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　　市場(chǎng)出現降價(jià)潮

　　隨著(zhù)滬上新房不斷打折的出現，二手房市場(chǎng)也沒(méi)有逃脫這波降價(jià)潮。不僅如此，滬上二手房?jì)r(jià)格高于新房的現象又開(kāi)始頻頻出現。分析人士指出，一手房出現大范圍打折促銷(xiāo)，也同時(shí)增加了二手房的價(jià)格壓力。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部最新數據顯示，7月份各類(lèi)型商品住宅二手房總成交為8493套，環(huán)比6月份減少27%、同比萎縮30%。7月份的成交數量雖然比市場(chǎng)人士預測的高出5%，但低迷的狀況依然非常嚴重。特別是5年之內的次新房，從5月初的3656套到月底2820套，7月份又下滑到2095套，累計大幅萎縮43%。

　　由于近期很多板塊的一手房都出現了明顯的價(jià)格松動(dòng)，一、二手房?jì)r(jià)格倒掛的現象逐漸蔓延。在對一手房有強烈價(jià)格下降預期的大市場(chǎng)背景下，目前相對于一手房?jì)r(jià)格已經(jīng)偏高的次新二手房更不為市場(chǎng)認可，這是次新房成交迅速下滑的主要原因。6月份表現搶眼的老公寓、老公房市場(chǎng)也未逃脫市場(chǎng)低迷的厄運。7月份，老公房類(lèi)住宅環(huán)比萎縮27%，與次新房、別墅類(lèi)高端住宅產(chǎn)品呈現出一樣程度的低迷�？梢哉f(shuō)7月的二手樓市泥沙俱下，沒(méi)有一種細分的住宅類(lèi)型產(chǎn)品被目前的市場(chǎng)所認可。

　　然而，在這樣的情況下，市場(chǎng)卻依然有部分二手房?jì)r(jià)格明顯高于一手房。而這是上海樓市近些年來(lái)長(cháng)期投資過(guò)熱的后果：很多樓盤(pán)有大量投資房存在，這些房源多是在高位買(mǎi)入，所以房主不愿意壓價(jià)銷(xiāo)售，因此掛牌價(jià)格甚至超過(guò)一手房。事實(shí)上，一、二手房?jì)r(jià)格倒掛現象也只可能出現在這些積壓樓盤(pán)中，而老公房則基本不會(huì )出現這一現象。

　　業(yè)內人士認為，今年一手房市場(chǎng)的價(jià)格回調，是一個(gè)理性的回歸，使房?jì)r(jià)回落到一個(gè)合理的范圍內。市場(chǎng)化自動(dòng)調節的效果開(kāi)始顯現，部分二手房不顧市場(chǎng)需求不肯降價(jià)，只能是有價(jià)無(wú)市。

　　倒掛多在外圍地區

　　信義房屋分析人士進(jìn)一步指出，這類(lèi)倒掛情況大多出現在上海的“外圍”區域，諸如寶山、浦東三林、閔行七寶等地區。這些地區由于在2007年漲幅過(guò)快過(guò)大，大部分漲幅在30%-50%左右，有的甚至更高，目前出現價(jià)格回調實(shí)屬價(jià)格的理性回歸。相比這些區域，滬上傳統中高檔房集中區域暫無(wú)一、二手房?jì)r(jià)倒掛現象。

　　信義房屋分析人士認為，滬上中高檔住宅集中區域向來(lái)是土地稀缺地區，中高檔樓市抗壓性明顯較其他物業(yè)強。中高端房產(chǎn)的投資者一般實(shí)力都比較雄厚，而許多境外的大投資者都在押寶人民幣升值，去年的幾次加息以后他們對人民幣升值的預期更加強烈。對這類(lèi)群體而言，一方面中低檔房產(chǎn)的品質(zhì)不是很高，未來(lái)幾年供應量繼續加大，而中高檔房產(chǎn)其地段優(yōu)勢明顯，基本上沒(méi)有替代產(chǎn)品。另一方面，從土地市場(chǎng)來(lái)看，市中心鮮有土地推出，未來(lái)市中心的高檔房產(chǎn)供應將變得非常稀缺。

　　對于后市走向，漢宇地產(chǎn)研究部認為，在一手房度日如年的7月淡季，二手房市場(chǎng)同樣承載著(zhù)市場(chǎng)觀(guān)望、成交低迷的辛酸痛苦。雖然樓市成交低迷對多數小業(yè)主的資金鏈影響并不大，同時(shí)小業(yè)主也未必像大開(kāi)發(fā)商那樣能及時(shí)地獲取權威、全面的信息，及時(shí)地作出判斷。但擁有出售物業(yè)的房東們也少了開(kāi)發(fā)商很多諸如價(jià)格聯(lián)盟、前期業(yè)主安撫等顧慮。一旦降價(jià)成為共識，在二手房市場(chǎng)的降價(jià)浪潮會(huì )比一手房更加猛烈。

　　【相關(guān)新聞】

　　上海：房地產(chǎn)成交量創(chuàng )三年新低

　　政府抑制房地產(chǎn)飆漲措施奏效，據中房上海指數辦公室最新調查數據顯示，2008年7月上海房地產(chǎn)受宏觀(guān)調控累積效應影響，在上半年回歸理性發(fā)展的基礎上，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續調整，住宅成交明顯收縮，達3年來(lái)同期最低紀錄。

　　數據顯示，中房上海綜合指數為2069點(diǎn)，較6月上升1點(diǎn)。中房上海住宅指數為1981點(diǎn)，保持6月水平，較2007年底上漲7.26%，較2007年同期漲38.8%；中房上海辦公樓指數為2051點(diǎn)，較6月升10點(diǎn)，環(huán)比漲幅為0.49%，較2007年同期上漲24.2%。

　　上海市新建住房7月成交規模118.7萬(wàn)平方米，為11207套，較6月減少30.5萬(wàn)平方米，為2612套，環(huán)比成交面積降幅20.5%，較2007年同期相比降幅為56.9%，2008年以來(lái)，成交量持續下降，7月創(chuàng )3年來(lái)同期最低地量紀錄。2008年1至7月累計新建住房成交量1004.4萬(wàn)平方米，與2007年相比減少493.6萬(wàn)平方米，降幅達32.9%。

　　中房上海指數辦公室指出，7月份是上海房市傳統交易淡季，上海二手房市場(chǎng)漲幅明顯回落，下行跡象明顯。二手房指數為396點(diǎn)，漲幅僅為0.38%，為2008年以來(lái)漲幅最低點(diǎn)，預計未來(lái)上海二手房市場(chǎng)總體向下調整可能加大。(記者 鄧旭　蔣卓穎)