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　　今年以來(lái)廣州樓市一直處于觸底過(guò)程，成交價(jià)下行。

　　“十一”黃金周，不少樓盤(pán)大幅調低報價(jià)，以求實(shí)現成交規模大躍升。而受美國金融危機影響，我國頻出的救市新政很可能刺激住房需求釋放。

　　有業(yè)內人士預測，價(jià)格策略合理和產(chǎn)品亮點(diǎn)突出的樓盤(pán)將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，今年黃金周廣州樓市的成交量可能會(huì )有大幅度回升，而樓市的回暖也將從此開(kāi)始。

　　一手供應

　　開(kāi)發(fā)商調價(jià) 買(mǎi)家入市有望增多

　　“十一”貨量同比增三成

　　合富輝煌集團市場(chǎng)研究部黎文江表示，奧運后政策轉向的預言已經(jīng)變成現實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將迎來(lái)轉機。尤其是降息政策,過(guò)去的一兩年中，央行多次加息讓買(mǎi)家感覺(jué)到累計壓力，而對于未買(mǎi)房的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，對未來(lái)不確定加息因素也讓他們采取了觀(guān)望態(tài)度。中原項目部副總經(jīng)理黃韜認為，政策的松動(dòng)對供房買(mǎi)房者都是一個(gè)好消息。

　　據合富輝煌集團市場(chǎng)研究部最新監測，廣州今年“十一”期間商品住宅總供應量超過(guò)4萬(wàn)套；相比今年“五一”增一成多，比去年“十一”則增近三成；其中花都區供應量最大，其次是番禺區、白云區。

　　在這些供應貨量中，新貨供應充裕，不過(guò)廣州中心市區新增供應減少。按最新統計全市“十一”黃金月總計將推出新貨2.3萬(wàn)套，其中市區1.1萬(wàn)套，同比去年同期減少二成。

　　今年以來(lái)，不少市中心樓盤(pán)略微調整價(jià)格立刻引來(lái)買(mǎi)家的關(guān)注，甚至樓市牛市中的“日光盤(pán)”也頻頻出現。地產(chǎn)人士認為，“十一”黃金月各樓盤(pán)的促銷(xiāo)力度都有所加大，而成交動(dòng)力將有賴(lài)于樓盤(pán)自身的產(chǎn)品、價(jià)格和滿(mǎn)足置業(yè)者需求的多樣性。如有一定規模的樓盤(pán)銷(xiāo)售突破膠著(zhù)的市場(chǎng)局面，市場(chǎng)信心可望回歸。

　　黎文江分析，“十一”黃金月部分樓盤(pán)積極降價(jià)促銷(xiāo)，對價(jià)格比較敏感的剛需自住置業(yè)者將會(huì )大量聚集，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)；另一類(lèi)則是最新推出具有稀缺性的高端樓盤(pán)，目前雖房地產(chǎn)投資客暫時(shí)退場(chǎng)，但具備較強購買(mǎi)力、尋求財富保值增值的多次置業(yè)者仍在關(guān)注市場(chǎng)，全球金融投資環(huán)境的惡化亦可能反過(guò)來(lái)強化這種置業(yè)保值心態(tài)，金山谷、中海熙岸等樓盤(pán)有望成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，率先突圍。

　　熱點(diǎn)板塊預計在外圍

　　黎文江表示，根據目前樓市監測，中心區樓盤(pán)價(jià)格下調幅度不大、新推貨量規�；�本持平，由于城市價(jià)值支撐，成交走勢穩中有升，但成交動(dòng)力變量不大。所以中心區各板塊銷(xiāo)售表現很可能保持穩步回暖，有熱點(diǎn)樓盤(pán)，但較難出現影響大勢的熱點(diǎn)板塊。中心區成交總量或不會(huì )出現大幅拉升。而市區外圍的成交情況或將成為最大變量，也是“十一”黃金月樓市關(guān)鍵，預計熱點(diǎn)板塊也將出現在外圍。

　　二手供應

　　人氣回升緩 價(jià)格穩中跌

　　在新增供應大增的情況下，開(kāi)發(fā)商迫于競爭的壓力必然會(huì )有降價(jià)等促銷(xiāo)舉動(dòng)。業(yè)內人士分析，這對二手樓市中與一手樓市的價(jià)格“重合”的產(chǎn)品將是又一個(gè)沖擊——將會(huì )促使次新房的業(yè)主降低姿態(tài)以符合市場(chǎng)行情的價(jià)格放盤(pán)，加快消除二手樓市里不穩定的價(jià)格因素，重新將猶豫觀(guān)望的置業(yè)者吸引過(guò)來(lái)。據預計，二手樓市將會(huì )是“價(jià)格穩中有跌，人氣緩慢回升，成交逐漸增加”。

　　根據滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)的成交數據，進(jìn)入第三季度，廣州二手樓成交中總價(jià)50萬(wàn)～90萬(wàn)元/套的物業(yè)比例一反常態(tài)，比上季度減少了2.7個(gè)百分點(diǎn)，只有29.6%，而在過(guò)去幾年該類(lèi)物業(yè)的成交比例是不斷增加的，其根本原因就是該類(lèi)二手物業(yè)正好與目前降價(jià)的一手產(chǎn)品在總價(jià)上有沖突。

　　滿(mǎn)堂紅研究部高級主任肖文曉認為，對于中介公司來(lái)說(shuō)，次新房的業(yè)主降價(jià)不是一朝一夕就可決定，會(huì )將注意力暫時(shí)集中在與一手樓沒(méi)有直接競爭關(guān)系的中低端二手房市場(chǎng)上，爭取有所突破。同樣的，對于購買(mǎi)中低價(jià)二手房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，由于其選擇的房子與一手樓在價(jià)格上差距太大，一手樓即使有促銷(xiāo)也不會(huì )對其購買(mǎi)行為產(chǎn)生根本性的影響，因此也會(huì )好好利用長(cháng)假的時(shí)間看房，而業(yè)主因為樓市調整而產(chǎn)生的弱勢心態(tài)正是其壓價(jià)入市的最好時(shí)機。

　　據此，業(yè)內預計“金九銀十”期間總價(jià)20萬(wàn)～50萬(wàn)元/套的二手房將會(huì )成為成交主力。此外，由于老城區新增供應有限的特殊性，即使在觀(guān)望氣氛最濃的上半年也有比較可觀(guān)的需求量，因此在“金九銀十”期間也會(huì )延續之前的良好表現，成為二手樓市另一個(gè)熱點(diǎn)。