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　　2008年對于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都是艱難的一年。作為中國的經(jīng)濟、金融和貿易中心，上海樓市的近況更為引人關(guān)注。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域性較強，“杭州樓市是浙江人的市場(chǎng)，而上海樓市卻是全國甚至全球人的市場(chǎng)�！睋碛袕妱判枨蟮纳虾�樓市，在這波大調整中是否有著(zhù)最強的抗跌性？相對杭州樓市，上海樓市是否有一定的參照性？帶著(zhù)這些問(wèn)題，記者近日赴滬進(jìn)行了多方調查。

　　成交量下跌了，

　　　　房?jì)r(jià)同比仍上漲

　　不管是一手市場(chǎng)，還是二手市場(chǎng)，上海也陷入一個(gè)成交低谷。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究中心副總監陳嘯天從事上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究已有多年。根據上海房地局的官方網(wǎng)站“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”統計，今年上半年，上海一手商品住宅月均成交面積為86萬(wàn)平方米，而去年上半年，月均成交面積達174萬(wàn)平方米。上海上半年樓市成交量下跌了50%左右。

　　應該說(shuō)，這樣的成交困局是2000年以來(lái)前所未有的。從歷史上看，上海樓市曾遭遇過(guò)三撥調整。1993～1998年，投資過(guò)熱，國家緊縮銀根，樓市成交量萎縮；2005～2006年，國八條和國六條等調控政策出臺，上海樓市也一度成交低迷；今年的這次就是第3次。

　　雖說(shuō)自去年10月開(kāi)始，樓市成交量便開(kāi)始縮量，據“上海網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數據統計，今年6月一手住宅成交量78.13萬(wàn)平方米，尚達不到去年10月167.67萬(wàn)平方米成交量的一半。但上海的房?jì)r(jià)卻未出現下跌。

　　根據國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局發(fā)布的數據，今年1月至5月，上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數同比上漲幅度都超過(guò)了9.5%，6月份上漲幅度下降，但仍達到了8.7%。從環(huán)比看，從今年2月來(lái)，上海樓市基本停止了上漲的步伐，除5月份和4月份環(huán)比略上漲0.1%和0.2外%，其余月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數環(huán)比都在0%。

　　成交量在萎縮，房?jì)r(jià)卻并未下跌，這一現象是否說(shuō)明上海樓市具有極強的抗跌性？對此，上海財經(jīng)大學(xué)教授、上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)印堃華認為，這是上海樓市強大的經(jīng)濟實(shí)力和需求支撐造成的。他覺(jué)得，房地產(chǎn)區域市場(chǎng)有著(zhù)自己獨特的發(fā)展規律。

　　作為全國的經(jīng)濟中心和金融中心，上海聚集了眾多的世界500強企業(yè)總部，境外高端需求成為上海樓市的獨特力量。上海樓市流傳著(zhù)這樣一句形象的口頭禪：“內環(huán)說(shuō)英語(yǔ)，中環(huán)說(shuō)普通話(huà)，外環(huán)說(shuō)上海話(huà)�！彪m不確切，但也部分反映了上海樓市強勁的外地需求。今年6月1日開(kāi)盤(pán)的翠湖天地嘉苑地處淮海路這一黃金地段，單價(jià)高達7.5萬(wàn)～8萬(wàn)元。而就是在樓市成交低迷的眼下，該樓盤(pán)創(chuàng )下了至今銷(xiāo)售率達40%的旺銷(xiāo)現象。

　　陳嘯天如此理解上海市場(chǎng)的強勢表現：上海是全國乃至全球購房者的市場(chǎng)，境外購房者、外省購房者和外地來(lái)上海工作的年輕人成為托起上海市場(chǎng)的“三外”力量。另外，珠三角房?jì)r(jià)之所以出現下跌，是因為珠三角制造業(yè)相對發(fā)達，而上海的經(jīng)濟重心并不在制造業(yè)上，受這次調整的影響自然要小一些。

　　6月，新開(kāi)樓盤(pán)房?jì)r(jià)出現松動(dòng)

　　雖說(shuō)上海房?jì)r(jià)還在上漲，但在成交量萎縮的態(tài)勢下，6月份，上海新開(kāi)樓盤(pán)的房?jì)r(jià)今年首次出現松動(dòng)跡象。

　　萬(wàn)科旗下的項目金色雅筑，位于浦東大三林，屬于上海中外環(huán)的位置。該項目新一期報價(jià)出現了下調。該項目即將新推20、22號樓90平方米精裝修三房，目前報價(jià)在130萬(wàn)～160萬(wàn)元之間，單價(jià)在1.4萬(wàn)～1.7萬(wàn)元/平方米之間。而據上海易居研究院提供的數據，該樓盤(pán)在今年3月推出的房源售價(jià)為1.8萬(wàn)～2萬(wàn)元/平方米。開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，因為現在這批房源裝修標準有所降低。

　　中大房產(chǎn)的中大·九里德項目，地處松江，今年6月推出首批多聯(lián)排屋房源，報價(jià)在1.5萬(wàn)～1.6萬(wàn)元/平方米。而去年12月份，該樓盤(pán)推出精裝修公寓時(shí)，報價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。相比公寓定價(jià)，排屋的定價(jià)其實(shí)比較實(shí)惠。

　　雖說(shuō)新盤(pán)低開(kāi)是樓市降價(jià)的信號之一，但大多數被采訪(fǎng)的業(yè)內人士都認為，這只是樓市的少數現象，并不普遍。5、6月份，大多數上海的新盤(pán)還是平價(jià)開(kāi)盤(pán)，還有的樓盤(pán)甚至高于市場(chǎng)價(jià)開(kāi)盤(pán)。如位于浦東的金地·未未來(lái)，6月8日推出220套公寓，定價(jià)反而比周邊樓盤(pán)高出500～800元/平方米。

　　從記者的調查看，目前上海樓市中心區域房?jì)r(jià)依舊十分堅挺，但外圍區域新盤(pán)在近一兩個(gè)月出現低開(kāi)現象。而受去年地價(jià)帶動(dòng)最大的楊浦房?jì)r(jià)低開(kāi)較為明顯。

　　業(yè)內盼望

　　　　九十月份成交回暖

　　“近期上海樓市可能會(huì )經(jīng)歷一場(chǎng)較大規模的調整。不過(guò)價(jià)格上，上海樓市的下跌空間有限�！鄙虾７康禺a(chǎn)時(shí)報新聞部主任梁志超說(shuō)。

　　梁志超在上海從事了20多年的房地產(chǎn)報道工作，作為一直在新聞一線(xiàn)體驗市場(chǎng)脈博的記者，他認為，上海樓市正處于“開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，購房者也不買(mǎi)賬”的膠著(zhù)時(shí)刻，現在大家都在撐著(zhù)，成交量短期內很難回升。到了九十月份的傳統旺季，成交量若進(jìn)一步萎縮可能導致房?jì)r(jià)出現小幅下降。但他也認為，如果國家能出臺相應的利好政策，上海樓市也可能在九十月份直接回暖。

　　作為2004年便進(jìn)駐上海市場(chǎng)的杭州知名開(kāi)發(fā)公司，中大房產(chǎn)上海公司總經(jīng)理唐偉深感目前的成交情況對開(kāi)發(fā)商有很大壓力�！�2005年上海樓市房?jì)r(jià)也有下跌，但那時(shí)沒(méi)有現在這樣的擔憂(yōu)，對樓市走出低谷還是有信心的，但這次，不知道在九十月份能不能回暖�！�

　　唐偉說(shuō)，這次調整，眾多公司普遍感到資金緊張。上海樓市成交量萎縮已有半年時(shí)間，大家都在等待九十月份的旺季，如果屆時(shí)市場(chǎng)再不回暖，部分開(kāi)發(fā)商可能壓力會(huì )更大。

　　中原地產(chǎn)在上海擁有中原地產(chǎn)門(mén)店178家，另外還有38家寶原地產(chǎn)門(mén)店，成交量位居上海二手房市場(chǎng)的頭把交椅。中原地產(chǎn)兼寶原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百強還表示，中原集團在內地一線(xiàn)城市的大分行，今年上半年基本只能做到保本經(jīng)營(yíng)。作為上海中介業(yè)的老大，目前都不會(huì )主動(dòng)關(guān)閉門(mén)店。但如果市場(chǎng)頹勢再繼續一年以上，不排除收縮的可能性。

　　面對這一市場(chǎng)現狀，也有開(kāi)發(fā)商積極地在產(chǎn)品創(chuàng )新、品質(zhì)提升上下功夫，快速回籠資金。如金地集團上海公司的兩個(gè)項目在上海市場(chǎng)近日開(kāi)盤(pán)，都創(chuàng )造了熱銷(xiāo)現象。金地·未未來(lái)，在上海首推90平方米中小戶(hù)型高層TownHouse概念，首批房源開(kāi)盤(pán)當天銷(xiāo)售率便達到95%。

　　這次調整是否預示著(zhù)上海樓市從此出現拐點(diǎn)？印堃華認為，相比炒客較多的深圳等地樓市，長(cháng)三角市場(chǎng)特別是上海市場(chǎng)相對來(lái)說(shuō)還是健康的。只要中國的宏觀(guān)經(jīng)濟面不出問(wèn)題，上海樓價(jià)將呈現波浪型上升的走勢，這是改變不了的趨勢。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢(xún)部總監陳寧則認為，從上海新開(kāi)樓盤(pán)看，一般比周邊房?jì)r(jià)低個(gè)20%左右，銷(xiāo)售率便可達到80%以上。因此，上海房?jì)r(jià)即使要下跌，跌幅也不會(huì )超過(guò)20%。(記者 張卉卉 實(shí)習生 黃娜)