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　　樓市的蕭條，直接影響到了土地的成交。據北京市土地整理和儲備中心的公示信息統計，三季度，住宅用地成交大幅減少，并且土地價(jià)格持續回落。四季度土地供應充足，但是否能成交還要看開(kāi)發(fā)商的資金狀況。

　　住宅用地成交降近六成

　　2008年三季度京城土地成交量大幅增加，住宅及含住宅項目用地的成交量卻呈現出大幅減少的態(tài)勢。

　　數據顯示，環(huán)比上一季度，住宅及含住宅項目用地成交面積下降了59.2%，規劃建筑面積下降了59.2%；同比2007年三季度，土地成交面積下降了74.4%，規劃建筑面積下降了76%，成交量下滑的幅度十分驚人。

　　亞豪地產(chǎn)機構副總經(jīng)理王英男認為，三季度之所以會(huì )出現住宅項目用地成交量大幅減少的現象主要和當前低迷的樓市現狀及開(kāi)發(fā)商資金鏈高度緊張的窘境有關(guān)。

　　京城樓市自2007年底進(jìn)入轉折期以來(lái)，交易量持續低迷，購房者觀(guān)望的情緒與日俱增，加之八九月份的奧運因素影響，京城樓市的成交量同比跌幅超過(guò)了五成，慘淡的交易直接影響了開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)，加劇了緊張的局面。

　　與此同時(shí)，政府對樓市的調控未見(jiàn)明顯松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商信貸的渠道基本被堵死，資本市場(chǎng)受美國次貸危機影響也是風(fēng)雨飄搖。在這樣的大背景下，開(kāi)發(fā)商拿地的能力大為降低。因此，出現了住宅項目用地成交量大幅減少的現象，而2008年三季度工業(yè)項目用地成交量大為增加主要是和政府的新城建設力度不斷加大、工業(yè)項目發(fā)展迅速有關(guān)。

　　樓面價(jià)回落近兩成

　　與大幅降低的住宅土地成交量類(lèi)似，2008年三季度京城土地市場(chǎng)的明顯特征是住宅及含住宅項目用地的樓面價(jià)明顯降低。

　　數據顯示，三季度，住宅及含住宅項目用地的樓面價(jià)為3028元/平方米，環(huán)比二季度的樓面價(jià)下降了17.3%，同比2007年三季度下降了5%。

　　王英男認為，2008年三季度樓面價(jià)的降低主要是由兩方面原因造成：一是開(kāi)發(fā)商由于資金鏈緊張，產(chǎn)品銷(xiāo)售困難，導致了拿地能力明顯不足，尤其是去年曾經(jīng)創(chuàng )造了一個(gè)個(gè)地王的地產(chǎn)企業(yè)，今年拿地的能力嚴重不足。開(kāi)發(fā)商資金緊張導致了土地交易的冷清，土地流拍現象也時(shí)有發(fā)生，這使得住宅項目用地的樓面價(jià)持續降低；另一方面原因是政府為了緩解土地供應的供需矛盾，加大了土地放量的力度，尤其是住宅項目用地。而且，為了確保土地開(kāi)發(fā)的成功率，對于土地出讓形式多采取了招標形式，這就避免了單純以?xún)r(jià)格拿地的情況發(fā)生。這也是造成三季度樓面價(jià)下降的原因。住宅項目用地樓面價(jià)的降低有利于緩解因高地價(jià)而造成的高房?jì)r(jià)現象發(fā)生，對于平抑京城高漲的房?jì)r(jià)能起到切實(shí)的作用。

　　郊區供地占近八成

　　從三季度京城土地供應區域方面來(lái)分析，通州、大興、順義、懷柔等新城區域的土地供應尤其是工業(yè)項目用地供應量大幅增加，郊區供地占三季度成交總量的近八成。新城建設的步伐進(jìn)一步加快。

　　據亞豪機構市場(chǎng)研究部統計數據顯示，在2008年三季度成交的31宗土地中，通州區域共成交了12宗，占總成交數的38.7%；大興區成交了6宗，占總成交數的19.4%；順義區成交了4宗，占總成交數的12.9%；懷柔區成交了2宗，占總成交數的6.5%，而且這些區域成交的土地均為工業(yè)及其他建筑用地。

　　朝陽(yáng)、海淀兩區域僅成交了兩宗土地，而大部分土地供應都集中在遠郊區域。亞豪地產(chǎn)機構副總任啟鑫認為，市區土地供應減少，遠郊區域土地供應尤其是非住宅項目用地供應的大幅增加說(shuō)明兩方面的問(wèn)題，一是在市區土地資源日漸稀缺、開(kāi)發(fā)商資金日益緊張的背景下，城市核心區高昂的地價(jià)使多數開(kāi)發(fā)商望而生畏，而遠郊區域的土地價(jià)格相對便宜。因此，三季度成交的土地多在遠郊區域。另外一個(gè)是在進(jìn)入“十一五”規劃末期，北京市新城建設的步伐明顯加快，遠郊新城的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、科技產(chǎn)業(yè)基地、物流港吸引了眾多的企業(yè)投資，因此，出現了工業(yè)用地大幅增加的現象。

　　四季度土地供應充足

　　從北京市土地整理和儲備中心網(wǎng)顯示的信息看，正在交易和即將入市的土地多達42宗，總供應面積達590多萬(wàn)平方米。這些土地均計劃在四季度入市交易，由此可見(jiàn)，2008年下半年京城土地尤其是住宅項目用地供應非常充足。

　　任啟鑫分析，這些土地能否在四季度順利成交取決于開(kāi)發(fā)商緊張的資金狀況是否能得到緩解，但就京城目前樓市環(huán)境而言，短期內難有明顯的回暖跡象。開(kāi)發(fā)商要想緩解資金緊張的矛盾，積極銷(xiāo)售產(chǎn)品，努力回籠資金是關(guān)鍵，未來(lái)京城住宅項目土地成交量能否上升明顯尚難定論。(記者 趙麗萍)