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　　北京二手房市場(chǎng)進(jìn)入下行軌跡已成為不爭的事實(shí)。郊區的通州、大興、昌平三個(gè)區域降價(jià)幅度最為明顯，而四環(huán)外和鄰近城區的五環(huán)路附近也出現了二手房降價(jià)現象，這把北京二手樓市價(jià)格帶入由外至內降價(jià)壓力逐步增大的境地，外圍的價(jià)格下降已經(jīng)對城區二手房?jì)r(jià)格產(chǎn)生了明顯影響。

　　奧運后四環(huán)外二手房?jì)r(jià)松動(dòng)

　　在中關(guān)村工作的李先生一直在尋找一個(gè)萬(wàn)元左右的二手房，他最近重點(diǎn)考察了清河區域，感覺(jué)和奧運前相比，五環(huán)沿線(xiàn)的二手房?jì)r(jià)有了較明顯變化，富力桃園當前二手房掛牌價(jià)在11000元/平米左右，但業(yè)主也會(huì )留500元/平米左右的砍價(jià)余地；上地區域的當代城市家園二手房?jì)r(jià)在12500元/平米左右，議價(jià)空間在500元-800元/平米。

　　李先生看好的水木天成78平米的兩居室，由于是次新房，此前在清河區域的二手房市場(chǎng)中掛牌價(jià)算是比較高的，2個(gè)月前的掛牌價(jià)為11500元/平方米，但最終成交均價(jià)為10500元/平方米，較兩個(gè)月前的價(jià)格回落了8.7%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)亞奧區的一位店經(jīng)理介紹說(shuō)：亞奧區域整體成交量較奧運前有一定下滑，一些老牌商品房和一些大戶(hù)型在成交價(jià)格上出現了不同程度的下浮，其中大戶(hù)型的成交單價(jià)最多下滑了24%。四環(huán)外尤其是東部、東北部項目集中，受次新房、新房比例較大的影響，價(jià)格都有所回落。

　　價(jià)格松動(dòng)未促進(jìn)銷(xiāo)售回升

　　亞北、清河區域一直是北京四環(huán)外、五環(huán)沿線(xiàn)的亮點(diǎn)區域，已經(jīng)成為海淀東北部的重要居住大區，此地段二手房出現大幅跳水，可以從一定程度上映射出目前北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格走向。

　　鏈家地產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)、我愛(ài)我家和千萬(wàn)家公司最近都表示，四環(huán)外五環(huán)區域的二手房市場(chǎng)出現議價(jià)空間增大的趨勢，交易量也受到了買(mǎi)方觀(guān)望情緒影響。千萬(wàn)家市場(chǎng)分析師高晗認為，由于二手房降價(jià)潮是從郊區開(kāi)始的，郊區二手房?jì)r(jià)做出讓步，這讓觀(guān)望人群更加堅信了房?jì)r(jià)的回落；而目前在東、北四環(huán)、五環(huán)房產(chǎn)價(jià)差并不明顯，一旦五環(huán)外二手房議價(jià)空間增加，對周邊四環(huán)沿線(xiàn)區域也將產(chǎn)生些許沖擊。

　　中低端房產(chǎn)價(jià)格仍有下探空間

　　奧運后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現集中放量的情況，新開(kāi)盤(pán)的項目會(huì )使用打折、促銷(xiāo)的銷(xiāo)售方式來(lái)吸引購房者，這帶動(dòng)了中低端二手房?jì)r(jià)格的下降，并且中低端二手房抗跌能力比較小，所以中低端二手房的價(jià)格下降幅度較大，美聯(lián)地產(chǎn)預估這部分物業(yè)的下降空間在10%左右，同時(shí)現在市場(chǎng)上購房者濃厚的觀(guān)望情緒也是中低端二手房的價(jià)格下降吸引購房者的原因之一。

　　四環(huán)外房源最新報價(jià) 單位：元/平方米

　　名稱(chēng)     位置            戶(hù)型 7月單價(jià) 目前單價(jià)

　　柏林愛(ài)樂(lè ) 東五環(huán)外東葦路 1—4居 10500 10000

　　清上園   清河三街       1—3居 11800 11200

　　西引力   石景山游樂(lè )園南 1—3居 11400 11000

　　綠島苑   朝陽(yáng)區大黃莊   1—3居 10300 10000

　　北京青年城 來(lái)廣營(yíng)西路   1—4居 11400 11000

　　嘉銘桐城 北苑路86號院  兩室一廳 18000 17500

　　歐陸經(jīng)典 北苑路172號 兩室一廳 14000 13500

　　置業(yè)指導

　　四環(huán)外置業(yè)把握區域前景

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心提醒消費者，選擇四環(huán)外房產(chǎn)置業(yè)，主要把握兩點(diǎn)。首先，重點(diǎn)考察區域的升值空間，個(gè)別重點(diǎn)板塊房產(chǎn)市場(chǎng)交投興旺，而部分區域還處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)，因此購買(mǎi)時(shí)需要注意其未來(lái)的區域規劃及升值空間。例如，管莊區域3年內會(huì )建成地鐵6號線(xiàn)，區域的非中心寫(xiě)字樓區提升整個(gè)區域的商業(yè)。

　　其次，要注意有無(wú)支撐區域房產(chǎn)需求的產(chǎn)業(yè)：例如，上地區域有自身的工業(yè)園區，并且對中關(guān)村房產(chǎn)有較強的替代性，因此，有大量的區域內的上班族會(huì )在此購房，需求旺盛才能保證區域房產(chǎn)不會(huì )后繼乏力。（記者 張家齊）