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　　逆市又見(jiàn)排號選房 熱銷(xiāo)原因:定價(jià)趨真

　　6月7日，北五環(huán)外項目媒體村最后一期接受認購，從上午9點(diǎn)鐘開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商推出的500多套房就在短短一天時(shí)間里被預訂了150多套，截止記者發(fā)稿前為止，媒體村三天的認購期共預訂300多套，金額達到3.5億元人民幣；同樣在當天，金隅集團位于通州的小戶(hù)型項目金隅七零九零搖號選房，200多套房源很快被訂購一空……最近，類(lèi)似的熱銷(xiāo)現象還發(fā)生在北京另外一些樓盤(pán)。

　　很多業(yè)內人士認為，5月，是在“拐點(diǎn)論”甚囂塵上時(shí)第一個(gè)熱銷(xiāo)的月份，樓市回暖已經(jīng)不可逆轉。但記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，類(lèi)似媒體村、金隅七零九零、銀谷美泉、金色漫香林、第五大洲等熱銷(xiāo)項目，定價(jià)均比周邊樓盤(pán)便宜1000元／平方米以上，甚至更多。

　　與以往觀(guān)望期樓盤(pán)越降價(jià)越?jīng)]人買(mǎi)不同，此次觀(guān)望期從第一個(gè)跳水者———美利山開(kāi)始，一直到最近新開(kāi)盤(pán)的項目，只要一降價(jià)或者打折促銷(xiāo)，馬上應者云集，項目立刻會(huì )走出銷(xiāo)售困境。正如一位專(zhuān)家所言，北京樓市能否走出觀(guān)望，在于開(kāi)發(fā)商能否在房?jì)r(jià)上低下高昂的頭顱。

　　●合理定價(jià)新盤(pán)突圍觀(guān)望期

    目前北京樓市高檔住宅銷(xiāo)售受阻,主要原因就是價(jià)格遠遠超出了購買(mǎi)者的心理底限。從2006年開(kāi)始，房?jì)r(jià)似乎在一夜之間就“瘋漲”了50%———150%，由于供應量的不足，恐慌性購房一時(shí)間造就了地產(chǎn)的虛假繁榮。直到2007年年底，政府、銀行等職能部門(mén)頻出重拳，加上經(jīng)濟適用房、兩限房的呼之欲出，人們終于看到了合理價(jià)格回歸的曙光。而面臨“錢(qián)荒”的開(kāi)發(fā)商們不得不重新審視自己的定價(jià)。

　　媒體村負責人、北辰置業(yè)銷(xiāo)售公司總經(jīng)理姜竑在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，媒體村在一期以12000元／平方米均價(jià)銷(xiāo)售完畢后，原本二期定價(jià)在15000元／平方米左右，即使如此，該項目也是區域內最便宜的樓盤(pán)。但經(jīng)過(guò)對周邊一些高檔樓盤(pán)考察后，發(fā)現這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度非常慢，回款也受到很大影響，對于北辰集團這樣全國性的大公司，必須在回款方面有充足保證，因此，集團決定二、三期不漲價(jià)，用最合理的價(jià)格迅速完成回款。

　　金隅七零九零項目副總經(jīng)理王新光同樣表示，銷(xiāo)售速度是決定一個(gè)項目生死的關(guān)鍵。

　　●五、六兩月樓市促銷(xiāo)見(jiàn)成效

　　前不久，北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站公布的5月商品住宅預售數據顯示，5月商品住宅預售7931套，比4月多賣(mài)了2352套，這是今年以來(lái)月銷(xiāo)售量增長(cháng)最大的一次。

　　專(zhuān)家分析，交易量上揚首先歸結為開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)刺激了買(mǎi)房需求。開(kāi)發(fā)商適時(shí)地讓一些價(jià)，成交量很快提速，可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們并沒(méi)有因為促銷(xiāo)損失多少利益，反而成為了一個(gè)自我推廣的良策。

　　其次，需求量進(jìn)一步釋放。人們發(fā)現目前除了買(mǎi)房似乎找不到更好的保值產(chǎn)品。股票、基金的不確定性使人們不敢再輕易投入，而不動(dòng)產(chǎn)的投資是中國傳統的理財觀(guān)念；鋼材、水泥、石油等生產(chǎn)資料的漲價(jià)，使越來(lái)越多的人感覺(jué)到樓市價(jià)格不可能不升反降，經(jīng)濟規律不可逆轉，趁著(zhù)樓市調整期盡快出手購買(mǎi)也是相當一部分購房者的心聲；大量的外地買(mǎi)房人蜂擁入京，這些城市新貴都將未來(lái)的生活目的地選擇在了北京這樣的大都市。

　　第三，隨著(zhù)供應量的加大，很多房源能夠滿(mǎn)足購房者的居住需要，選擇面廣，加快了買(mǎi)房速度。

　　●投資客減少買(mǎi)房者多為自住

　　“現在投資客比以前明顯少了，而自住型購房者占了絕對多數，水而自住型購房者占了絕對多數，水分被擠掉了，也就是真正的需求者”，北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰形象地比喻道。去年之前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有30%—40%的買(mǎi)房人是投資型的，而從去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投資客慢慢淡出市場(chǎng)，而真正的需求者大量浮出水面。這些人的特點(diǎn)是支付能力強，并不受政策、利率等因素的影響，而且購買(mǎi)的房產(chǎn)基本都是中高檔的樓盤(pán)為主，畢竟他們的買(mǎi)房行為不存在出租、投資目的，抵抗風(fēng)險能力非常強，這才是真正的買(mǎi)房主力軍。

　　北京東四環(huán)項目金都杭城總 北京東四環(huán)項目金都杭城總經(jīng)理高宏標在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，現在來(lái)售樓處的客戶(hù)比起一年前的確是少了很多，但購買(mǎi)力卻增強了，基本都是為了選擇理想居住而來(lái)。這些客戶(hù)基本都是舉家前來(lái)，尤其對環(huán)境、配套等硬性生活指標尤為看重。

　　“我們并沒(méi)有折扣，但我們發(fā)現現在的自住型買(mǎi)家并不在意貴不貴，而是看值不值�！备吆陿苏f(shuō)，以往不太好賣(mài)的大戶(hù)型反而成了熱門(mén)貨。由此可以看出，北京的剛性需求非常旺盛。(張艦)