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2008年9月20日，據北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉一份最新研究報告顯示，土地市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入深度調整階段，房?jì)r(jià)將理性回歸，今年中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達6730億元，需求萎縮和資金繃緊，預示著(zhù)房地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)入了行業(yè)的調整期，這個(gè)過(guò)程比一般預想得更為漫長(cháng)，房?jì)r(jià)調整剛剛拉開(kāi)序幕，單純注資救市無(wú)法解決樓市根本問(wèn)題。 中新社發(fā) 海安仇穩山 攝
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上月末，央行在“支持擴大內需和居民購買(mǎi)普通自住房”的大原則下，下浮住房貸款利率，下調最低首付款比例，但各大商業(yè)銀行的房貸細則卻“姍姍來(lái)遲”。據報道，已經(jīng)出臺房貸新規細則的銀行也基本處于紙上談兵的階段，僅交通銀行明確表示可以接受新增客戶(hù)申請。
自救樓市以來(lái)，房貸細則一直是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。房?jì)r(jià)下滑趨勢會(huì )有所改變嗎？房貸細則的出臺對消費者的影響有多大？房?jì)r(jià)降到什么水平，觀(guān)望者才會(huì )出手買(mǎi)房？
上周，中國青年報社調中心通過(guò)新浪網(wǎng)新聞中心，對14493名公眾的調查顯示，81.0%的公眾認為2009年房?jì)r(jià)還會(huì )降，其中，41.7%的人認為房?jì)r(jià)將“有所下降”，39.3%的人認為會(huì )“大幅下降”。此外，8.3%的人認為房?jì)r(jià)會(huì )“維持現狀”，7.7%的人認為“略有上漲”。值得注意的是，35.2%的受訪(fǎng)者月收入超過(guò)4000元，是擁有買(mǎi)房消費實(shí)力的主要人群。
同期，通過(guò)騰訊網(wǎng)對7898名公眾的在線(xiàn)調查顯示，即使是對各城市中心區的房?jì)r(jià)，也有74.9%的公眾預測明年將下降，其中32.2%的人認為大幅下降。
75.8%的人關(guān)注各大銀行房貸細則出臺情況
北京市海淀區的張仁兵最近經(jīng)�！俺鰶](méi)”于各房產(chǎn)信息網(wǎng)站，因為明年結婚，他打算年底購房，由于積蓄不多，首先考慮的問(wèn)題就是房貸�！半m然央行已經(jīng)出臺了政策，但各商業(yè)銀行的細則還不穩定，我怎么敢輕易出手？”調查顯示，75.8%的公眾正在關(guān)注各大銀行房貸細則出臺情況。其中，40.3%的人表示“非常關(guān)注”。
中國金融學(xué)會(huì )常任理事、中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院院長(cháng)朱新蓉認為，房貸細則直接關(guān)系著(zhù)購房者的切身利益，尤其對于年輕人來(lái)說(shuō)，房貸政策的寬松意味著(zhù)只要他們能夠預期自己未來(lái)收入有保障，就可以放心向銀行借貸買(mǎi)房子，比如房貸利息降低后，原來(lái)要10年還清的，現在可以20年還清，資金的壓力一下子減輕了很多。
北京市某外企職員盧鵬2006年參加工作，當時(shí)正處于房?jì)r(jià)的高速上漲期，所以他一直在郊區租房居住。今年下半年，房?jì)r(jià)有了下降的勢頭，他也開(kāi)始準備買(mǎi)房。上周六，他和愛(ài)人接連去了3家房產(chǎn)公司，其中一家的房?jì)r(jià)與今年上半年相比每平方米下降了3000多元，盧鵬有些心動(dòng)。晚上，他打了一圈電話(huà)“打探行情”，很多朋友卻勸他“別沖動(dòng)，再等等，房?jì)r(jià)估計還能降”，于是盧鵬的購房計劃也就擱下了。
“房?jì)r(jià)越是有下降趨勢，消費者就越容易產(chǎn)生觀(guān)望情緒�！睂ν饨�(jīng)貿大學(xué)投資系主任郭敏解釋說(shuō)，現在全球經(jīng)濟不景氣，國內經(jīng)濟增長(cháng)放緩，在這樣的背景下，為了實(shí)現政府目前“保增長(cháng)”政策，央行實(shí)施一系列舉措，也就是大家說(shuō)的“房貸新政”，借此刺激購房需求以拉動(dòng)整體內需。
“‘房貸新政’執行的話(huà)，銀行的貸款利率還沒(méi)有存款利率高，每做一筆5年以上的商業(yè)貸款，都可能成了賠本買(mǎi)賣(mài)�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院財政與貿易經(jīng)濟研究所劉奕博士認為，出于利潤的考慮，在這種存貸利率倒掛的風(fēng)險下，各商業(yè)銀行對“房貸細則”的謹慎態(tài)度不難理解。
54.3%的人認為“房貸新政”打亂了自己的購房計劃
調查中，公眾對“房貸細則”內容的關(guān)注度排序為：對首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款予優(yōu)惠條件(54.1%)；下浮個(gè)人住房貸款利率(52.8%)；下調最低首付款比例(29.6%)。
房貸細則備受關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題是第二套房房貸的政策松綁。目前，各銀行的房貸細則還未明確涉及這一領(lǐng)域。
郭敏教授認為，嚴格限制第二套房貸的是為了抑制增長(cháng)過(guò)快的購房需求，阻擋房?jì)r(jià)的快速上升。如果到年底，或者來(lái)年的第一季度，如果內需仍處于下滑趨勢，第二套房貸應該相應有所松動(dòng)，第一套房是必需品，但是沒(méi)有購房消費能力的人，就算房?jì)r(jià)再降該買(mǎi)不起還是買(mǎi)不起，能購買(mǎi)第二套房的，才是購房消費能力的主力，適當放松第二套房貸政策對拉動(dòng)內需才是更大的利好�！�
“‘房貸政策’不可能一時(shí)間產(chǎn)生效果，但長(cháng)期來(lái)看，它必定刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展�！敝饕獜氖路康禺a(chǎn)投資的三慶集團總裁吳立春，在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，各商業(yè)銀行剛開(kāi)始實(shí)施“房貸新政”，存在一定的不穩定性，所以當下還沒(méi)有明顯影響，“但公眾對房產(chǎn)的需求是還很大，時(shí)間一長(cháng)，公眾就會(huì )‘該出手時(shí)就出手’了”。
吳立春認為，不是所有的地方都會(huì )出現降價(jià)潮，要分不同城市及不同城市的不同地區。他表示，降價(jià)只會(huì )出現在北京、上海、深圳等大城市，因為在中小城市或鄉鎮，房?jì)r(jià)本來(lái)就不高，也不會(huì )有太多的降價(jià)空間；而在北京、上海等城市的一些黃金地段或有發(fā)展潛力的地段，房?jì)r(jià)也不會(huì )有太大變化。
調查顯示，54.3%的人認為“房貸新政”打亂了自己的購房計劃。
其他影響公眾購房計劃的因素依次是：自己的收入變動(dòng)(59.1%)；開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)舉動(dòng)(38.0%)；與房產(chǎn)交易相關(guān)的稅費減免(35.4%)；二手房的價(jià)格變化(19.1%)；房屋租金變化(10.3%)。 (實(shí)習生 汪東亞 本報記者 肖舒楠)
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