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　　“金九銀十”已過(guò)，北京樓市并沒(méi)有出現交易“放量”，但曾經(jīng)異常堅挺的房?jì)r(jià)則開(kāi)始下跌。為盡快回籠資金“過(guò)冬”，不少地產(chǎn)商對在售項目頻頻“直降”，對新盤(pán)項目紛紛“低開(kāi)”；不過(guò)，總體而言，這種降價(jià)行為還是“遮遮掩掩”。而北京版的“救市”優(yōu)惠政策遲遲未出，也加劇了持幣待購者的觀(guān)望氛圍。

　　在今年的秋季房展會(huì )上，日均意向成交僅200余套，成交均價(jià)則跌破萬(wàn)元大關(guān)。業(yè)內專(zhuān)家指出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將在“降價(jià)”與“放量”的預期中尋找新的平衡，而持續低迷的現狀將促使北京樓市逐步掀開(kāi)降價(jià)的“面紗”。

　　新盤(pán)供應量?jì)r(jià)齊跌

　　即將于11月中旬開(kāi)盤(pán)的“首城國際”，位于東三環(huán)邊的廣渠路36號，這一地塊曾經(jīng)是2006年北京的地王。該樓盤(pán)的銷(xiāo)售總監劉先生向記者透露，“投資方的董事會(huì )制定的項目一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)在每平方米13000元左右，因此，我們計劃先開(kāi)一到兩棟樓，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為每平方米12800元�！彼�表示，這一價(jià)格比周邊低了許多，如果有意購買(mǎi)，可以提前排號。據記者了解，目前，該區域二手房的成交均價(jià)在14000—15000元/平方米。

　　一位市場(chǎng)人士告訴記者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢尚不明朗的情況下，北京地產(chǎn)商對于新項目開(kāi)盤(pán)十分謹慎，在價(jià)格的制定方面，也往往選擇“低開(kāi)”，以減輕未來(lái)房?jì)r(jià)下行的壓力。10月份以來(lái)，北京新盤(pán)的供應已經(jīng)呈現出“量?jì)r(jià)齊跌”的態(tài)勢。一些泡沫較大的區域，房?jì)r(jià)下滑尤為明顯。

　　據亞豪機構的統計數據顯示，10月份，北京開(kāi)盤(pán)項目為34個(gè)，其中，純新盤(pán)項目7個(gè)，其余均為老項目后期，新增供應面積為77.5萬(wàn)平米。環(huán)比9月份，10月開(kāi)盤(pán)項目數量下降29.2%，新增供應面積下降30.2%。而與去年10月相比，降幅更加明顯，開(kāi)盤(pán)項目數和供應面積分別下降41.4%和30.9%。

　　在開(kāi)盤(pán)均價(jià)方面，10月份項目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13183元/平方米，環(huán)比下降7.9%，同比則下降了12.8%。此外，從有成交記錄的項目均價(jià)統計來(lái)看，10月份的成交均價(jià)為11547元/平方米，相當于開(kāi)盤(pán)均價(jià)的87.6%。這表明，實(shí)際成交過(guò)程中還有較大的折扣。

　　房地產(chǎn)咨詢(xún)機構的吳迪萊經(jīng)理表示，在持續近一年的樓市蕭條期后，京城的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)由遮遮掩掩地打折促銷(xiāo)，過(guò)渡到價(jià)格直降階段。而開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降，則表明開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)的預期和銷(xiāo)售策略做出了調整。

　　北京統計局的數據也顯示，9月份，北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，為2005年以來(lái)的首次下降。其中，新建住宅環(huán)比下降0.3%，二手住宅價(jià)格自上月出現下降后，本月繼續下降0.1%。前三季度，四環(huán)路以?xún)茸≌�期房均價(jià)比上半年下降235元/平方米。四至五環(huán)路價(jià)格比上半年下降194元/平方米。

　　亞豪機構副總裁任啟鑫也認為，臨近年底，開(kāi)發(fā)商面臨的現金流壓力日益增大，一方面，他們可能會(huì )壓縮項目供應，減少資金支出，另一方面，他們將通過(guò)各種打折促銷(xiāo)或者公開(kāi)降價(jià)的方式，以期盡快回籠資金。

　　保障性住房改變需求格局

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹日前表示，政府主導的保障性住房即將面世將改變樓市大格局。他舉例說(shuō)，北京的保障房用地去年的規劃建筑面積是650萬(wàn)平方米，今年的規劃建筑面積是760萬(wàn)平方米，相當于每年有10萬(wàn)套住房推向市場(chǎng)，而北京去年所有新房的成交是14.9萬(wàn)套�！斑@對住宅市場(chǎng)將是一個(gè)巨大沖擊�！彼�認為，今后住宅價(jià)格的調整，關(guān)鍵看保障房推出的時(shí)間和數量。

　　實(shí)際上，今年從9月開(kāi)始，保障性住房的簽約量，已經(jīng)占據了北京住房市場(chǎng)需求的“半壁江山”，并開(kāi)始影響北京的房?jì)r(jià)走勢。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，10月份，北京共成交期房住宅8267套，成交面積為78.5萬(wàn)平米，其中，經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房的成交套數為4805套，成交面積為38.3萬(wàn)平米，分別占總成交量的58.1%和48.8%，而實(shí)際成交的期房商品住宅為3462套，成交面積為40.2萬(wàn)平米。與去年同期相比，除去保障性住房外，期房商品住宅實(shí)際成交套數降幅達72.4%。

　　9月份，北京銷(xiāo)售住宅5156套，環(huán)比增加1785套。但從銷(xiāo)售房源看，9月當月經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售1881套，環(huán)比增加1401套。如果再扣除限價(jià)房銷(xiāo)售量，9月份純商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售量并沒(méi)有回升。

　　業(yè)內人士指出，經(jīng)濟適用房和限價(jià)房的集中簽約并沒(méi)有改變全市銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷狀況，但9月以來(lái)，保障性住房的大量入市，一方面，在很大程度上拉低周邊區域商品住宅的均價(jià)，迫使開(kāi)發(fā)商調低開(kāi)盤(pán)價(jià)格。另一方面，分流商品房市場(chǎng)的需求，緩解供求矛盾。

　　從目前的情況看，北京商品房市場(chǎng)已出現供大于求。10月份，期房商品住房與現房商品住宅銷(xiāo)售面積為55.9萬(wàn)平米，而新增供應面積為77.5萬(wàn)平米，供應超出銷(xiāo)售達到21.6萬(wàn)平米。

　　住宅地價(jià)或將繼續回落

　　市場(chǎng)人士分析，今年以來(lái)，受樓市“價(jià)量齊降”的影響，北京土地市場(chǎng)也逐步趨冷，尤其是住宅用地樓面價(jià)呈現下滑趨勢。今年四季度，北京住宅土地供應依然充足，目前正在交易和即將入市的土地多達42宗，總供應面積達590多萬(wàn)平米；但開(kāi)發(fā)商資金普遍趨緊，因此地價(jià)將繼續回落，從而為房?jì)r(jià)下行“鋪路”。

　　北京市土地整理儲備中心的數據顯示：10月份，北京共成交了土地13宗，總成交面積達130萬(wàn)平米，總建筑面積為150.9萬(wàn)平米，其中，住宅及含住宅項目用地共8宗，成交面積為116.2萬(wàn)平米，建筑面積為142萬(wàn)平米，樓面均價(jià)為2880元/平米。同比下降43.8%。去年同期，住宅及含住宅項目用地的樓面均價(jià)為5120元/平米。

　　另?yè)�統計，今年三季度，北京住宅及含住宅項目用地的樓面價(jià)為3028元/平方米，環(huán)比二季度的樓面價(jià)下降了17.3%。

　　值得注意的是，10月成交土地中，有三宗為限價(jià)房項目用地或配建了限價(jià)房。規劃建筑面積達49.2萬(wàn)平米，限售價(jià)格為6500-7000元/平方米，分別位于石景山衙門(mén)口地區和大興康莊地區。這些保障性住房用地的有效供應對平抑地價(jià)和房?jì)r(jià)都具有積極意義。

　　中原地產(chǎn)李文杰分析，一方面，開(kāi)發(fā)商由于資金鏈緊張，產(chǎn)品銷(xiāo)售困難，拿地能力明顯不足；另一方面，政府加大了土地放量的力度，尤其是住宅項目用地。而且，為了確保土地開(kāi)發(fā)的成功率，對于土地出讓形式多采取招標形式，避免單純以?xún)r(jià)格決定歸屬的情況，這造成下半年以來(lái)樓面價(jià)的下降。

　　另外，新城建設步伐加快，通州、大興、順義、懷柔等新城區域的土地供應量大幅增加。數據顯示，在三季度成交的31宗土地中，通州區域共成交了12宗，占總成交數的38.7%，大興區成交了6宗，占總成交的19.4%，順義和懷柔分別成交4宗和2宗，占總成交數的12.9%和6.5%。

　　□本報記者 林喆