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　　在樓市寒流的不斷煉化下，曾經(jīng)制造種種樓市復蘇假象的開(kāi)發(fā)商們，終于在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上“真刀真槍”的考驗下露出了虛實(shí)。記者從北京市土地整理儲備中心的網(wǎng)站上獲悉，今年二季度北京市共成交土地11宗(不包括工業(yè)用地)，比一季度成交的35宗(不包括工業(yè)用地)下降了300%多，有業(yè)內人士指出，土地市場(chǎng)的興衰，直接影響著(zhù)整個(gè)樓市的走勢，土地市場(chǎng)的交易冷淡，直接顯示出了開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期，同時(shí)也可以看出開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常緊張。

　　土地市場(chǎng)打破“虛假繁榮”

　　二季度土地市場(chǎng)“回歸理性”

　　面粉比面包貴一直是土地市場(chǎng)虛假繁榮的真實(shí)寫(xiě)照，盡管去年年底萬(wàn)科王石就已經(jīng)提出了樓市拐點(diǎn)論，而且在中天事件的影響下，深圳樓市已經(jīng)出現了大幅度滑坡，但是面對著(zhù)北京一直堅挺的房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商一直堅信著(zhù)北京存在著(zhù)大量的剛性需求，因此不少開(kāi)發(fā)商在今年年初并沒(méi)有意識到樓市危機的可怕性，甚至認為，這樣的交易冷淡只是規律性的，和往年初樓市蕭條具有相似性。

　　在這樣的作用下，北京市一季度的土地成交量出現了大幅度上漲。據北京市土地整理和儲備中心數據顯示，今年一季度北京市土地成交面積較之去年同期大漲，住宅土地成交價(jià)格也出現上漲。今年一季度，北京市共成交41宗地塊，成交土地面積530萬(wàn)平方米，規劃建筑面積655萬(wàn)平方米。其中住宅或含住宅性質(zhì)用地27宗，成交土地面積452萬(wàn)平方米，規劃建筑面積574萬(wàn)平方米，分別占總成交面積的85%和88%。

　　可見(jiàn)，在去年樓市大繁榮的作用下，目前開(kāi)發(fā)商還沉浸在瘋狂擴張的狀態(tài)下，但是隨即公布的今年3月份北京市房屋交易量同比下跌了近一半，至此開(kāi)發(fā)商的樓市回暖夢(mèng)徹底破滅，這樣的絕望直接反映在了土地市場(chǎng)，隨即到來(lái)的4月，北京市土地僅成交了一宗，開(kāi)局的不利注定了整個(gè)季度的低量成交。截至6月30日，北京二季度共成交土地11宗，其中包括了朝陽(yáng)區華嚴北里的一宗土地，底價(jià)1.12億元，最后的成交價(jià)格僅為1.13億元，只比底價(jià)高出了1000萬(wàn)元，而且是直接摘牌，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的“火力”比起去年已經(jīng)遜色多了。

　　同樣在不久前舉行的昌平區回龍觀(guān)鎮居住、商業(yè)金融用地限價(jià)地的招標會(huì )上，僅來(lái)了3家開(kāi)發(fā)商，還沒(méi)有到場(chǎng)的媒體多，而且報價(jià)也平平，本來(lái)在利潤已經(jīng)有保證的限價(jià)地面前，開(kāi)發(fā)商全畏首畏尾，可見(jiàn)正如潘石屹所言，“目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力比100天前嚴峻得多，經(jīng)濟形勢不好，貨幣政策從緊，成交額下跌等等，都是造成房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力加大的原因，而且這些形成壓力的力量比100天前還要大得多”。

　　全國現土地流拍“潮”

　　北京樓面價(jià)跌至3541元/平方米

　　近日有媒體報道稱(chēng)，今年上半年，本市共交易土地58宗，住宅土地成交面積為676.5萬(wàn)平方米，比去年上半年土地成交宗數增加了75.8%，成交面積增加了107.5%。但是與土地供應量大幅增加相對應的是，上半年成交土地樓面均價(jià)首現回落。今年上半年，北京市土地成交總金額為324.2億元。折算后，樓面均價(jià)為3541元/平方米，比去年的3799元/平方米下跌了7%。無(wú)疑作為房屋的主要上流原材料，土地價(jià)格的回落可能會(huì )進(jìn)一步波及北京堅挺的房?jì)r(jià)。

　　其實(shí)不僅北京二季度的土地市場(chǎng)顯出疲軟之勢，同樣在全國其他的地方也是如此。6月30日，廣州今年上半年的最后一次土地拍賣(mài)冷淡收場(chǎng)??推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價(jià)成交，還創(chuàng )造了近兩年土地拍賣(mài)會(huì )最快的“10分鐘速度”。

　　同樣，創(chuàng )造中國地王的南京土地流拍事件更是頻繁，“16幅地塊10幅底價(jià)成交，2幅流標”，而且今年上半年成交的土地八成是以底價(jià)成交的。

　　伴隨著(zhù)土地流標事件的頻繁出現，北京市的土地轉讓速度也在加快，根據6月北京產(chǎn)權交易所發(fā)布的消息顯示，5月和6月兩個(gè)月內，北京共有7幅土地在該所發(fā)布出讓消息，出讓土地總面積約120萬(wàn)平方米，是歷史上少有的。

　　但是盡管今年北京土地市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)“風(fēng)光不再”，但在局部地塊仍出現多家開(kāi)發(fā)商爭奪土地的場(chǎng)面。5月19日推出的北京市順義區后沙峪鎮吉祥莊村3塊住宅、金融及公共服務(wù)設施用地很受歡迎，中糧地產(chǎn)歷經(jīng)100多次競爭，付出總價(jià)25.9億元。其中，最貴的A-10地塊最終成交價(jià)為12.8億元，是起拍價(jià)的3.5倍多。

　　同樣值得注意的是，盡管今年北京土地成交萎縮，但土地招拍掛情形仍比國內其他3個(gè)一線(xiàn)城市好。今年1-5月，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購置土地費用185.9億元，比去年同期增長(cháng)21.6%，增速比一季度回落17.7個(gè)百分點(diǎn)。但是有業(yè)內人士認為，這些土地交易主要集中在今年一季度，延續了去年的土地高價(jià)成交的特點(diǎn)，因此并不能說(shuō)明土地市場(chǎng)的好轉，可能隨著(zhù)奧運的來(lái)臨，土地市場(chǎng)會(huì )更加冷淡。

　　上半年土地計劃僅完成1/3

　　CBD核心區百億地王本季度入市

　　盡管二季度的土地市場(chǎng)比較冷淡，但是在三季度即將入市的土地中，北京商務(wù)中心核心區一期NE19-1a地塊被列入了計劃之內，這是北京繼2004年推出CBD核心區朝外SOHO地塊后，再次推出的CBD地塊，據了解，該塊土地，規劃建筑面積32.7萬(wàn) 平方米，使用性質(zhì)為商業(yè)金融，該地位于東三環(huán)與建國路交叉口的東北角。業(yè)內預計交易價(jià)格有望突破100億元，很有可能公司會(huì )采取聯(lián)合競標的方式取得。

　　記者了解到，該項目此前是光華賓館的所在地，由遠洋地產(chǎn)做的一級開(kāi)發(fā)，是CBD核心區百萬(wàn)平方米地塊中的一部分。

　　據了解，今年將供應住宅供地1700公頃，但截至今年上半年，北京共出讓住宅土地676.5公頃，僅為計劃的1/3。其中計劃安排廉租房及經(jīng)濟適用房用地400公頃、限價(jià)房用地300公頃。

　　從目前的土地供應和容積率測算，今年的保障性住房和限價(jià)房的供應總量很可能會(huì )超過(guò)800萬(wàn)平方米，而且基本分布在三環(huán)以外的軌道交通沿線(xiàn)以及交通條件利于公交出行的地段。而今年上半限價(jià)房用地僅供應了2塊，因此今年下半年將以保障性用地為主。(商報記者 賴(lài)大臣)