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    資料圖：專(zhuān)家表示，龐大的中等、中低收入人群的剛性住房消費需求正是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)現“軟著(zhù)陸”的堅實(shí)基礎。 中新社發(fā) 紹常 攝

　　上海樓市“亂花漸欲迷人眼”，6月第三周成交均價(jià)環(huán)比剛創(chuàng )歷史新高，7月的第二周數據便環(huán)比狂跌10%。

　　與此同時(shí)，全國二季度新建住房銷(xiāo)售價(jià)格、土地交易價(jià)格同比上漲10.1%、10.8%，漲幅比上季度分別低1.7個(gè)百分點(diǎn)、5.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　在這眼花繚亂的數據背后，房?jì)r(jià)是否像某些地產(chǎn)商所言在做“俯臥撐”？對于長(cháng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，上海樓市一直是“風(fēng)向標”。那么，現階段這個(gè)“風(fēng)向標”正預示著(zhù)什么風(fēng)向呢？

　　難尋求支撐點(diǎn)的“俯臥撐”

　　7月上旬，位于江蘇省南京市中心區域的中央路上出現了一個(gè)巨幅房產(chǎn)海報——“房?jì)r(jià)不會(huì )跳水，只是在做俯臥撐”。房?jì)r(jià)真的只是在做“俯臥撐”么？上海樓市六、七月間的表現提供了一個(gè)意味深長(cháng)的“隱喻”。

　　上海一家房地產(chǎn)研究機構提供的數據顯示，7月7日至13日，上海商品住宅(剔除動(dòng)遷、配套房)平均成交價(jià)格在前周大幅下跌17%之后，再度下跌10%，僅為12482元／平方米。而就在不久前的6月第三周，該市商品住宅成交均價(jià)達到創(chuàng )歷史新高的17393元／平方米。兩者相比，下挫4911元／平方米。

　　從這數據看，上海房?jì)r(jià)“俯臥撐”意味非常明顯。然而，在這組數據背后，卻是成交的極度低迷。搜房網(wǎng)統計數據顯示，2008年上半年，上海一手房成交(含動(dòng)遷、配套)11.08萬(wàn)套，共計成交面積1108.65萬(wàn)平方米，其中商品房成交8.4萬(wàn)套，成交面積達800.88平方米，較去年同期的10.17萬(wàn)套，萎縮近2萬(wàn)余套，商品房成交面積更是縮減至2006年的8成。

　　“6月間成交均價(jià)的攀升與幾大高檔樓盤(pán)的推盤(pán)熱銷(xiāo)期有關(guān)，7月遠郊低價(jià)房成為樓市成交主力，大幅拉低了均價(jià)。盡管周均價(jià)不能成為判斷樓市趨勢的依據，但這種價(jià)格的‘跳躍’恰恰說(shuō)明了成交量的極度低迷。樓市的上漲動(dòng)能應該說(shuō)已經(jīng)接近衰竭�！鄙虾７康禺a(chǎn)研究人士顧海波說(shuō)。

　　在上海，盡管一些樓盤(pán)已經(jīng)出現了打折降價(jià)，但依舊難以拉動(dòng)成交的攀升。6月中旬以后，上海新房市場(chǎng)日成交一直難以超越900套大關(guān)，最低曾經(jīng)出現200多套的“低記錄”。

　　“一些專(zhuān)家稱(chēng)購房者已經(jīng)逐步接受這一輪的房?jì)r(jià)上漲，并且能夠承受這樣的房?jì)r(jià)水平。成交量的低迷并沒(méi)有支撐這一說(shuō)法�！比A東師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授沈玉芳說(shuō)。

　　與此同時(shí)，上半年上海、南京等長(cháng)三角中心城市出現了高價(jià)地塊的“退地”、“流拍”現象，地方也加大了解決中低收入人群住房問(wèn)題的力度，廉租房擴面，中小戶(hù)型推盤(pán)提速�！吧虾５那闆r其實(shí)是國內大中城市的代表。從成交，到政策環(huán)境、地價(jià)未來(lái)走勢，再到普通群眾的收入水準，房?jì)r(jià)‘俯臥撐’都缺乏支撐點(diǎn)�！鳖櫤２ㄕf(shuō)。

　　成交低迷不僅是調控結果

　　前一階段，廣深樓市大幅調整、長(cháng)三角部分城市房?jì)r(jià)略有松動(dòng)。一時(shí)之間，“放松調控”呼聲紛起、“救市”之舉頻現。但有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)目前局勢并非完全是宏觀(guān)調控的結果。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)和所有其他市場(chǎng)一樣，在走到一個(gè)高點(diǎn)后，必然會(huì )有下挫。這是一個(gè)自然的市場(chǎng)過(guò)程。宏觀(guān)調控引發(fā)的預期變化只是一個(gè)誘因�！鳖櫤２ㄕf(shuō)。

　　一個(gè)已經(jīng)得到廣泛認同的事實(shí)表明，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“高燒”與高收入人群的購房沖動(dòng)以及住房的投資性需求緊密相關(guān)。但同樣顯見(jiàn)的事實(shí)是，中國不可能長(cháng)期依靠小比例的高收入群體來(lái)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，受?chē)鴥�、國際環(huán)境環(huán)境的影響，當市場(chǎng)預期發(fā)生變化，投資性需求“退燒”，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然面臨著(zhù)調整。

　　“一是前幾年房?jì)r(jià)的直線(xiàn)拉升，二是房?jì)r(jià)上漲幅度與居民增收不成比例。這些都決定了中國樓市的高位運行沒(méi)有堅實(shí)的支撐。樓市成交低迷不僅是宏觀(guān)調控的結果，也是這種上漲根基脆弱的必然結果�！鄙蛴穹颊f(shuō)。

　　在日前舉行的2008長(cháng)三角區域房地產(chǎn)高峰論壇上，絕大多數的專(zhuān)家和學(xué)者都預測下半年長(cháng)三角區域樓市交易量較上半年還將下降10%左右，而對于下半年房?jì)r(jià)走勢的預測，專(zhuān)家間出現了較大分歧——復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉預測房?jì)r(jià)漲幅將超過(guò)5%；搜房控股有限公司董事長(cháng)莫天全預測下跌5%左右，建設銀行上海分行副行長(cháng)張忠德預測降幅接近10%。

　　“無(wú)論短時(shí)間內房?jì)r(jià)向上或者向下，中國樓市階段性見(jiàn)頂的跡象已經(jīng)相當明顯。這是由中國宏觀(guān)經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面決定的�！睆偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)專(zhuān)家尹伯成說(shuō)。

　　發(fā)改委最新數據顯示，相較房?jì)r(jià)漲幅，土地價(jià)格漲幅回落速度更快。

　　“救市”與“軟著(zhù)陸”

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )一位專(zhuān)家日前列舉了一組數字：1至5月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.2%，增幅同比減少23.8%，其中全國40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房和二手房累計成交面積同比下降明顯。他認為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是：供求關(guān)系緩和、房?jì)r(jià)趨緩、供求結構改善。

　　從目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房?jì)r(jià)上漲幅度趨緩、供求結構改善確實(shí)有所體現。但“供求關(guān)系緩和”并沒(méi)有很多的證據。龐大的中低收入人群的住房問(wèn)題還遠未得到妥善解決�！懊鎸ρ巯路渴�，改善性購房者推遲買(mǎi)房達50%，對投資者影響更達80%�！币拙又袊�首席執行官周忻這樣說(shuō)。

　　“中國房地產(chǎn)出現‘雪崩式’暴跌可能性不大�！币�伯成認為，盡管成交低迷，但包括上海在內的大部分國內大中城市上半年房?jì)r(jià)依然繼續走高，我國城鎮房?jì)r(jià)整體從未出現過(guò)明顯回落。在這種情況，一些地方政府貿然出手的“救市”之舉并不明智。

　　尹伯成說(shuō)，盡管我國近10年來(lái)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，房貸增長(cháng)很快，但由于時(shí)間還不算長(cháng)，全國房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款余額至今只有5.1萬(wàn)億元，僅占整個(gè)銀行體系貸款總額的17%，即使房貸發(fā)生壞賬風(fēng)險，影響也有限，還不至于出現危及整個(gè)金融體系安全的地步。

　　據推測，市場(chǎng)假如真的能夠下跌，可能出現的情況也只能是：由于不同收入群體的支撐，樓市出現長(cháng)期的波浪形緩跌。龐大的中等、中低收入人群的剛性住房消費需求正是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)現“軟著(zhù)陸”的堅實(shí)基礎�！�(記者 蔡國兆 俞林?zhù)P 徐壽松)