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　　一年之內，中國股市跌去三分之二，而深圳樓市也經(jīng)歷了大起之后的大落。

　　斷供、負資產(chǎn)、退房曾一度成為深圳樓市最炙手可熱的話(huà)題。開(kāi)發(fā)商的苦熬，購房者的觀(guān)望，雙方之間開(kāi)展了一場(chǎng)曠日持久的拉鋸戰。

　　調整短期內不會(huì )結束，開(kāi)發(fā)商又將如何熬出頭？是否還能堅守住價(jià)格，而購房者是否繼續觀(guān)望？

　　量?jì)r(jià)雙降，寒冬已到

　　盡管十一黃金周，深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì )上人流穿梭，但日均63套的慘淡收成卻是眾多房地產(chǎn)人士所始料不及的。

　　“確實(shí)，國慶期間，整個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況是不容樂(lè )觀(guān)的，”招商地產(chǎn)董秘劉寧昨日坦言，“不過(guò)，我們自己新推的盤(pán)都不錯，感覺(jué)上我們公司的銷(xiāo)售情況略好于市場(chǎng)平均水平。但從購房者的心態(tài)看，市場(chǎng)其實(shí)是不樂(lè )觀(guān)的，這種淡市還是會(huì )持續一段時(shí)間�！�

　　相關(guān)數據顯示，秋交會(huì )期間，全市一手房成交僅317套，日均63套，遠低于9月日均100多套的成交量。而整體成交均價(jià)也黯淡無(wú)光，略低于1.2萬(wàn)元。

　　不僅一手房市場(chǎng)慘淡，二手房也慘不忍睹�！扒锝粫�(huì )現場(chǎng)的客流量不比春交會(huì )少，但觀(guān)望的情緒卻濃很多。來(lái)買(mǎi)二手房的客戶(hù)都是持著(zhù)抄底心態(tài)，因此，二手房業(yè)主想早點(diǎn)賣(mài)房的話(huà)，價(jià)格要比市場(chǎng)低10%左右才有可能�！笔廊A地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華總結。

　　“實(shí)際上交易是低迷的，去年10月跌下來(lái)，就沒(méi)有明顯的好轉。而價(jià)格方面，去年10月份大概1.7萬(wàn)，今年在1.2萬(wàn)左右�！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心王鋒告訴記者。

　　據深圳市房地產(chǎn)信息系統統計，2008年1月至8月，新建商品房銷(xiāo)量下降五成，而二手房成交下降近七成。而銷(xiāo)售均價(jià)1.34萬(wàn)/平方米，各月房?jì)r(jià)處于調整中。3、4、5月連續三個(gè)月出現環(huán)比下降，6、7、8月房?jì)r(jià)有所回升，但除去高檔住宅的拉動(dòng)，6、7、8月價(jià)格實(shí)際為1.12萬(wàn)、1.24.萬(wàn)、1.28萬(wàn)。

　　如果再往前追溯，2005年下半年，深圳住房均價(jià)7000多元，去年均價(jià)14000元，兩年翻了一倍。房?jì)r(jià)上漲速度遠遠超過(guò)了一般人的收入增長(cháng)。

　　信心不足，淡市還將延續

　　房?jì)r(jià)明顯下跌，成交量萎縮，一些房地產(chǎn)中介公司關(guān)門(mén)歇業(yè)，深圳昔日火爆的樓市似乎一去不復返，伴隨著(zhù)樓市的大落，陣陣寒意正侵襲著(zhù)眾多開(kāi)發(fā)商。

　　10月8日，地產(chǎn)業(yè)老大萬(wàn)科發(fā)布公告，稱(chēng)今年1-9月的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額同比下降8.9%和3.2%。早前，泛海建設、中糧地產(chǎn)也分別預告前三季度凈利潤同比下降50%-60%、50%-100%。

　　對于深圳樓市的現狀，業(yè)內人士、購房者看空、看淡者居多。

　　昨日，深圳房地產(chǎn)研究中心王鋒認為，形勢嚴峻的說(shuō)法可能稍顯悲觀(guān)。去年10月以來(lái)，深圳樓市開(kāi)始進(jìn)入調整周期。因為前兩年漲得太快了，這是正常的調整，但是美國次貸危機引起的金融海嘯、全球經(jīng)濟低迷的外部因素也影響了國內經(jīng)濟，讓這輪調整力度更大、周期更長(cháng)。所以，如果說(shuō)嚴重，也是因為外部環(huán)境變化，是我們沒(méi)有預料的。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒接著(zhù)告訴記者，“七成的樓盤(pán)都降價(jià)了，不論大的房地產(chǎn)商，還是小的開(kāi)發(fā)商都降價(jià)。六成的開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度都在10%到30%之間。當然，關(guān)外的一些較差樓盤(pán)降價(jià)幅度也有高達50%以上的�！�

　　秋交會(huì )也有變相的降價(jià)，比如買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送裝修等。而一套房子300萬(wàn)，送一輛寶馬，這樣降價(jià)幅度也有15%左右了。也有明顯的降價(jià)，推出特價(jià)房的。開(kāi)發(fā)商作為專(zhuān)業(yè)的投資人，在調整的過(guò)程中，也是在觀(guān)望。畢竟這個(gè)城市的剛性需求很大，他是有底數的，也做好了準備，除非資金鏈出現大的問(wèn)題才會(huì )大幅降價(jià)。

　　雖然有降價(jià)，但一些在深圳準備購房的外地人士卻認為，深圳的房子跳水，上漲離譜，都是關(guān)外，或關(guān)內比較偏的位置�！澳切┍容^偏的地方，房?jì)r(jià)還應該下跌，目前我們幾個(gè)朋友都在觀(guān)望�！�

　　不過(guò)，秋交會(huì )后，有深圳網(wǎng)友一弘認為，雖然有幾套特價(jià)房推出，但房地產(chǎn)商并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，他們更多的是在硬撐苦熬，等待政府出臺扶持政策。只有救市的希望破滅了，才會(huì )有明確的降價(jià)行動(dòng)。

　　昨日，央行推出“降率免稅”的組合拳，這是否意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商所期待的曙光出現了？

　　對此，深圳房地產(chǎn)研究中心王鋒表示，央行這個(gè)政策是針對宏觀(guān)經(jīng)濟的，也是針對外部經(jīng)濟的惡化和保持經(jīng)濟增長(cháng)目標。當然，對房地產(chǎn)行業(yè)也釋放了積極的信號。開(kāi)發(fā)商資金成本會(huì )有降低，但真正實(shí)惠的利好是貸款利率降多少，貸款期限多長(cháng)等。所以，市場(chǎng)基礎還是要看需求，消費者的行動(dòng)�？傮w看，0.27個(gè)基點(diǎn)的作用還是有限。

　　王鋒認為，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的調整周期不會(huì )短期就結束。外部環(huán)境、宏觀(guān)經(jīng)濟都存在很大的不確定性。盡管對宏觀(guān)經(jīng)濟出現一些利好，但大的環(huán)境沒(méi)變，市場(chǎng)的投票權還是在消費者手里。老百姓的信心沒(méi)改變，調整周期相對還會(huì )較長(cháng)。

　　深圳市德思勤投資咨詢(xún)有限公司副總經(jīng)理徐治政則認為，這次調整應該是自1998年以來(lái)的一次調整，經(jīng)過(guò)對全世界15個(gè)國家樓市、股市熊市的研究，平均調整期是4.5-4.8年。他還認為，如果政府對此進(jìn)行強力干預的話(huà)，這個(gè)調整周期將縮短，可能把周期調整到1—2年。

　　銀行嚴控按揭

　　在低迷的樓市行情里，開(kāi)發(fā)商又會(huì )如何過(guò)冬？

　　或許，增加銷(xiāo)售回款是最有效的法子，就如同穿上一件保暖內衣。

　　降價(jià)讓利，吸引客戶(hù)，效果或是最立竿見(jiàn)影的，盡管促銷(xiāo)、優(yōu)惠活動(dòng)五花八門(mén)。

　　昨日，港置地產(chǎn)一區域總監透露，我們代理的萬(wàn)科樓盤(pán)較多，整體降價(jià)促銷(xiāo)在10%到20%，而招商地產(chǎn)的樓盤(pán)較少，折扣在5%左右。

　　港置地產(chǎn)是萬(wàn)科多家樓盤(pán)的代理商，萬(wàn)科城、東海岸、東方尊嶼、清林徑、金域東郡，還有將推出的天琴灣項目都是該公司聯(lián)合代理的。

　　推新盤(pán)，價(jià)格靈活。招商地產(chǎn)在售樓盤(pán)中主推海月五期。對于記者的詢(xún)問(wèn)，海月五期的售樓小姐顯得謹慎，卻稍顯繁忙，“海月是招商地產(chǎn)直接銷(xiāo)售的，現在不降價(jià)也沒(méi)優(yōu)惠”。

　　而招商地產(chǎn)董秘劉寧也告訴記者，我們一個(gè)月基本上就賣(mài)了50%，國慶期間賣(mài)了20套。而廣州新推的盤(pán)也賣(mài)了75%，9月佛山推出的盤(pán)也很快就賣(mài)完了�！拔覀儍r(jià)格有優(yōu)惠，而且本身也比較低�！眲�寧解釋銷(xiāo)售情況稍好的做法。

　　此外，壯大營(yíng)銷(xiāo)隊伍，拓寬銷(xiāo)售渠道也是開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的好招。

　　“自今年1、2月份，一些開(kāi)發(fā)商比如萬(wàn)科就找代理公司銷(xiāo)售樓盤(pán)，以前萬(wàn)科是自己售盤(pán)。不過(guò)，有些開(kāi)發(fā)商比如百仕達則早在2003年就找中介代理售樓了�！鄙鲜龈壑玫禺a(chǎn)人士介紹，以后可能會(huì )有更多的發(fā)展商找代理銷(xiāo)售。

　　較為普遍的現象是，一個(gè)樓盤(pán)，一般都會(huì )有兩個(gè)或以上的中介公司代理銷(xiāo)售。

　　當然，獲得資金支持也是開(kāi)發(fā)商的救命稻草，銀行信貸資金并成為開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑。不過(guò)，銀行是否對在寒風(fēng)中哆嗦的開(kāi)發(fā)商伸出橄欖枝，不得而知。

　　深圳某大型銀行的一信貸人士透露，我們要求開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額達80%就要還清貸款，現在我們都很關(guān)注開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售情況，控制住其客戶(hù)的按揭。

　　雖然對不同的開(kāi)發(fā)商條件不一樣，但總體上，我們的信貸控制是比較緊的�，F在，我們對開(kāi)發(fā)商的貸款利率都比基準利率提高10%-20%，而且要求企業(yè)有還款計劃等條款。在住房貸款上，今年3、4月相對寬松，比如二套房貸款做得多。但現在基本上只做首套房貸款。

　　記者了解到，各家銀行對個(gè)人住房貸款的政策也松緊不一，比如，個(gè)人出售首套房沒(méi)有產(chǎn)權后再買(mǎi)第二套房時(shí)，建行、中行等一些銀行就會(huì )按首套房的政策優(yōu)惠放貸。而一些銀行可能就更嚴格些，達不到二套房政策，也會(huì )在首套房按揭貸款的基礎上上浮利率。(羅三秀)