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　　北京樓市的傳統旺季在今年并沒(méi)有如期而至。3月份市場(chǎng)的小幅回暖曇花一現，也沒(méi)有給4、5月份帶來(lái)“陽(yáng)春的溫度”。北京房地產(chǎn)整體交投依然萎靡不振；伴隨著(zhù)成交量的大幅下滑，北京的房?jì)r(jià)環(huán)比也已呈現“滯漲”狀態(tài)。

　　目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方都在觀(guān)望，期待奧運會(huì )后市場(chǎng)走勢能朝著(zhù)有利于自己的方向發(fā)展。因此，開(kāi)發(fā)商抱團取暖，雖然頻頻打出多種促銷(xiāo)手段，但相對于高高在上的整體房?jì)r(jià)僅僅是“小恩小惠”；而多數有購買(mǎi)力的消費者則擔心現在出手有可能“高位被套”，所以繼續選擇持幣等待。

　　對于這種博弈，業(yè)內專(zhuān)家指出，奧運會(huì )本身對于城市房?jì)r(jià)影響十分有限，而決定北京后奧運時(shí)代房地產(chǎn)運行的關(guān)鍵因素，還是城市發(fā)展帶來(lái)的房產(chǎn)供應，能否與有購買(mǎi)力的新增需求相匹配；在目前的貨幣政策下，人們的房產(chǎn)購買(mǎi)力顯然已經(jīng)不能支撐房?jì)r(jià)的新一輪大漲，而下跌的風(fēng)險并非不存在；北京樓市的僵持局面將如何演化，仍然撲朔迷離。

　　商品住宅首現供大于求

　　2006年以來(lái)，代表市場(chǎng)需求的北京商品住宅銷(xiāo)售量，一直高于代表供應的新開(kāi)工面積、獲取預售證項目面積等指標；而這也成為了支撐房?jì)r(jià)氣勢如虹上漲的“基本面”。但是，情況正在發(fā)生變化。

　　北京一家房地產(chǎn)咨詢(xún)機構經(jīng)理吳迪萊告訴記者，今年以來(lái)，北京不少新房項目的銷(xiāo)售率很低，造成市場(chǎng)整體銷(xiāo)售量下滑；因此，北京樓市在今年4月份出現了少見(jiàn)的“供大于求”的局面。

　　在北京西南二環(huán)邊的廣安門(mén)外大街上，近期有一處住宅項目的三期開(kāi)盤(pán)；由于定價(jià)過(guò)高、銷(xiāo)售低迷，因此，該項目除了推出通常的折扣優(yōu)惠外，還為意向購房人提供“一對一”的置業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。

　　亞豪地產(chǎn)機構的統計數據顯示，今年4、5兩個(gè)月，北京市新增商品住宅供應面積為186.5萬(wàn)平方米；而銷(xiāo)售量為170.7萬(wàn)平方米；其中，4月份商品住宅供應面積99.5萬(wàn)平方米，而商品住宅僅銷(xiāo)售74.7萬(wàn)平方米，供應量超出需求量達24.8萬(wàn)平方米。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認為，4、5兩個(gè)月之所以會(huì )出現供大于求的現象，主要是因為北京市場(chǎng)受觀(guān)望心態(tài)、宏觀(guān)政策等因素的影響，交易量大幅下降；與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商面臨著(zhù)較大的資金壓力，為了緩解資金壓力加大了開(kāi)盤(pán)入市的力度，此外，奧運因素也會(huì )導致開(kāi)發(fā)商提前開(kāi)盤(pán)入市；所以出現了供應量大增的現象。

　　北京市統計局公布的數據也印證了供大于求的現象。受上年末土地供應量加大、限價(jià)房和保障性住房用地集中入市等因素影響，新開(kāi)工面積在上年持續下降的基礎上，今年以來(lái)呈回升趨勢。4月末，北京市商品房新開(kāi)工面積790.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.8%。其中，住宅新開(kāi)工面積為558.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)52.2%。

　　而商品房銷(xiāo)售面積降幅擴大。1至4月，北京市商品房銷(xiāo)售面積為261.3萬(wàn)平方米，比上年同期下降49.6%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為181.3萬(wàn)平方米，下降54%。

　　退房潮若隱若現

　　退房現象在房?jì)r(jià)快速上漲的2007年基本銷(xiāo)聲匿跡，但近期卻開(kāi)始顯現。一位打算購買(mǎi)新房改善居住條件的買(mǎi)房人告訴記者，3月份，他在北京五棵松附近的一處新盤(pán)項目簽下了1套住房，但1個(gè)月后便退了�！拔屹I(mǎi)的時(shí)候房?jì)r(jià)是15500，而現在那個(gè)樓盤(pán)依然是這個(gè)價(jià)；感覺(jué)房?jì)r(jià)有可能降；而我現在有一套二手房住，裝修也不錯，所以就退了�！�

　　一位手上握有6套住房的北京投資客對記者表示，當他看到那五棵松項目的開(kāi)盤(pán)價(jià)時(shí)，便認為，那里的房?jì)r(jià)已經(jīng)高估，所以不具有投資價(jià)值。

　　亞豪地產(chǎn)機構的統計數據顯示，2008年5月，北京共有44個(gè)新盤(pán)項目放量入市，除7個(gè)新項目外均為老項目后期放量，新增供應6740套、87萬(wàn)平方米商品住宅，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為15628元/平方米，環(huán)比漲幅不到1%。二手房成交平均價(jià)格為9697元/平方米，環(huán)比漲幅僅為0.13%。

　　而4月份，北京新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比僅上漲0.2%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，90平方米及以下的新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于今年以來(lái)房?jì)r(jià)漲幅趨緩，3月份開(kāi)始，新房二手房市場(chǎng)均出現“滯漲”，不少投資人和打算置業(yè)升級的人擔心房?jì)r(jià)下跌，導致退房或退定現象日益突出。

　　據不完全統計，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在1至4月份間，新房銷(xiāo)售月平均撤銷(xiāo)次數約1000套以上。而1-4月，北京市銷(xiāo)售商品住宅15217套，月均3800余套。由此計算，退房率可能高達20%以上。

　　市場(chǎng)人士介紹，目前北京四環(huán)以?xún)葏^域的新房，雖然成交價(jià)格有微幅上揚，但成交量較之去年同期卻有40%的跌幅，同時(shí)成交周期呈現延長(cháng)態(tài)勢；許多購房者認為后市不明，從而選擇將已定的房源退回。而且，信貸方面執行力非常嚴格，也使得許多想購買(mǎi)第二套房產(chǎn)的人產(chǎn)生退意。

　　開(kāi)發(fā)商身處兩難

　　一位市場(chǎng)觀(guān)察人士指出，北京的地產(chǎn)商目前正處于兩難境地。在商品房市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商原本希望通過(guò)加速推盤(pán)配合優(yōu)惠策略打開(kāi)局面，但效果并不理想，因此不得不將項目延期；在土地市場(chǎng)上，由于供應放量?jì)r(jià)格下行，競爭日趨激烈。

　　“5月份，北京有很多項目拿到了預售許可證，但其中相當一部分沒(méi)有按照相關(guān)政策按時(shí)開(kāi)盤(pán)，而是往后延了�！眳堑先R說(shuō)。對于一些項目延期開(kāi)盤(pán)的原因，業(yè)內人士認為，這相當于開(kāi)發(fā)商主動(dòng)“限產(chǎn)保價(jià)”。由于近期市場(chǎng)冷清、人氣不足，新項目開(kāi)盤(pán)無(wú)疑是增加市場(chǎng)供應，對房?jì)r(jià)產(chǎn)生下行壓力。

　　記者了解到，位于大興的小戶(hù)型項目螞蟻工房的發(fā)證時(shí)間為5月14日，按北京市的銷(xiāo)售管理辦法規定，一個(gè)項目在拿到預售許可證三天內必須全部開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。但一位售樓員明確告訴記者：“現在項目還在預約登記階段�！敝劣诤螘r(shí)開(kāi)盤(pán)，她說(shuō)：“可能是6月底或7月初�！�

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，目前還有不少拿到預售許可證的項目成交量為零，對于這些項目，房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售經(jīng)理肖先生認為：“沒(méi)開(kāi)盤(pán)的可能性比較大，因為新盤(pán)推出，賣(mài)得再不好，也不會(huì )零成交�！�

　　業(yè)內預計，6月份將有近期50個(gè)項目陸續入市銷(xiāo)售，其中有不少項目是原定于5月前后推出但是由于種種原因推遲入市的樓盤(pán)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，5月1日至5月31日有54個(gè)項目獲得預售許可證，如果這些項目延期到6月順利開(kāi)盤(pán)，預計在6月份將形成集中供應，但從目前的形勢來(lái)看，開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )繼續延期，還很難說(shuō)。

　　在土地市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商盡管資金鏈繃緊，但出于長(cháng)遠考慮，不得不繼續拿地。據北京市土地整理儲備中心最新數據統計，5月份，北京共成交8宗土地，成交土地面積79萬(wàn)平方米，規劃建筑面積101萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)為3794元/平方米，其中住宅及含住宅性質(zhì)用地成交5宗，成交土地面積57萬(wàn)平方米，規劃建筑面積81萬(wàn)平方米。

　　環(huán)比4月，成交地塊總數增長(cháng)了14%、成交土地面積增長(cháng)了31%，規劃建筑面積增長(cháng)了45%，不過(guò)樓面價(jià)則比今年1至4月3921元/平方米小幅下降3.2%。

　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男認為，5月份，北京土地交易的各項指標均呈現上揚態(tài)勢，這表明，雖然北京樓市需求低迷、銷(xiāo)售不暢，但開(kāi)發(fā)商對在土地市場(chǎng)上的競爭依然激烈；特別是在對一些優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪上表現得更為突出。

　　5月19日，三宗順義區后沙峪鎮住宅性質(zhì)用地便受到了多家開(kāi)發(fā)商的一致追捧；該三宗地塊歷經(jīng)百余輪競價(jià)，最終被中糧地產(chǎn)的子公司競得，在競價(jià)過(guò)程中，三宗地塊的成交價(jià)平均抬升了159%。 作者 林喆