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　　8月奧運會(huì )的召開(kāi)，對于北京樓市而言，是一個(gè)分水嶺，自從奧運會(huì )申辦成功以來(lái)，直到2008年7月前，北京的樓市深受奧運利好的影響，走過(guò)了一個(gè)不尋常的“前奧運”時(shí)期；8月后的北京樓市將進(jìn)入“后奧運”時(shí)期。

　　今年1-7月是北京樓市的轉軌期，也是北京“奧運樓市”的“末班車(chē)”，總結這段時(shí)期的市場(chǎng)表現，轉折時(shí)期的樓市呈現明顯的兩極分化趨勢：豪宅銷(xiāo)售看好，中低價(jià)位、均價(jià)萬(wàn)元左右的樓盤(pán)銷(xiāo)售呈現較強的支撐力。對于開(kāi)發(fā)商而言，造更好的房子或者更低價(jià)格的房子，成為今后市場(chǎng)的選擇；而對于那些打不定主意在何處置業(yè)的買(mǎi)房人而言，1-7月銷(xiāo)售看好的板塊和樓盤(pán)，應該優(yōu)先考慮。

　　半年來(lái)東北部豪宅領(lǐng)跑

　　韋鳳君是北京知名豪宅星河灣的華北區營(yíng)銷(xiāo)總監，對于今年的市場(chǎng)行情她聽(tīng)到最多的評價(jià)就是低迷，但星河灣給她的感受卻不太一樣，今年1-7月該項目的銷(xiāo)售額接近8億元，盡管這個(gè)數據與去年同期的11億元相比，出現了下降，但影響主要來(lái)自公司內部，今年星河灣的售價(jià)和戶(hù)型面積都有所調整，目標受眾更為高端，銷(xiāo)售進(jìn)度變緩在預料之中。

　　與星河灣同屬豪宅的部分樓盤(pán)奧運前銷(xiāo)售亦取得了不俗的業(yè)績(jì)，如盤(pán)古大觀(guān)、國奧村、泛海國際、SOHO北京公館等，它們分布于北京奧運區域、朝陽(yáng)公園區域和涉外燕莎商圈，均顯示出較強的持續銷(xiāo)售能力。

　　而從區域分布來(lái)看，這些樓盤(pán)主要分布于朝陽(yáng)區，在高端項目相對集中的順義區域，龍湖·滟瀾山和龍灣·和院也取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

　　中低端剛性需求走向“邊緣”

　　某文化單位的白領(lǐng)江先生為了尋找婚房研究北京樓市很久，今年以來(lái)，關(guān)注過(guò)的區域有通州、昌平和大興，因為這些主城區邊緣區域的價(jià)格才是他能夠承受的。綜合對比交通和配套后，大興某知名水景樓盤(pán)因配套和交通具有一定的優(yōu)勢，加上銷(xiāo)售人員承諾可以給他一套內部員工價(jià)的房源———8300元/平米左右，因此該樓盤(pán)成為了江先生的首選。

　　在今年1—7月的銷(xiāo)售排行榜上，一個(gè)名為“高教新城”(原名北一街8號)的樓盤(pán)讓不少業(yè)內人士感覺(jué)意外，該樓盤(pán)前7個(gè)月被多家研究機構登記的銷(xiāo)售額突破14億元，進(jìn)入今年住宅銷(xiāo)售榜的前三名，8500元/平米的成交均價(jià)接近江先生能接受的范圍；同區域的紫金新干線(xiàn)今年也取得不俗的業(yè)績(jì)，均價(jià)同樣為8500元/平米；此外，房山區的加州水郡半年銷(xiāo)售中名列前茅，該樓盤(pán)的成交單價(jià)在7000元/平米以下。

　　據統計，豐臺、石景山、西北旺、大興、亦莊等區域都有賣(mài)得好的樓盤(pán)，這些“邊緣”區域因為價(jià)低已成為中低端剛性需求的首選。

　　價(jià)格回歸理性的普宅熱銷(xiāo)

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，位于昌平區霍營(yíng)的紫金新干線(xiàn)周邊項目銷(xiāo)售均價(jià)最高已達14000元/平米，最低也在11000元/平米，而紫金新干線(xiàn)以低于周邊項目22%-40%的價(jià)格入市，熱銷(xiāo)很自然。

　　美利山也連續出現銷(xiāo)售額領(lǐng)先的局面，1-7月該樓盤(pán)銷(xiāo)售額接近11億元，對于熱銷(xiāo)的主要原因，公司銷(xiāo)售負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，主要歸功于其率先啟動(dòng)低價(jià)策略，隨后的產(chǎn)品調整也較為到位。同在東南區域的中海城Ⅱ圣朝菲、富力又一城等樓盤(pán)上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)繼續領(lǐng)先，中海城負責人表示，東南三環(huán)至四環(huán)區域樓盤(pán)的主流價(jià)格一度逼近15000元/平米，在理性的置業(yè)者面前，選擇回到理性?xún)r(jià)格銷(xiāo)售才會(huì )有突破。

　　任啟鑫進(jìn)一步表示，消費能力居于中等偏上的購房客群購房行為趨于理性，購房前會(huì )綜合衡量物業(yè)位置、配套、性?xún)r(jià)比以及升值潛力。這部分群體購房心態(tài)的“冷卻”對樓市影響最為顯著(zhù)，因為他們以自住的剛性需求為主，是樓市的購房主力，他們的購房意愿對樓市整體銷(xiāo)售業(yè)績(jì)影響重大。

　　對話(huà)開(kāi)發(fā)商

　　奧運過(guò)后，透支奧運概念的北京樓市將可能面臨調整，下一步要怎么辦？

　　被問(wèn)及這個(gè)問(wèn)題時(shí)，美利山項目的負責人表示，將在現有的價(jià)格水平上推出更多小戶(hù)型產(chǎn)品，降低總價(jià)水平，吸引剛性需求，同時(shí)提高社區的品質(zhì)。東部大盤(pán)遠洋一方相關(guān)負責人則表示，顯然目前有一定的壓力，但遠洋集團全部樓盤(pán)在促銷(xiāo)上不會(huì )有新的打算，只會(huì )對產(chǎn)品的品質(zhì)增加更大的投入，提升社區的品質(zhì)。

　　保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理助理、營(yíng)銷(xiāo)總監陳艷萍表示，上半年西山林語(yǔ)和百合花園16億的銷(xiāo)售目標已完成，下半年百合花園的預期銷(xiāo)售額為14億元。陳艷萍說(shuō)，自住和更新?lián)Q代的升級需求是客觀(guān)存在的，能不能把這部分人的購買(mǎi)需求釋放出來(lái)，關(guān)鍵還是看房子的品質(zhì)和性?xún)r(jià)比。

　　南城樓盤(pán)星河城大戶(hù)型部分今年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)領(lǐng)先，公司負責人對下半年的業(yè)績(jì)看好，他指出，給他信心的基礎是同區域內同類(lèi)產(chǎn)品稀缺，在局部擁有良好的性?xún)r(jià)比，下半年的目標是繼續提高性?xún)r(jià)比。

　　在韋鳳君看來(lái)，星河灣產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比沒(méi)有因為價(jià)格提升而下降，下半年星河灣將重點(diǎn)在社區服務(wù)上增加投入，吸引更高端客戶(hù)。她指出，目前擺在住宅開(kāi)發(fā)商面前的，尤其是價(jià)格在15000-20000元/平米的“中間層”項目而言，就是兩條路：提高社區品質(zhì)，進(jìn)入高端客群的購買(mǎi)范圍，這需要公司的綜合實(shí)力提升；而對于不具備這樣實(shí)力且銷(xiāo)售欠佳的樓盤(pán)，賣(mài)不動(dòng)就先降價(jià)吧。(記者張家齊 楊娟娟 谷欣 吳�；� 張曉玲 李宛霖)