
日前,凱德置地與思凱資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議,以33.4億元人民幣的價(jià)格轉讓凱德大廈;而中房經(jīng)貿的國海廣場(chǎng)A座寫(xiě)字樓也被中國電子進(jìn)出口總公司整棟購買(mǎi),成交額近10億元。京城樓市大單頻現,對于京城樓市來(lái)說(shuō),是否標志著(zhù)市場(chǎng)回暖?機構資金頻頻入市,是否標志著(zhù)樓市見(jiàn)底,抄底行為開(kāi)始?對此,專(zhuān)家認為,隨著(zhù)京城樓市理性回歸,許多樓盤(pán)定價(jià)更趨于理性,樓市的長(cháng)期價(jià)值將會(huì )凸顯。
●京城樓市大單頻現
大型機構為主要買(mǎi)家
據金地產(chǎn)機構統計數據顯示,今年上半年,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首現1998年以來(lái)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同時(shí)下降的情況,多年來(lái)一直火爆的樓市出現大幅降溫。北京7月份的住宅銷(xiāo)售比去年同期降低59.7%,上半年的房屋成交量同比下挫38%。
與不容樂(lè )觀(guān)的數字相比,近日,北京樓市頻現大額成交案例的現象引起了業(yè)內的高度關(guān)注。據統計,今年來(lái)已成交或意向整棟出售的物業(yè)有近10例,5月初,位于金融街商圈尚在建設中的豐盛大廈被中國太平洋保險(集團)股份有限公司整棟購買(mǎi);位于亮馬河商圈的圣元中心整售給海南航空股份有限公司,成交價(jià)約6億元人民幣;6月25日,中國電子進(jìn)出口總公司又與中房京貿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正式簽署了國海廣場(chǎng)A座寫(xiě)字樓的購買(mǎi)合同。而近日剛剛成交的凱德大廈,轉讓價(jià)格高達33.4億元人民幣。
從近期成交的大單中筆者發(fā)現,每次大單的出現,都是大型機構資金出手。以國海廣場(chǎng)為例,中國電子進(jìn)出口總公司進(jìn)出口總額已達 389 億美元,目前擁有境內外 58 個(gè)全資和控股子公司, 5 個(gè)駐外辦事處,2007年底資產(chǎn)達 82.62億元,實(shí)現銷(xiāo)售收入132.21 億元。
而外資機構的進(jìn)軍腳步也越來(lái)越急。凱德置地環(huán)渤海區域總經(jīng)理毛大慶表示,從去年年底到今年二季度,共有七八家大型企業(yè)集團紛紛伸出橄欖枝,希望收購凱德大廈,其中主要包括國外的基金、國內的大型國有企業(yè)以及世界500強的企業(yè)。
●機構資本抄底樓市?
地標性建筑受青睞
自去年年底以來(lái),隨著(zhù)針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控不斷深入,樓市“拐點(diǎn)論”開(kāi)始盛行,從而樓市也隨之進(jìn)入了“觀(guān)望期”。今年上半年以來(lái),許多樓盤(pán)紛紛大打折扣。據金地產(chǎn)機構統計數據顯示,僅7月份京城打折樓盤(pán)就已近70個(gè),與此同時(shí),許多新開(kāi)的樓盤(pán)紛紛降低價(jià)格預期,政府對于房?jì)r(jià)的調控措施初見(jiàn)成效,房地產(chǎn)業(yè)正走在回歸理性的軌道之上。
樓市近期大單頻現,是否意味著(zhù)樓市拐點(diǎn)已經(jīng)見(jiàn)底?是否機構資金開(kāi)始抄底樓市?中國電子進(jìn)出口總公司相關(guān)負責人表示,之所以將資金用于購買(mǎi)物業(yè),一方面是因為判斷目前確實(shí)是不錯的入市時(shí)機,但另一方面更加重要的是,看好物業(yè)的長(cháng)期增值價(jià)值,尤其是少數地標性樓盤(pán)的特殊價(jià)值。
“凱德大廈是我們升級改造的產(chǎn)品,應該說(shuō)并非核心產(chǎn)品系列!泵髴c認為,凱德置地當時(shí)的收購行為只是一個(gè)大規模進(jìn)軍北京市場(chǎng)的信號,特別是選擇在位置顯赫的長(cháng)安街區域,更是一種有效的市場(chǎng)拓展手段。
據悉,中國電子進(jìn)出口總公司出手購買(mǎi),也正是看中了國海廣場(chǎng)無(wú)可替代的地理位置、產(chǎn)品品質(zhì),尤其是該物業(yè)的地標性?xún)r(jià)值。據悉,國海廣場(chǎng)總建筑面積約26萬(wàn)平方米,由四棟百米高的建筑體及商業(yè)裙房組成,是一個(gè)集精裝酒店式公寓、5A級智能化寫(xiě)字樓、大型商業(yè)及多功能商務(wù)會(huì )所于一體的城市綜合體,其建筑集群已成為西長(cháng)安街上的地標性建筑。其推出的精裝酒店式公寓自開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售已經(jīng)過(guò)半,銷(xiāo)售價(jià)格也從開(kāi)盤(pán)前的25000元/平方米上漲到現在的30000元/平方米,且各月銷(xiāo)售量均在高端項目中表現突出。
●三類(lèi)買(mǎi)家各有所好
樓市長(cháng)期價(jià)值被看好
有業(yè)內專(zhuān)家將樓市大單買(mǎi)家分成了三種類(lèi)型,一類(lèi)是自用型買(mǎi)家,另一類(lèi)是投資型買(mǎi)家,第三類(lèi)是自用兼投資型。無(wú)疑,中國電子進(jìn)出口總公司、中國太平洋保險(集團)股份有限公司、海南航空股份有限公司等屬于第三類(lèi)買(mǎi)家,購買(mǎi)寫(xiě)字樓物業(yè)一方面可以用于自用,另一方面,可以享受高端物業(yè)的持續增值。
中房京貿副總經(jīng)理郭謙進(jìn)一步分析,機構資金看中項目的穩定并長(cháng)期的回報,因此他們一方面會(huì )選擇旗艦型項目;另一方面主要考慮其是否處于熱點(diǎn)商圈,比如CBD、中關(guān)村、金融街,這是目前北京比較熱點(diǎn)的三個(gè)區域。此外,一些位置非常優(yōu)越,升值空間非常大的潛力區域也是這些機構資金淘金的熱點(diǎn)。
周金旺強調,作為公主墳商圈內唯一的高端綜合體項目國海廣場(chǎng)的出現,有望填補該區域地標建筑的空白。目前,在長(cháng)安街與東三環(huán)交叉的國貿區域已經(jīng)形成一個(gè)大型的高端樓盤(pán)集群,區域利好使CBD高端商務(wù)項目銀泰中心、財源國際中心、國貿三期等項目扎堆,其中銀泰中心公寓的售價(jià)目前已經(jīng)高達11萬(wàn)元/建筑平米。相比而言,西長(cháng)安街與西三環(huán)交叉的公主墳商圈價(jià)值還有巨大的上升空間。
郭謙認為,由于土地越來(lái)越稀缺,核心位置的物業(yè)投資機會(huì )越來(lái)越少,因此,這些區域的房地產(chǎn)未來(lái)升值空間更大。從眾多機構逆市而行,成為樓市購買(mǎi)主體的事實(shí)來(lái)看,機構資本非?春镁┏菢鞘械拈L(cháng)期價(jià)值,認為這是一個(gè)千載難逢的好機會(huì )。(衛東)

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