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　　深圳樓市沒(méi)有出現預想的“奧運”熱銷(xiāo)行情。根據深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局最近發(fā)布的《1～7月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》，7月份新建商品住宅銷(xiāo)售面積為25.73萬(wàn)平方米，相比六月份減少15.53%，觀(guān)望氣氛更加濃厚。

　　連續兩月銷(xiāo)售下滑

　　報告顯示，今年前七個(gè)月，深圳全市新建商品房銷(xiāo)售面積197.69萬(wàn)平方米，同比減少53.49%。其中，住宅銷(xiāo)售面積179.98萬(wàn)平方米，同比減少53.17%。從各月情況來(lái)看，3月份以來(lái)銷(xiāo)售量有所回升，5月份銷(xiāo)售量達到高點(diǎn)，6、7月份又連續回落。其中，6月份一手住宅銷(xiāo)售相比5月份下滑20.8%，7月份環(huán)比再降15.53%。

　　二手住宅方面，今年前七個(gè)月交易面積為200.12萬(wàn)平方米，同比下降69%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由去年的1.86：1降至1.11：1。7月份二手住宅交易面積為38.23萬(wàn)平方米，交易仍比較低迷。

　　世華地產(chǎn)研究總監肖小平表示，6、7月份的銷(xiāo)售下滑是意料之中，4、5月份降價(jià)幅度較大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取各種促銷(xiāo)方式，拉動(dòng)銷(xiāo)售量回升，而當促銷(xiāo)和降價(jià)習以為常，或價(jià)格不再調整時(shí)，消費者會(huì )再次陷入一種觀(guān)望和不買(mǎi)賬的心態(tài)。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，深圳樓市呈現出“膠著(zhù)”狀態(tài)，雖然銷(xiāo)量下滑厲害，但價(jià)格依舊僵持在12000元/平方米左右。今年前5個(gè)月價(jià)格大幅度下跌，一手住宅均價(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36%，跌至11014元/平方米，6、7月份卻是略微回升，分別為11159元/平方米和12387元/平方米。

　　深圳社科院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕表示，不能以?xún)r(jià)格的微升判斷深圳樓市的回暖。他認為，在一個(gè)低成交量的市場(chǎng)中，房?jì)r(jià)的高低主要受交易結構的影響，而深圳房?jì)r(jià)的微升正是因為近期高端樓盤(pán)的入市帶動(dòng)的。

　　奧運前后演繹獨立走勢

　　對于奧運后深圳樓市的走勢，高海燕認為，奧運會(huì )對深圳樓市影響幾乎可以忽略不計，深圳樓市走勢取決于區域市場(chǎng)自身情況。

　　高海燕指出，深圳消費者真正觀(guān)望和等待的是特區內房?jì)r(jià)的回落，關(guān)內指標性區域房?jì)r(jià)的下調才能夠帶動(dòng)深圳樓市成交的回升。他認為，由于深圳特區內外在基礎設施、交通狀況方面存在較大差距，特區外置業(yè)暫時(shí)無(wú)法滿(mǎn)足自住客居住需要，在以自住客為主的未來(lái)兩年，僅靠特區外房?jì)r(jià)的下跌無(wú)法帶動(dòng)深圳樓市成交的回暖。

　　深圳國土局數據顯示，特區內外住宅銷(xiāo)售價(jià)格分化嚴重，7月份均價(jià)分別為25953元/平方米和11095元/平方米，關(guān)內價(jià)格依舊高位運行。高海燕認為，下一步價(jià)格調整將會(huì )以關(guān)內為突破口。

　　世華地產(chǎn)研究總監肖小平認為，深圳樓市由區域的投資和消費能力決定，奧運影響微弱。深圳樓市走勢將隨著(zhù)奧運后宏觀(guān)經(jīng)濟形勢明朗而漸趨明朗，尤其是通貨膨脹情況和金融政策的導向，開(kāi)發(fā)商和消費者之間的博弈還需要看未來(lái)政策。肖小平認為，隨著(zhù)傳統“金九銀十”旺季的來(lái)臨，尤其是自住客熱衷于在第四季度置業(yè)，未來(lái)幾個(gè)月銷(xiāo)量會(huì )有所上升。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，在今后宏觀(guān)經(jīng)濟形勢預期不明確等因素的作用下，深圳樓市調整態(tài)勢仍將持續。王鋒預計，奧運后的幾個(gè)月，市場(chǎng)將仍舊處于小幅波動(dòng)和調整狀態(tài)，居民持幣觀(guān)望氣氛仍將持續。

　　王鋒同時(shí)表示，看好特區外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機遇，隨著(zhù)地鐵1、3、4號線(xiàn)、“七縱十三橫”交通網(wǎng)等基礎設施建設的逐步推進(jìn)，2010年以后，制約深圳居民特區外購房的主要瓶頸將基本解除，占深圳土地面積80%的特區外將充分稀釋特區內高度集中的住房需求。(記者 萬(wàn)晶)