn)元/平方米，比前面的高層單價(jià)高3000元左右。當記者詢(xún)問(wèn)漲幅為何這么高時(shí)，她解釋說(shuō)：這是小區最里面的房子，很安靜；今年10月份就交房，等待時(shí)間較短；另外，得房率高，有88%；房屋品質(zhì)也更高一些。
南匯區綠地東岸漣城，由綠地集團開(kāi)發(fā)，為臨港新城首個(gè)、也是目前唯一一個(gè)在建、在售住宅項目。今年3月8日新推120套房源，兩天去化90余套，均價(jià)8000元/平方米，比上一批房源漲了200元。該盤(pán)從去年9月份推盤(pán)，一期推出690多套，當時(shí)均價(jià)為6900元/平方米；去年12月份，均價(jià)已漲至7500元/平方米。為何價(jià)格“三級跳”？銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，臨港新城規劃良好，今后交通也非常便捷，有A30、A4公路和軌交11號線(xiàn)等，今后還可用作度假房，迎合了目前的投資趨勢，價(jià)格一路上揚。
知名樓盤(pán)仁恒河濱城，今年3月中旬推出一批新房源，均價(jià)3.5萬(wàn)元-3.6萬(wàn)元/平方米，比上一批房源上漲1000-2000元/平方米，推盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售形勢不錯。漲價(jià)是因為地處浦東聯(lián)洋國際化社區，具有稀缺性，而且新案都為靠近洋涇港自然河的景觀(guān)房，裝修檔次提高。
降價(jià)盤(pán)：9.5折成讓利底線(xiàn)
談起上海樓盤(pán)降價(jià)幅度，無(wú)疑萬(wàn)科元宵節讓利最多，最高達到9.2折，該記錄至今未有樓盤(pán)刷新，滬上樓盤(pán)即使降價(jià)，也是以9.7折、9.8折居多。
在剛結束的上海之春房展會(huì )上，崇明的綠島陽(yáng)光打出9.5折的大幅廣告，成為房展會(huì )上折扣最多的樓盤(pán)。據售樓小姐介紹，9.5折的讓利只針對8套別墅，每套總價(jià)都在300萬(wàn)元以上，對購房者的錢(qián)包是個(gè)不小的考驗。
與不少樓盤(pán)打折、促銷(xiāo)羞答答不同，3月22日開(kāi)盤(pán)的綠洲香島花園，均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，辦理貴賓卡可打9.8折。該盤(pán)位于莘松路近春九路，小區三面環(huán)水，入口即為2.5萬(wàn)平方米綠地廣場(chǎng)，分五期開(kāi)發(fā)，提倡“大戶(hù)型、法式白、軟裝飾”的理念。
據記者調查，3月份的新開(kāi)盤(pán)中，11個(gè)樓盤(pán)表示將提供數目不等的優(yōu)惠政策，以9.7折、9.8折居多。比如金誼河畔，購房者可花2000元辦一張預約卡，開(kāi)盤(pán)當日選房成功，憑卡每平方米優(yōu)惠300元；選房不成功，2000元如數奉還。
走平盤(pán)：開(kāi)發(fā)商不變應萬(wàn)變
上海香溢花城位于光新路石泉東路，總建筑面積達46萬(wàn)平方米，內含住宅、商辦、酒店、教育設施等多種產(chǎn)品。目前在售房源均價(jià)為1.8萬(wàn)元-2.2萬(wàn)元/平方米，與去年新開(kāi)時(shí)的價(jià)格保持一致。且銷(xiāo)售形勢平穩上升，平均每周去化4套，在區域內屬于表現較好的樓盤(pán)之一。在上海之春房展會(huì )上，該樓盤(pán)參觀(guān)者頗為踴躍，看房班車(chē)每次都擠滿(mǎn)，意向購房的已經(jīng)定購了20多套。
該樓盤(pán)均價(jià)堅持走平，開(kāi)發(fā)商表示，對自己設計和建造的樓盤(pán)品質(zhì)充滿(mǎn)信心，定房?jì)r(jià)是有原則的，希望房?jì)r(jià)呈平穩發(fā)展的走勢。
據記者調查，在3月份的新開(kāi)盤(pán)中，有近一半新盤(pán)單價(jià)“平走”。分析認為，這表明開(kāi)發(fā)商和購房者一樣，其實(shí)都在觀(guān)望，一方為選擇最佳時(shí)機推盤(pán)，謹慎定價(jià)；另一方則仔細觀(guān)察，謹慎下單。但春節以后，本市一手房日成交量悄然從個(gè)位數漲到兩位數，再到三位數，樓市已露出回暖端倪。
樓市觀(guān)點(diǎn)
觀(guān)點(diǎn)1：別被娛樂(lè )化觀(guān)點(diǎn)忽悠
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授華偉：大家不要被娛樂(lè )化的觀(guān)點(diǎn)所忽悠，該出手時(shí)就出手。我們需要理性的思考，要看市場(chǎng)上的主流是什么？是開(kāi)發(fā)商的聲音吸引了我？還是政府的聲音左右了我？還是金融家的聲音讓我更加青睞？他們的位置不一樣，觀(guān)點(diǎn)也不一樣。只有通過(guò)自己的理性判斷，而不是跟風(fēng)，才能找到機遇，也才有可能在適當時(shí)機圓自己的居住夢(mèng)。
購房莫錯失良機，早買(mǎi)早痛，早痛早解放。但是我強調兩點(diǎn)，第一不要逾越自己的能力，第二不要錯失良機。在這個(gè)時(shí)代如果你有能力去選擇，卻錯失良機，這種痛苦會(huì )終生伴隨你。
觀(guān)點(diǎn)2：部分盤(pán)回調20%屬正常
某知名投資公司分析師叢力：市場(chǎng)觀(guān)望氣氛是否持續，還是已經(jīng)驅散，目前仍不太明確。預計在今年第二季度可看出端倪，是回暖，還是依舊平穩，第二季度可以說(shuō)是一個(gè)關(guān)鍵期。
房?jì)r(jià)走勢最終由供求關(guān)系決定，供給不足在未來(lái)一段時(shí)間內依然存在，而需求方面的壓力，不會(huì )因為住房保障體系的初步啟動(dòng)一下子釋放，因此整體上有效供給依舊不足。在沒(méi)有新的緊縮調控政策的情況下，一旦二季度房?jì)r(jià)不像消費者預期的那樣回落，預計購房小高峰將重現，房?jì)r(jià)會(huì )在目前的水平上下小幅波動(dòng)。而同時(shí)，部分地區部分樓盤(pán)虛高的房?jì)r(jià)也有可能擠出部分泡沫，回調20%內都屬正常。
觀(guān)點(diǎn)3：口號響亮折扣很小
一位叫“黃浦江上的帆船”的網(wǎng)友：在一片“拐”聲中，上海的購房者并未迎來(lái)渴望已久的優(yōu)惠大甩賣(mài)�，F在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)是嗓門(mén)大、口號響，實(shí)際折扣很小、很微弱，中心城區房?jì)r(jià)依然很高、很堅挺。
一位叫“l(fā)ing—sj”的網(wǎng)友：房展會(huì )上，中環(huán)以?xún)鹊臉潜P(pán)幾乎絕跡，內環(huán)以?xún)戎挥袃扇帢潜P(pán)。幾個(gè)比較大的樓盤(pán)，都集中在外環(huán)線(xiàn)周?chē)�。開(kāi)發(fā)商也曉得，距離是一個(gè)問(wèn)題，因此在宣傳上動(dòng)了不少腦筋。在一處樓盤(pán)前，一對小夫妻研究起了廣告。妻子反復念叨：“徐家匯的‘后花園’，在哪里呢？”丈夫研究了地圖上幾條陌生的路名后發(fā)現，樓盤(pán)是在松江�！昂贾葸�是上海的后花園呢，往遠處想就對了�！�
記者札記 還是“該出手時(shí)就出手”
自樓市步入快速發(fā)展通道，該不該買(mǎi)房這個(gè)話(huà)題就一直是個(gè)熱點(diǎn)，甚至因此成就了不少“話(huà)題英雄”。在房?jì)r(jià)走勢撲朔迷離的現在，爭執更達白熱化，專(zhuān)家學(xué)者、地產(chǎn)大亨、普通市民等爭相在各種平臺發(fā)表自己的看法，不少是“語(yǔ)不驚人死不休”。
現在判斷任何觀(guān)點(diǎn)的正確與否都是不客觀(guān)的，沒(méi)有人可準確預知未來(lái)。但有一點(diǎn)可以肯定，在目前樓市“戰國特征”下，開(kāi)發(fā)商之間內訌，專(zhuān)家學(xué)者之間吵嘴，平民之間“網(wǎng)罵”，媒體之間觀(guān)點(diǎn)紛爭。紛亂樓市更需一雙慧眼，而不是一張利嘴。某市民聚會(huì )必談房?jì)r(jià)，談房?jì)r(jià)必說(shuō)拐點(diǎn)，其妻則相反，從不高談闊論，她認為只買(mǎi)一套自住房，不必太在乎漲跌，即使一年跌了幾萬(wàn)元，跟目前的房租也差不多，但住在自己的房子里，心情比租房愉悅。經(jīng)過(guò)幾次“家庭大戰”后，最終女方占上風(fēng)，去年上半年他們在虹口區買(mǎi)了一套小戶(hù)型，至今該房已升值十幾萬(wàn)元。
作為一介平民，在沒(méi)有資金優(yōu)勢和信息優(yōu)勢的背景下，與其喋喋不休地紙上談兵，不如實(shí)地看看樓盤(pán)。除受大勢影響，新盤(pán)價(jià)格漲跌還受開(kāi)發(fā)商資金鏈情況、“存貨”多寡、心理預期、板塊供應等各種因素制約。如果買(mǎi)二手房，與上家的資金情況與心理素質(zhì)密切相關(guān)，更難“統一論”。
買(mǎi)房“茲事體大”，不管哪個(gè)知名專(zhuān)家、地產(chǎn)大亨的觀(guān)點(diǎn)，如果錯了，而你跟了，他不會(huì )為你錯失的機會(huì )埋單。最好的例證就是2005年易憲容的“大跌論”，“上海房?jì)r(jià)要降50%，北京房?jì)r(jià)降30%”的看法最終成了一個(gè)經(jīng)典笑話(huà)，但一旦錯失了機會(huì )，卻不能當成笑話(huà)來(lái)談，幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的機會(huì )成本，誰(shuí)來(lái)補償？在日益務(wù)實(shí)的今天，在強調財產(chǎn)性收入的當下，說(shuō)到底，只有你才能為自己的機會(huì )埋單。還是該出手時(shí)就出手。(張之花 胡敏方)
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