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　　一場(chǎng)秋雨一場(chǎng)涼，往年這個(gè)時(shí)節即將迎來(lái)秋季樓市黃金銷(xiāo)售期。但是今非昔比，低迷的主基調使今秋樓市難以“秋高氣爽”。因此尋找突破點(diǎn)、為“秋收”做準備是當前企業(yè)的重中之重。專(zhuān)業(yè)機構人士認為有三劑良藥或能見(jiàn)效。

　　第一劑 住宅直接降價(jià)

　　藥方：為了破解住宅市場(chǎng)低迷狀態(tài)，近來(lái)樓市出現了五花八門(mén)的促銷(xiāo)方式，其中包括各種優(yōu)惠銷(xiāo)售，一、二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，降低貸款首付等。在觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)機構與嶺南學(xué)院EMBA中心日前舉辦的嶺南圓桌會(huì )議上，廣州寒桐顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同等專(zhuān)業(yè)人士認為，市場(chǎng)低迷的根源之一是幾年來(lái)長(cháng)期上漲的房?jì)r(jià)已使樓市處于高危狀態(tài)，因此解鈴還需系鈴人，根據市場(chǎng)現狀直接降價(jià)才是解決樓市低迷的根本做法。

　　韓世同等人士分析，“很多新的銷(xiāo)售方式如一手和二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)方式中存在很大的需求對接局限，難以產(chǎn)生明顯效果�！蹦壳耙恍╅_(kāi)發(fā)商不情愿降價(jià)，因此在銷(xiāo)售上也吞吞吐吐，用一些似是而非的障眼法糊弄市場(chǎng)，其實(shí)這只能喪失良機。

　　從購房者承受能力來(lái)看，現在房?jì)r(jià)對于大多數人來(lái)說(shuō)高不可攀，而“開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和積累高房?jì)r(jià)是足以支持大幅度降價(jià)的，像去年廣東一些樓盤(pán)大幅降價(jià)，其實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是高利潤的收益。而且從上半年的廣州市場(chǎng)來(lái)看，在經(jīng)過(guò)一番調整后，價(jià)格又開(kāi)始慢慢穩定在一個(gè)層面上，沒(méi)有再進(jìn)行深度下探�？梢�(jiàn)對房?jì)r(jià)很及時(shí)地做出了調整并且已經(jīng)調整到位的，排隊去買(mǎi)他們房子的現象還是存在的”。

　　藥性：分析人士認為，降價(jià)銷(xiāo)售對購房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑最有實(shí)際意義，但是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)擔心買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理會(huì )造成市場(chǎng)下跌底線(xiàn)難堪，一些專(zhuān)業(yè)人士也認為價(jià)格下降會(huì )影響到區域經(jīng)濟發(fā)展等。因此從藥性來(lái)看，真正的降價(jià)銷(xiāo)售無(wú)疑是一劑泄火猛藥，用好了可清熱敗火，用不好會(huì )可能會(huì )造成跑肚、傷元氣的后果。

　　藥效：只要有備而為，控制好劑量，將產(chǎn)生直接效果。目前一些率先降價(jià)的樓盤(pán)和城市已有成交量回升的跡象。

　　第二劑 增加產(chǎn)品附加值

　　藥方：在樓市低迷時(shí)，性?xún)r(jià)比成為抗風(fēng)險的主要依據，同樣也是活躍市場(chǎng)的良藥。樓市的火爆和驟冷使一些項目出現虛火旺盛又氣血兩虧的癥狀。因此，對于希望在低迷市場(chǎng)中仍能挺直腰板保值升值的樓盤(pán)，不用專(zhuān)業(yè)機構，老百姓也能給出解決藥方，那就是真心實(shí)意在產(chǎn)品附加值上下功夫，使樓盤(pán)價(jià)格名副其實(shí)。

　　目前一些相同地段質(zhì)量好、口碑好的房子比較好賣(mài)就說(shuō)明了這一點(diǎn)。對于住宅的附加值，據五合國際等建筑專(zhuān)業(yè)機構人士介紹，這是一個(gè)大概念，不同時(shí)期有不同的含義。目前高附加值房屋是指在各項指標全優(yōu)的基礎上，兼顧居住的高品位、舒適性及可持續發(fā)展的理念，滿(mǎn)足居住者生理、心理和社會(huì )多層次的需求，為居住者營(yíng)造健康、生態(tài)、宜居的高品質(zhì)住宅社區。

　　增加附加值通常是指在原計劃的基礎上使新房擁有更多高品質(zhì)居住要素，使房屋設計建設與居住舒適度息息相關(guān)。其中包括環(huán)境方面，如景觀(guān)、建筑外型等；配套方面，如車(chē)位、多功能會(huì )所等；在產(chǎn)品方面，除了在戶(hù)型上更加面向當前需求，在建筑材料和技術(shù)方面，增加了諸如新風(fēng)系統、中央吸塵系統、同層排水系統、太陽(yáng)能系統等提高居住質(zhì)量的技術(shù)和材料應用，在居住生活營(yíng)造及物業(yè)管理方面營(yíng)造出讓居住者有滿(mǎn)足和自豪感的氛圍。

　　藥性：提高產(chǎn)品附加值實(shí)際上是一劑需要常備不懈、按時(shí)服用的強體健身必備良藥，可提高市場(chǎng)信心，有抵制類(lèi)似骨質(zhì)疏松的低層次設計施工產(chǎn)品出現的作用。

　　藥效：是一種樓市補氣養血慢性常用藥，可以起到使樓盤(pán)價(jià)格挺直腰板的作用。

　　第三劑 酒店公寓整體出售

　　藥方:主要針對一些酒店式公寓及寫(xiě)字樓等。據五合智庫鄒毅、劉力等專(zhuān)業(yè)機構人士介紹，近期，包括寫(xiě)字樓、酒店公寓等在內的商業(yè)地產(chǎn)整棟銷(xiāo)售事件不時(shí)出現。如上海中心城區幾個(gè)典型商業(yè)物業(yè)尋求整售買(mǎi)家的消息在媒體上出現，其中包括靜安區鳳陽(yáng)路601號酒店式公寓、黃浦區九江路的新新商廈、黃浦區四川中路的興力浦大廈等。同時(shí)也有一些國內外大買(mǎi)家正在尋求購買(mǎi)時(shí)機�？梢�(jiàn)，在市場(chǎng)低迷、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的情況下，選擇整體出售方式，也許是一個(gè)良好時(shí)機。特別是一些處于市中心地段的酒店式公寓等，因具有良好的地段發(fā)展前景，其整體出售商業(yè)物業(yè)的溢價(jià)水平應該不會(huì )太低。

　　藥性：整體出售具有特殊產(chǎn)品采取特別方式出售的個(gè)性特點(diǎn)，因此其藥性針對性強，需要特別對待。

　　藥效：從目前看，北京、上海等城市已出現了成功先例。從需求來(lái)看，除了國外投資機構，目前還有三個(gè)“候選人”值得考慮，一是大型國有企業(yè)。近年來(lái)，大型國企獲利能力明顯增強，其資本實(shí)力不容小覷。同時(shí)，隨著(zhù)財務(wù)會(huì )計政策的改變，固定資產(chǎn)將按市場(chǎng)評估價(jià)格入賬，中心城區商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升，使得國企更愿意持有這些物業(yè)資產(chǎn)。二是海外基金。從2005年開(kāi)始，外資先后在北京和上海兩地收購多處物業(yè)，以酒店式公寓、寫(xiě)字樓等為代表的商業(yè)地產(chǎn)為主，而且收購的物業(yè)多數以整售為特征。在經(jīng)歷了“限外令”之后，外資收購動(dòng)作受到一定程度的限制。但是，國際市場(chǎng)投資回報率的偏低和人民幣的升值預期，讓外資收購國內物業(yè)仍然成為一種不錯的選擇。三是民間資本。雖然沒(méi)有確切的統計數據，但民間資本活躍已經(jīng)成為公認的事實(shí)。在住宅地產(chǎn)前景不明的情況下，一些一線(xiàn)及處于經(jīng)濟發(fā)展高峰期的城市會(huì )對他們產(chǎn)生吸引力。（王哲）