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　　持幣購房者冷眼觀(guān)望，持房待售的炒房者急于套現，
　　京城樓市似乎正在發(fā)生一場(chǎng)潛變——

　　同是一個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商手中的新房與業(yè)主手中的“次新房”，價(jià)差竟能達到6000—9000元/平米。一邊是沉得住氣、持幣待購的購房者，一邊是似乎已沉不住氣、持房待售的房產(chǎn)投資者，京城樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)潛變。

　　二環(huán)便宜過(guò)五環(huán)？

　　因為婚期定在今年10月，所以從今年1月份開(kāi)始，在北京工作的小陳和女友就再也沒(méi)有休過(guò)周末，“加班”的原因只有一個(gè)，那就是看房。雖然辛苦，但結果頗令小陳感到欣慰：“五環(huán)外的新房都一萬(wàn)多了，我們只花一萬(wàn)二就買(mǎi)到了二環(huán)內的‘次新房’�！�

　　小陳的“戰果”位于宣武區廣安門(mén)地區，距離西二環(huán)只有二三百米，距離小陳上班的金融街只有不到3公里，地鐵也在規劃中，交通非常方便。雖然是二手房，但其實(shí)房齡只有5年，所以房子的結構、戶(hù)型、朝向都不錯，而且由于當時(shí)小區定位為高檔社區，綠化、物業(yè)、配套設施以及業(yè)主素質(zhì)都令小陳很滿(mǎn)意。

　　記者到小陳“新家”附近的幾家中介機構了解之后發(fā)現：其實(shí)小陳并不是撿到了什么“天上掉下的餡餅”，他購買(mǎi)的二手房在這一地段屬于中等價(jià)格，比較普遍。

　　小陳的新家附近，有兩個(gè)新樓盤(pán)也正在銷(xiāo)售，盡管這兩個(gè)新盤(pán)屬于西二環(huán)外，位置不如小陳的二手房好，但記者從售樓處了解到，這兩個(gè)新盤(pán)的售價(jià)都在20000元/平米左右。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上提供的數據中也發(fā)現：如果是新房，12000元/平米這樣的價(jià)格，就算是五環(huán)內也不是很多，北五環(huán)外、臨近高速的部分住宅性樓盤(pán)已經(jīng)出現了18000元/平米的新房報價(jià)。

　　更為令人費解的是，即使在同一小區，新房和二手房的售價(jià)也差距很大。記者在位于北京西二環(huán)菜戶(hù)營(yíng)附近的一處較大樓盤(pán)售樓處看到，如今正在銷(xiāo)售的是該樓盤(pán)的三期，價(jià)格為21000元/平米，收房入住時(shí)間是2009年初。而在該樓盤(pán)周?chē)�的幾家中介，記者看到都有大量的該樓盤(pán)的二手房在銷(xiāo)售，價(jià)格在12000—15000元/平米左右，比新房售價(jià)差了6000—9000元/平米。

　　同一地段、條件相似的新房和二手房為何也會(huì )有如此大的售價(jià)差異？

　　據鏈家地產(chǎn)的一位張經(jīng)理介紹，該樓盤(pán)是從2006年9月開(kāi)始賣(mài)一期，當時(shí)價(jià)格只有8500元/平米，之后價(jià)格一路走高，到2007年底，二期的售價(jià)已經(jīng)攀升到了20000元/平米，但所有房子都是在今年初才交房。

　　“現在出售的大部分是一期的業(yè)主，他們的房子大都是收了房就在中介掛牌等買(mǎi)主，因為他們都是以投資為目的購房的�！睆埥�(jīng)理說(shuō)，“由于買(mǎi)的時(shí)候只有八九千元每平米，所以他們即使只賣(mài)一萬(wàn)二三，也已經(jīng)賺了百分之三、四十了�！�

　　二手房如此便宜，為什么還有人購買(mǎi)新房呢？張經(jīng)理一語(yǔ)道破“玄機”：“二手房的價(jià)格門(mén)檻要高呀，比如同樣總價(jià)為100萬(wàn)，新房只需要付20%的首付款，也就是只要有二十幾萬(wàn)就可以了；但是二手房因為各種稅費要一次性付清，貸款比例最多在評估價(jià)(一般低于售價(jià))的7成，所以大概需要一次性支付40萬(wàn)—50萬(wàn)�！�

　　“買(mǎi)這邊房子的大多是年輕人，估計自住型的業(yè)主的平均年齡30歲都不到，手里的資金有限， 但因為結婚、生小孩等剛性需求，急需購房，所以即使價(jià)格高也只能選擇新房�！彼�說(shuō)。

　　記者在調查中發(fā)現，這種新房、二手房差價(jià)巨大的情況并非個(gè)案，“凡是2006年前后新房供給量比較充足的地區都會(huì )出現這樣的‘怪’現象，比如在廣渠門(mén)、太陽(yáng)宮等地區比較明顯�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者，“因為那時(shí)候房?jì)r(jià)飆升厲害，市場(chǎng)上充斥著(zhù)投資客�！�

　　“次新房”是新名詞，也是新主角

　　但最近幾個(gè)月，長(cháng)期以來(lái)由于購置門(mén)檻高而并不受“待見(jiàn)”的二手房似乎一下子成了“香餑餑”，特別是所謂的“次新房”，已經(jīng)成為了本季度樓市當之無(wú)愧的主角。

　　“次新房”是近期二手房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的一個(gè)新名詞，通常是指房齡在5年以下或者剛滿(mǎn)5年的二手商品房，甚至包括大量的交房后根本就沒(méi)有入住的全新商品房——這些房子的提供者通常都是“炒房族”。

　　3月以來(lái)，北京、上海等全國不少地方都出現了新房投放與成交量低迷、二手房掛牌量和銷(xiāo)售量大幅上升的情況。以北京為例，春節過(guò)后的3月份開(kāi)始，北京的二手房市場(chǎng)呈現了十分明顯的掛牌量和成交量大幅上升的局面。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份漲幅達70%以上，被視為成交“井噴月”，但成交價(jià)格漲幅則繼續趨緩，環(huán)比上漲0.9%，平均成交價(jià)格達到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近兩成。

　　雖然剛剛過(guò)去的5月份，北京二手房的成交量只增長(cháng)了5%左右(各中介機構普遍認為這是由于受地震的影響，購房者對舊房的安全擔憂(yōu)造成的)，但根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心提供的數據顯示，北京房齡5年之內的次新房成交量在5月份仍然維持了20%的增速�！耙驗楹芏啻涡路慷际堑兔芏�、低層鋼混住宅，抗震性遠高于塔樓�！辨溂业禺a(chǎn)張經(jīng)理說(shuō)。

　　與此同時(shí)，新房投放卻非常冷淡，銷(xiāo)售成交量也十分低迷。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示：今年一季度，北京市商品住宅(新房)的供應量同比基本持平，但成交量卻下降了36.1%。而從4月、5月的成交情況看，二季度這種情況仍會(huì )延續。

　　各中介公司和研究機構均估計，在房?jì)r(jià)預期非常不明朗和“拐點(diǎn)”被激烈爭論的背景下，二手房市場(chǎng)的主要消費群體為自住購房者，比率在85%以上�！艾F在的二手房主要滿(mǎn)足的都是剛性需求，而投資型購買(mǎi)者轉投資為拋售對新房銷(xiāo)售的影響非常大�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者。

　　房產(chǎn)投資者急于套現？

　　“這套房子現在房主降價(jià)了，只要120萬(wàn)了�！�5月24日，菜戶(hù)營(yíng)附近一家房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員指著(zhù)一套標價(jià)為130萬(wàn)的二手房對記者說(shuō)，“如果一次性付清， 110萬(wàn)也可以�！边@名業(yè)務(wù)員異常的熱情。

　　據介紹，現在放盤(pán)的業(yè)主大多是因為近一段時(shí)間樓市和股市都比較低迷，投資預期下降，一些普通投資者急于盡快脫手或者套現大筆資金，所以如果可以一次性付清房款，價(jià)格可以有很大的商量余地。

　　這名業(yè)務(wù)員還告訴記者，現在很多房主都在降價(jià)，降幅在10%—15%左右�！艾F在是買(mǎi)二手房的最好時(shí)機，奧運會(huì )之后如果房?jì)r(jià)不跌，房主不急著(zhù)出貨，可就沒(méi)有這個(gè)價(jià)格了�！睒I(yè)務(wù)員說(shuō)，“其實(shí)現在需求還是很旺盛，因為雖然成交量遠比不上去年，但看房的人還是一樣的多�！�

　　實(shí)際上，關(guān)于北京房?jì)r(jià)會(huì )在奧運之后下跌的這種坊間預測，在購房者和持房者之中早已廣為蔓延，加之去年年底業(yè)內開(kāi)始激辯的“拐點(diǎn)論”，對于購房者來(lái)說(shuō)，除了觀(guān)望，還是觀(guān)望；而對于投資者，他們早就開(kāi)始考慮要不要出手了。

　　另一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內，預測房?jì)r(jià)走勢也似乎已經(jīng)是一個(gè)“不可能完成的任務(wù)”。今年2、3月份的時(shí)候，記者就此問(wèn)題采訪(fǎng)一些專(zhuān)家和業(yè)內人士時(shí)，得到的答案大都是“要等到4、5月份才能看清楚”。而現在5月已過(guò)，一切依然不明朗。

　　但是，無(wú)論是購房者還是持房者，這個(gè)問(wèn)題的答案都事關(guān)重大，用小陳的話(huà)說(shuō)，“那可是事關(guān)一輩子幸福的”。(孫冰）