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    7月17日，佑威房地產(chǎn)研究中心的最新統計16日顯示，7月上半月上海新建商品住宅的成交量?jì)H33.62萬(wàn)平方米，環(huán)比6月下滑了22%，且只相當于2007年同期成交的三成。 中新社發(fā) 紹常 攝

　　上海樓市，這個(gè)曾經(jīng)的全國樓市“領(lǐng)頭羊”，現今又正成為房?jì)r(jià)抗跌的“橋頭堡”。雖然今年以來(lái)上海樓市的成交量逐月下滑，一些知名樓盤(pán)的降價(jià)信息也此起彼伏，但整體成交均價(jià)依然堅挺。而在樓市下半年進(jìn)一步調整，及其他一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已明降或暗降的壓力下，上海房?jì)r(jià)未來(lái)的走勢令人關(guān)注。

　　市場(chǎng)遇冷

　　不可否認，上海樓市今年的交投狀態(tài)，和其他很多城市的樓市一樣“萎靡不振”。

　　來(lái)自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數據顯示，今年1-6月上海商品住宅(剔除配套房、動(dòng)遷房)的總供應量為618.04萬(wàn)平方米，低于2006年上半年的943.84萬(wàn)平方米和2007年上半年的699.79萬(wàn)平方米；總成交量為525.9萬(wàn)平方米，不但低于2006年上半年的851.32萬(wàn)平方米，甚至比2007年上半年的1043.63萬(wàn)平方米萎縮了近一半；總成交金額則為739.61億元，也低于2006年上半年的810.63億元和2007年上半年的1037.37億元。

　　剛過(guò)去不久的7月情況則繼續惡化，雖然商品住宅129.97萬(wàn)平方米的供應量略高于6月的129.17萬(wàn)平方米，但成交量?jì)H約71.81萬(wàn)平方米，低于上半年的月均水平，比6月的104.26萬(wàn)平方米下降31.12%，比去年7月的217萬(wàn)平方米更是下降66.91%。

　　“今年以來(lái)成交量的持續收縮，直接導致了當前上海樓市疲軟�！敝蟹可虾Ｖ笖缔k公室的分析師直言，根據他們的統計，今年1-7月上海新建商品住宅的累計成交規模也同比回落逾三成。

　　與此同時(shí)，一些知名樓盤(pán)的降價(jià)信息也使樓市“價(jià)格戰”處于一觸即發(fā)的狀態(tài)。如大華某樓盤(pán)報價(jià)從最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米；又如萬(wàn)科某樓盤(pán)新推房源報價(jià)下調2000元/平方米，雖然銷(xiāo)售方表示是因裝修標準降低而調價(jià)，但隨后萬(wàn)科董事長(cháng)王石在中報發(fā)布會(huì )上的“萬(wàn)科做好了最壞的打算”等言論，使市場(chǎng)內不少人相信房?jì)r(jià)可能進(jìn)一步下調。

　　更引人注目的是，被市場(chǎng)認為是今年上海房?jì)r(jià)“支柱”的豪宅市場(chǎng)也開(kāi)始出現松動(dòng)。來(lái)自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數據顯示，雖然6月上海樓市受豪宅市場(chǎng)集中供應并熱銷(xiāo)拉動(dòng)，當月房?jì)r(jià)攀至16988元/平方米的今年以來(lái)最高位，但7月以來(lái)豪宅市場(chǎng)卻發(fā)力困難，幾大豪宅都滯銷(xiāo)。如最新一批房源的報價(jià)都高達42000元/平方米的仁恒河濱城和君御豪庭，實(shí)際成交的價(jià)格都只有36000元/平方米左右；又如遠中風(fēng)華園和天山河畔花園上月新推房源都是三位數，但至今成交都只有個(gè)位數�！耙恍┯懈咦饨鸹貓鬂摿Φ捻椖窟�算賣(mài)得動(dòng)，其他項目現在看不到太大利好的話(huà)，就開(kāi)始賣(mài)不動(dòng)了�！庇油�房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析指出。

　　滯漲態(tài)勢

　　“當前，無(wú)論是宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和政策層面都不支持房?jì)r(jià)繼續上漲，上海在長(cháng)達近10年的房?jì)r(jià)大幅上漲之后，市場(chǎng)已選擇了自發(fā)性調整和回歸理性之路�！敝蟹可虾Ｖ笖缔k公室的分析師認為。

　　然而，分析師眼中上海樓市的回歸目前僅體現在成交的低迷上，從房?jì)r(jià)來(lái)看，依然處于高位。如上海佑威房地產(chǎn)研究中心的每月統計表明，上海非政策性的商品住宅均價(jià)整體基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的數據同樣說(shuō)明了情況，昨天發(fā)改委公布的7月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數顯示，上月上海新建住房?jì)r(jià)格同比上漲7.3%，而此前5、6月份的同比漲幅則為9.6%和8.8%。市場(chǎng)人士認為，雖然漲幅環(huán)比下降，但上海住房?jì)r(jià)格依然在高位運行。

　　在中國指數研究院副院長(cháng)陳晟看來(lái)，這便是市場(chǎng)滯漲的表現�！俺山涣考仁鞘袌�(chǎng)表現的重要指標，又是影響房?jì)r(jià)的重要因素，按一般規律，成交量和價(jià)格是正相關(guān)的。但也有特殊情況，比如成交量萎縮時(shí)房?jì)r(jià)不跌反漲，成交量提高時(shí)房?jì)r(jià)又呈現穩定或盤(pán)整態(tài)勢，這些反�，F象往往出現在市場(chǎng)調整的過(guò)渡時(shí)期�！�

　　新的博弈

　　“當前樓市明顯處于各方觀(guān)望狀態(tài)，主要是因為原先由政府、金融機構、開(kāi)發(fā)商、購房者所形成的四方博弈平衡被打破后，市場(chǎng)按自身規律運行，而導致市場(chǎng)處于重新尋求平衡的時(shí)間階段�！鄙虾Ｖ腥鹗袌�(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱鋒這樣看待在持續調控中進(jìn)入又一個(gè)“微妙”階段的上海樓市。

　　“上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了觀(guān)望，供應量亦不大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭指出，一手房市場(chǎng)的供應受兩個(gè)因素制約，一是土地，從2005年以來(lái)上海住宅用地的供應量持續下滑，連續3年沒(méi)能完成既定目標，今年上半年商品住宅用地供應也只有區區幾十萬(wàn)平米，這必將造成市場(chǎng)后續供應量偏��；二是開(kāi)發(fā)商能控制銷(xiāo)售節奏，去年房?jì)r(jià)飆升期很多開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，今年市場(chǎng)走勢迷離卻又有一批樓盤(pán)不敢輕易開(kāi)盤(pán)，這都導致中期內住宅供應有限，購房者可選擇余地不大。而正是在這樣條件下，業(yè)內認為上海房?jì)r(jià)也由此得到“支撐”。

　　但佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄又認為，雖然今年“紅五月”不再，但此前聚集的剛性需求仍被釋放了一部分，上月一些大開(kāi)發(fā)商調價(jià)推盤(pán)也搶走了一些客戶(hù)，所以，可能是一些開(kāi)發(fā)商的降價(jià)使得市場(chǎng)忙于調整策略應對，本月上海樓市開(kāi)始推盤(pán)乏力�！安贿^(guò)，一些低總價(jià)項目的熱銷(xiāo)讓開(kāi)發(fā)商看到了上海樓市潛在的購買(mǎi)能量，這也是目前大多數開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)，只是在長(cháng)期滯銷(xiāo)的壓力下，以低價(jià)為借口處理‘劣質(zhì)’房源，或是只給出微不足道的折扣來(lái)‘忽悠’購房者，最終的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也都不甚理想�？傊�，目前市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)和實(shí)際房?jì)r(jià)產(chǎn)生了很大偏差，開(kāi)發(fā)商想要打開(kāi)滯銷(xiāo)困局，可能需要更大的價(jià)格調整或更長(cháng)的時(shí)間等待�！�

　　同時(shí)，薛建雄認為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長(cháng)的聯(lián)系比較緊密，如果經(jīng)濟面開(kāi)始衰退，房?jì)r(jià)也難漲上去。

　　“樓市調整已經(jīng)明確，但沒(méi)有人知道將會(huì )調整到什么程度。我們只知道，當前宏觀(guān)經(jīng)濟的基本要求反映在房地產(chǎn)方面，就是要保持市場(chǎng)平穩，防止大起大落，使調整在可控的范圍內進(jìn)行。重要和關(guān)鍵的措施是保持個(gè)人房貸利率的長(cháng)期穩定，雖然可能會(huì )拉長(cháng)調控周期，但會(huì )減輕對社會(huì )經(jīng)濟‘基本素質(zhì)’的傷害�！敝蟹可虾Ｖ笖缔k公室的分析師如此建議。(記者 李和裕)