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　　連續半年多的低迷，使樓市交易日益向買(mǎi)方市場(chǎng)傾斜。新房開(kāi)盤(pán)已從去年拖拖拉拉的“銷(xiāo)控”轉為優(yōu)惠低開(kāi)的“促銷(xiāo)”。新房開(kāi)盤(pán)定價(jià)也開(kāi)始向去年8月爆漲前回歸。

　　新房開(kāi)盤(pán)價(jià)普遍降低

　　與去年那種新房開(kāi)盤(pán)拖拖拉拉、價(jià)格亮相總是出人意料現象不同，經(jīng)過(guò)半年多的市場(chǎng)觀(guān)望，計劃今年開(kāi)盤(pán)的新房普遍隨行就市，回歸樓市正常的低價(jià)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售方式。

　　記者了解到，近兩個(gè)月來(lái)，本市新房開(kāi)盤(pán)定價(jià)多數都低于周邊在售樓盤(pán)的標價(jià)。如市中心老城廂某樓盤(pán)II期開(kāi)盤(pán)，通過(guò)“回饋天津”等活動(dòng)使精裝修新房開(kāi)盤(pán)實(shí)際價(jià)格已接近1萬(wàn)元/平方米左右，和去年8月前該區域毛坯房9000元/平方米左右價(jià)格基本持平。梅江區域新組團在采取折扣15%的開(kāi)盤(pán)標價(jià)的同時(shí)，還通過(guò)各種活動(dòng)使開(kāi)盤(pán)均價(jià)向去年8月前靠攏。

　　邊緣區域，中北鎮的芒果郡開(kāi)盤(pán)均價(jià)為6000元/平方米，萬(wàn)科假日潤園精裝修新房開(kāi)盤(pán)起價(jià)為6900元/平方米，并附贈品牌家電等；北辰區寶翠花都三期均價(jià)7300元/平方米，而四期開(kāi)盤(pán)價(jià)為6500元/平方米。另外還有楊柳青的美茵小鎮開(kāi)盤(pán)起價(jià)為4600元/平方米；西青區南河鎮的恒益隆庭花園洋房開(kāi)盤(pán)起價(jià)為4880元/平方米，還有一次性?xún)?yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)。這些新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)都表現出向去年8月前市場(chǎng)價(jià)格回歸的趨勢。

　　專(zhuān)業(yè)機構人士分析此現象認為，去年8月后房?jì)r(jià)爆漲，使新房開(kāi)盤(pán)定價(jià)已脫離了“低開(kāi)高走”的原則，其定價(jià)主要基于對未來(lái)市場(chǎng)的過(guò)度期待，以及開(kāi)發(fā)商運營(yíng)策略，所以直接“高開(kāi)高走”成為市場(chǎng)普遍現象。目前的市場(chǎng)情況證明，這種開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售方式已帶來(lái)了隱患，使樓盤(pán)后期銷(xiāo)售價(jià)格難以把握。因此新房回歸“低開(kāi)”方式也是大勢所趨。

　　邊緣項目新房開(kāi)盤(pán)均價(jià) 回歸6000元/平方米一線(xiàn)

　　外環(huán)邊緣區域作為近年來(lái)天津新興居住區，各個(gè)板塊新盤(pán)上市量都持續增多，也是全市住宅交易量的主力。去年8月前，邊緣區域新房從5000元/平方米持續溫和上漲，達到了6000元/平方米，成交量也呈現屢創(chuàng )新高的特點(diǎn)。但是8月以后，隨著(zhù)全市房?jì)r(jià)突發(fā)性上漲，基數較低的邊緣住房?jì)r(jià)格上漲幅度更加明顯，到年底已接近7000元/平方米，同時(shí)也帶來(lái)了成交低迷的市場(chǎng)隱患。

　　經(jīng)過(guò)半年多的持續調整，近來(lái)邊緣區域房?jì)r(jià)又率先呈現普遍回歸的走勢，均價(jià)回歸6000元/平方米。這一特征在新房開(kāi)盤(pán)定價(jià)尤為突出。如邊緣區域的西部新城、新開(kāi)盤(pán)的芒果郡及萬(wàn)科假日潤園(減去精裝修成本)均價(jià)都在6000元/平方米一線(xiàn)。而西部及南部邊緣一些新房開(kāi)盤(pán)價(jià)格已回到久違了的4000—5000元/平方米。北部地鐵1號線(xiàn)及運河邊特色樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)也回歸到6500—7000元/平方米。

　　天津5月份以來(lái)交易統計顯示，郊縣商品房?jì)r(jià)格下降明顯，5月份新四區成交均價(jià)為7282元/平方米，環(huán)比下降1.4%；6月份均價(jià)為7104元/平方米，環(huán)比下降2.4%；7月上半月為6885元/平方米，跌破7000元/平方米關(guān)線(xiàn)。

　　8月前市場(chǎng)走勢不明 一些新房推遲開(kāi)盤(pán)

　　2008年市場(chǎng)風(fēng)云變幻使開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不順應市場(chǎng)變化，改變定價(jià)策略，充分考量目標購房客戶(hù)的心理價(jià)位，以期實(shí)現快速銷(xiāo)售。但是也有一些資金壓力較輕、對后市抱有再看看想法的企業(yè)，在奧運前市場(chǎng)走勢不明確的情況下，推遲了新房開(kāi)盤(pán)時(shí)間，將開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在奧運會(huì )后，使8—10月市場(chǎng)將出現新房扎堆開(kāi)盤(pán)的現象，產(chǎn)品種類(lèi)也比較豐富。如市中心區南京路地段的假日國際、金德園；金街區域的天津環(huán)球金融中心高檔公寓、奧體中心區的鉆石山高層；河東區中山門(mén)區域的格調竹境、衛國道區域的陽(yáng)光新業(yè)國際；河北區榆關(guān)道區域的自在中環(huán)等。另有邊緣區域津南區外區域的首創(chuàng )愛(ài)這城；寶坻京津新城板塊的泰富橄欖樹(shù)、武清區的保利上河雅頌等等。

　　專(zhuān)業(yè)機構人士認為，這些預計8月后開(kāi)盤(pán)的新房定價(jià)，除了市場(chǎng)因素，在成本方面，由于多數都是2007年上半年以前取得的土地使用權，所以地價(jià)成本壓力不是很大。即便當時(shí)被認為樓面價(jià)格較高的河東衛國道萬(wàn)東小馬路陽(yáng)光新業(yè)國際地塊，現在看來(lái)，3800元/平方米樓面價(jià)對其開(kāi)盤(pán)定價(jià)壓力也不是很大。因此開(kāi)發(fā)商只要制定一個(gè)相對合理的利潤率，放棄去年的暴利心態(tài)，依然能夠贏(yíng)得市場(chǎng)。(王哲)