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　　“二套房貸”新政已實(shí)施一周年，由此觸發(fā)的成交量大幅減少，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平靜的。據廣州市國土房管局數據(二手住宅均價(jià)為滿(mǎn)堂紅成交數據)，2008年上半年，全市一手住宅成交面積為241.79萬(wàn)平方米，同比大減43.5%；全市二手住宅成交面積為224.41萬(wàn)平方米，同比減少33.9%。而滿(mǎn)堂紅成交數據顯示，2008年8月廣州二手均價(jià)為7257元/m2，同比僅增長(cháng)0.55%，中心城區均價(jià)為7621元/m2，同比下跌2.27%。由此可見(jiàn)，廣州樓價(jià)得到了有效的抑制，相比一手市場(chǎng)，二手價(jià)格表現更加平穩，但成交面積的大幅下滑，讓后市的發(fā)展更加撲朔迷離。

　　“瞻前”：二手成交量大減三成多

　　根據廣州市國土房管局公布的數據，今年上半年廣州二手住宅成交面積為224.42萬(wàn)平方米，同比減少33.9%，這是近年來(lái)第一次出現“縮量”。此外，上半年二手住宅成交面積占全市住宅成交面積的比例為48.1%，份額增長(cháng)3.8個(gè)百分點(diǎn)，與“半壁江山”只有半步之遙。

　　滿(mǎn)堂紅研究部認為，二手樓市成交量大減的原因主要在于置業(yè)者對樓市的預期改變。去年第四季度“二套房貸”新政出臺后，先知先覺(jué)的投資性需求意識到市場(chǎng)存在風(fēng)險，率先離場(chǎng)，但是此時(shí)市場(chǎng)上的剛性需求以及介于投資性需求和剛性需求之間的中性需求已經(jīng)被狂熱的市場(chǎng)氣氛充分調動(dòng)起來(lái)，并沒(méi)有出現大規模的退潮，因此成交量還比較穩定。進(jìn)入2008年，樓市揮之不散的觀(guān)望氣氛終于發(fā)生效力，市場(chǎng)迅速冷卻下來(lái)。

　　從滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)成交數據顯示，上半年全市二手住宅成交均價(jià)為7102元/m2，同比上漲21.8%，但是環(huán)比漲幅只有2.0%，顯示在一手樓市降溫的同時(shí)二手樓價(jià)的上漲也得到了有效抑制。從價(jià)格信號傳導機制來(lái)看，與一手樓開(kāi)發(fā)商可以審時(shí)度勢果斷采取集體降價(jià)的策略不同，大多數非炒房性質(zhì)的小業(yè)主作為分散的個(gè)體，需要較長(cháng)的時(shí)間才能接受價(jià)格下跌的現實(shí)。因此，在一手樓市出現降價(jià)風(fēng)潮之后并沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，導致二手樓的價(jià)格優(yōu)勢縮小，中介促成交易的難度大大增加。

　　“顧后”：降息為樓市帶來(lái)正面影響

　　合富置業(yè)人士表示，9月16日貸款基準利率下調，給市場(chǎng)帶來(lái)一定正面影響，主要表現在心理影響上，而樓市復蘇的關(guān)鍵在于新一輪博弈讓市場(chǎng)找到價(jià)格承接點(diǎn)以及市場(chǎng)對政策的消化。影響樓市的調控政策的出臺和貸款利率的走勢，關(guān)鍵決定因素在于樓市整體發(fā)展情況和樓價(jià)走勢，以及各項經(jīng)濟數據的表現。

　　合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士指出，政府真正解決了一部分一手樓的出證難問(wèn)題，而這部分物業(yè)的業(yè)主有很強的套現和換樓需求，新的供應有可能激活二手樓市成交量。而2010年廣州亞運會(huì )將促使基礎設施等固定投資加大，為樓市發(fā)展成長(cháng)帶來(lái)動(dòng)力，因而廣州樓市長(cháng)遠發(fā)展仍見(jiàn)樂(lè )觀(guān)。

　　購房者：從“盲目瘋搶”到“持幣觀(guān)望”

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰目睹了廣州樓市近年的起飛、瘋狂與著(zhù)陸。

　　他回憶道，“9·27”之前，廣州購房者一度失去“理性”，當時(shí)只要手上有閑錢(qián)的市民，都有入市購置物業(yè)的沖動(dòng)，而為了避免自己心儀的物業(yè)被別人捷足先登，部分買(mǎi)家甚至先落訂金再去看房，從看房到真正簽合同的時(shí)間，最快是一個(gè)小時(shí)�！懊つ扛�風(fēng)搶購”必然會(huì )出現貨不對板的現象，而且以“實(shí)收價(jià)”成交的物業(yè)也令買(mǎi)家成本明顯增加，但由于大多數人都一致預期樓價(jià)會(huì )不斷攀升，只要手中持有物業(yè)，便不愁身家不漲，因而當時(shí)懷有“有樓萬(wàn)事足”想法的人不在少數。

　　“9·27”之后，由于銀行不斷收緊“銀根”，市面物價(jià)上漲、經(jīng)濟增速放緩，兼且天災也時(shí)有發(fā)生，準購房者的心態(tài)發(fā)生根本性變化�！傲翦X(qián)傍身以備不時(shí)之需”成為多數市民一致的想法，從“賣(mài)方市場(chǎng)”轉向“買(mǎi)方市場(chǎng)”的最大特征，就是準買(mǎi)家重新回到“走馬觀(guān)花”的年代，他們可以去看十余個(gè)樓盤(pán)或多套物業(yè)，就是不表態(tài)是否有心購買(mǎi)，如今著(zhù)急的是發(fā)展商和部分急于出貨的小業(yè)主。剛性需求群體已經(jīng)大幅縮減，有效需求群體(真正能在任何時(shí)候作出購房行為的客戶(hù))則是在發(fā)展商作出大幅讓利或者地產(chǎn)中介“磨破嘴皮”才出手，而且要求與小業(yè)主“各付各稅”。

　　中介行：從“快速擴張”到“剩者為王”

　　買(mǎi)二手房的客人有相當一部分是換房一族，改善型購房者不幸成為“房貸新政”的打擊對象。換樓客為免背上沉重房貸包袱而推遲置業(yè)，使得房地產(chǎn)中介“很受傷”。

　　“9·27”之前，地產(chǎn)中介行要在飛速發(fā)展的市場(chǎng)上通過(guò)“開(kāi)鋪、加人手”擴大市場(chǎng)份額。當時(shí)開(kāi)一個(gè)新鋪的成本(鋪租、人員工資、器材、裝修、頂手費等)大約在8萬(wàn)～10萬(wàn)元之間，而每月扣除成本后，仍舊能產(chǎn)生可觀(guān)的利潤，如創(chuàng )輝的地鋪數量最多時(shí)曾接近300間，經(jīng)紀人數近3000人。而且由于促成買(mǎi)賣(mài)單收取的傭金比促成租單要高很多，地產(chǎn)經(jīng)紀普遍將精力放在買(mǎi)賣(mài)單的洽談上，某些月份曾經(jīng)出現過(guò)買(mǎi)賣(mài)單與租單的宗數比例為1∶1.1，相當接近。

　　“9·27”之后，由于市場(chǎng)形勢急速轉變，中介行能促成的買(mǎi)賣(mài)單數量驟減，地產(chǎn)經(jīng)紀唯有重新在租賃市場(chǎng)上開(kāi)拓業(yè)務(wù)，品牌大行的買(mǎi)賣(mài)單與租單宗數比例重新回到1∶3的水平。但促成租單收取的傭金遠低于買(mǎi)賣(mài)單，中介行業(yè)遭遇經(jīng)營(yíng)“瓶頸”。2008年是中介行業(yè)調整時(shí)段，不論規模大小，皆以“控制成本”為經(jīng)營(yíng)主旨，減鋪裁員成為各中介行的運作主調�！笆Ｕ邽橥酢笔沁@個(gè)調整期內的新名詞，只要能安然度過(guò)調整期，便可以迎接下一個(gè)“春天”。

　　按揭業(yè)：

　　按揭付款減少　一次性付款增加

　　“9·27”房貸新政對處于房產(chǎn)中介下游的按揭服務(wù)業(yè)也大受打擊。匯瀚按揭高級客戶(hù)經(jīng)理梁穗妍表示，按廣州市國土房管局統計數據顯示，二手市場(chǎng)交易量萎縮達40%，按揭業(yè)的損失可見(jiàn)一斑。由于房貸新政影響，按揭付款客戶(hù)減少，一次性付款增加，按揭與一次性付款的比重在縮小，從以前比例6∶4縮減為5.5∶4.5，現在接近5∶5。不少客戶(hù)寧愿七拼八湊甚至向別人借錢(qián)置業(yè)，都不愿意做按揭。

　　面對高息負擔，二次置業(yè)者現時(shí)有哪些“捷徑”可走呢？梁穗妍介紹，方法有三：一是使用公積金貸款，只要沒(méi)有動(dòng)用過(guò)公積金貸款，置業(yè)者在二次置業(yè)時(shí)申請公積金貸款不必受房貸新政的影響。二是以第一套房做純抵押貸款，以發(fā)放的貸款來(lái)一次性購入第二套房。三是申請固定利率貸款。由于固定利率貸款利率上浮幅度不及10%，買(mǎi)房者可以節約一點(diǎn)利息支出。9月14日央行宣布減息，對市場(chǎng)是一個(gè)利好的因素，無(wú)論是對于自住客人還是投資客而言，都有好處。(李鳳荷)