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　　“逆轉”信號

　　◇商品房銷(xiāo)售面積和金額五年來(lái)首次下降

　　◇到位資金比例占開(kāi)發(fā)所需資金降至五年來(lái)最低位

　　◇商品住宅空置量五年來(lái)首次增長(cháng)

　　◇銷(xiāo)售均價(jià)回到去年同期水平

　　◇商品房施工面積增幅為近年最大

　　21日，廣東省房協(xié)公布的《2008年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》顯示，今年上半年的廣東房地產(chǎn)形勢出現了五年來(lái)的首次逆轉，“各項指標走勢反映出市場(chǎng)延續去年四季度以來(lái)的深度調整，當前狀況如果延續，隨著(zhù)去年企業(yè)擴張帶來(lái)供應量的增加，后市商品房銷(xiāo)售壓力仍會(huì )加大”。

　　自籌比例增幅達五年來(lái)最高

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈條趨緊

　　今年上半年，廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1342.87億元，同比增長(cháng)34.13%，與全國增長(cháng)大體持平；增幅同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重為8.38%，同比高出1.46個(gè)百分點(diǎn)，低于全國水平1.72個(gè)百分點(diǎn)。雖然開(kāi)發(fā)投資同比增幅為2003年上半年以來(lái)最大，但房協(xié)認為，考慮到建材和人工漲幅高，開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增幅應適當調低。

　　在按用途劃分的完成開(kāi)發(fā)投資當中，住宅增幅在上年同期增長(cháng)32.41%的基礎上，又有36.22%的增長(cháng)；辦公樓、商業(yè)用房同比分別下降11.34%和增長(cháng)5.98%，與上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降較大。

　　在開(kāi)發(fā)資金上，上半年廣東房地產(chǎn)到位資金1900.23億元，同比增長(cháng)16.42%,但在商品房施工面積大幅度增加的同時(shí)，到位資金同比增幅下降8.73個(gè)百分點(diǎn)。而從資金來(lái)源看，自籌資金占到位資金比重增加10.65個(gè)百分點(diǎn)，其他資金的比重下降，“顯示整個(gè)資金鏈條趨緊”。

　　銷(xiāo)售面積和金額同比下降兩成

　　住宅容量面積近5年來(lái)首次增長(cháng)

　　今年上半年廣東商品房銷(xiāo)售面積2012.58萬(wàn)平方米，同比下降20.35%，銷(xiāo)售額1180.2億元，同比下降20.66%，為近5年(上半年)來(lái)首次降幅。

　　上半年商品房均價(jià)是5864元/平方米，同比微降0.39%,環(huán)比下降0.51%，基本回落到去年同期水平；其中第二季度6002元/平方米，環(huán)比增長(cháng)6.04%。其中，商品住宅均價(jià)5711元/平方米，同比增長(cháng)2.77%,環(huán)比下降0.12%；其中第二季度均價(jià)5821元/平方米，環(huán)比增長(cháng)4.96%。

　　市場(chǎng)消化能力變差

　　此外，二手房銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額也同比分別下降25%和33%，廣州、深圳二手房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額都同比大幅下降，尤其是深圳都下降了60%多。

　　同時(shí)，上半年市場(chǎng)整體消化系數均為負增長(cháng)，這是自2003年上半年不斷攀升以來(lái)首次下滑，低于2006年上半年水平，反映市場(chǎng)活躍程度不夠，消化能力較差。

　　市場(chǎng)活躍程度不足，空置商品房也在增加。上半年末商品房空置總量1586.42萬(wàn)平方米，較2007年末增加7.2萬(wàn)平方米，增長(cháng)0.46%。其中住宅空置增加60.35萬(wàn)平方米，增長(cháng)8.03%，出現近5年(上半年)來(lái)首次增長(cháng)。

　　施工面積大幅增長(cháng)

　　銷(xiāo)售壓力加大

　　上半年，購置土地面積增長(cháng)49.76%，但省房協(xié)分析，這與去年大量購置土地后辦手續延后統計有關(guān)。在購置量增長(cháng)的情況下，購置金額增長(cháng)46.27%，比2007年上半年減少近40個(gè)百分點(diǎn)；土地購置單價(jià)也同比下降2.52%，增幅下滑48個(gè)百分點(diǎn)�！巴恋刭徶脝蝺r(jià)從連續3年(上半年)高位增幅逆轉為輕微跌幅(-2.52%)，顯示樓市低迷轉折時(shí)期，土地市場(chǎng)受影響明顯”。

　　在去年大量購置土地且閑置地處置政策收緊的雙重影響下，廣東上半年商品房施工面積同比增長(cháng)35.18%，增幅增加24.95個(gè)百分點(diǎn)，為近年最大。尤其是商品住宅施工面積同比增長(cháng)36.01%，竣工面積同比增長(cháng)4.99%，“未來(lái)一段時(shí)間住宅市場(chǎng)供應加大，銷(xiāo)售壓力仍會(huì )加大”。

　　政策和客戶(hù)

　　心態(tài)是關(guān)鍵

　　近一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨向無(wú)疑是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。日前，中國奧園地產(chǎn)集團品牌營(yíng)銷(xiāo)總監羅江海在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，樓市的發(fā)展有周期性，目前是樓市的調整期，關(guān)鍵要看政策和客戶(hù)心態(tài)。

　　羅江海分析稱(chēng)，任何出臺的政策其目的是為樓市的健康發(fā)展，避免大起大落的情況。至于客戶(hù)心態(tài)，羅江海認為，目前購房者觀(guān)望較多，交投平淡，不過(guò)，客戶(hù)心態(tài)也是有周期性的，有看漲就有看跌。他還認為，一般來(lái)說(shuō)，股市和樓市要走出低谷需要2年時(shí)間，以前兩個(gè)市場(chǎng)的低谷都是交錯出現，像今年這樣重疊是很罕見(jiàn)的。

　　另外，針對市場(chǎng)關(guān)注的資金問(wèn)題，羅江海告訴記者，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，緊縮銀根對房地產(chǎn)的影響是非常明顯的，目前有些房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì )出現資金鏈緊張，但他同時(shí)表示，中國奧園目前暫無(wú)資金壓力。 (記者李婧 通訊員黃福新)