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　　“奧運概念”的光環(huán)褪去后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向又一次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。分析人士指出，今年以來(lái)，北京樓市降到“冰點(diǎn)”的銷(xiāo)售量絲毫沒(méi)有回暖的起色，預計“金九銀十”傳統銷(xiāo)售旺季將難以再現；而低迷的需求和“奧運”利好的出盡，已經(jīng)使北京房?jì)r(jià)在近期繼續上漲缺乏有力支撐。目前北京樓市的“滯漲”局面并不能持久，調整的趨勢日漸明朗。

　　需求供給雙雙萎縮

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整首先體現在需求與供給雙雙萎縮，買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)陷入濃厚的觀(guān)望氛圍中。

　　位于東四環(huán)外朝陽(yáng)北路上某住宅項目的售樓人員向記者透露，“連續5個(gè)月，售樓處12個(gè)銷(xiāo)售員里有7個(gè)還沒(méi)有業(yè)績(jì)�！庇浾哒{查發(fā)現，東四環(huán)附近的格林萊雅、合生橄欖季、潤楓水尚、華業(yè)玫瑰郡等樓盤(pán)銷(xiāo)售情況均不理想。 4、5個(gè)月來(lái)沒(méi)有賣(mài)出一套房的售樓人員不在少數。

　　北京市統計局公布的數據顯示，代表需求的成交量在今年出現大幅萎縮。1-7月，北京市商品房銷(xiāo)售面積為552.9萬(wàn)平方米，比上年同期下降46.8%。其中，期房銷(xiāo)售面積為383.3萬(wàn)平方米，現房銷(xiāo)售169.6萬(wàn)平方米，分別下降51.3%和32.7%。

　　住宅銷(xiāo)售面積降幅繼續擴大。1-7月，北京住宅銷(xiāo)售面積408.4萬(wàn)平方米，在上年同期下降28.4%的基礎上繼續下降51.5%。7月，銷(xiāo)售面積59.1萬(wàn)平方米，同比降幅達60.6%；銷(xiāo)售套數僅4194套，為近兩年來(lái)最低。

　　與需求萎縮相對應，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標也呈下滑趨勢。1-7月，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯回落，7月當月開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積均出現下降。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高珊認為，由于對市場(chǎng)前景無(wú)法做出準確判斷，開(kāi)發(fā)商不得不選擇觀(guān)望，紛紛放緩了開(kāi)盤(pán)節奏。她預計，傳統的“金九銀十”風(fēng)光難現。

　　亞豪機構的監測數據表明，9月和10月，北京將有79個(gè)新房項目開(kāi)盤(pán)入市，比去年同期下降48.7%。業(yè)內專(zhuān)家指出，在目前“冷市”背景下，四季度房地產(chǎn)成交量反彈的可能性不大。

　　房?jì)r(jià)下行壓力增大

　　目前，除了原來(lái)送車(chē)、送物業(yè)費等外，北京很多新盤(pán)項目都頻頻推出“特價(jià)房”，最低的折扣已經(jīng)破了7折。據記者調查，目前，北京樓市推出特價(jià)房或直接降價(jià)的新盤(pán)項目已達30余個(gè)，價(jià)格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之間，規�；�亮相的態(tài)勢明顯。

　　雖然目前北京市新房的均價(jià)表面上并沒(méi)有明顯下跌。但多數樓盤(pán)或多或少都在實(shí)施打折，因此，實(shí)際交易均價(jià)環(huán)比已經(jīng)出現下滑。

　　專(zhuān)家分析，市場(chǎng)低迷，地產(chǎn)商資金鏈日益趨緊，地產(chǎn)商通過(guò)特價(jià)房來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售也是無(wú)奈之舉，畢竟，產(chǎn)品滯銷(xiāo)對任何企業(yè)而言都是“頭疼”的事情�，F在，能多“走”幾套房，緩解資金壓力已經(jīng)是絕大多數開(kāi)發(fā)商的當務(wù)之急。

　　受信貸緊縮和銷(xiāo)售低迷的影響，今年以來(lái)，大多數房地產(chǎn)公司資金鏈持續繃緊。55份房地產(chǎn)上市公司的半年報顯示，行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)性現金流不容樂(lè )觀(guān)。市場(chǎng)人士指出，這將對房?jì)r(jià)產(chǎn)生下行壓力。

　　據Wind資訊的數據統計，上半年，55家房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~合計為-255.2億元，同比下降477.24%。55家公司中，41家經(jīng)營(yíng)性現金流為負，42家經(jīng)營(yíng)性現金流同比下降。

　　市場(chǎng)人士指出，交投兩旺是推升價(jià)格的基礎。通常而言，如果成交量持續低迷6個(gè)月以上，行業(yè)內就很可能出現明顯的價(jià)格調整，只有價(jià)格理性回歸，才能釋放真實(shí)需求。另一方面，在貨幣從緊、經(jīng)濟減速、景氣回落的情況下，資產(chǎn)價(jià)格下行可能性大增。(記者 林喆)