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　　“今年土地成交價(jià)格逐步回歸到2006年底的水平�！睆V州市國土房管局新聞發(fā)言人昨日在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,廣州今年的商品住宅用地最低供應量從2.5平方公里下調到1.8平方公里,部分用地將放在明年適當時(shí)候出讓。未來(lái)一個(gè)多月內,廣州市將進(jìn)入住宅推地高峰期,將出讓160多萬(wàn)平方米的住宅用地。

　　保持住宅用地供應避免樓市供求失衡

　　去年,廣州土地市場(chǎng)持續“高燒”,頻頻拍出“地王”。相關(guān)數據顯示,去年1月至9月11日,廣州全市十區商品住宅用地成交總價(jià)139.55億元,平均樓面地價(jià)5176元/平方米,同比上漲49%。

　　廣州市國土房管局新聞發(fā)言人介紹,相比去年,今年廣州樓市發(fā)生了較大變化,投資和消費都明顯降溫。為適應市場(chǎng)運行情況的這種變化,今年廣州商品住宅用地供應策略和思路也有所調整,根據市場(chǎng)供求關(guān)系的變化控制了商品住房用地的投放規模,供地計劃從4平方公里調整為2.5平方公里,暫停了限價(jià)房用地供應。同時(shí),調整供地結構,加大商服用地供應,激勵和吸引投資商業(yè)地產(chǎn),促進(jìn)廣州現代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　他表示,廣州還科學(xué)預測自住型剛性住房需求,保持商品住房用地一定量的穩定供應,避免因為商品住房用地供應量驟多驟少影響未來(lái)住房供求關(guān)系的平衡。

　　去年土地價(jià)格有“泡沫”

　　今年以來(lái),廣州土地市場(chǎng)冷風(fēng)吹,地價(jià)開(kāi)始下調。上周五出讓的蘿崗中心區北部一幅地塊,出讓起價(jià)從原先的6.6億元下降為5.2億元。

　　對于今年廣州商品住宅用地的成交地價(jià)下調,廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示,這是投資回歸理性的積極表征。他表示,今年土地成交價(jià)格逐步回歸到2006年底的水平,除個(gè)別地塊外拍賣(mài)成交價(jià)都是圍繞底價(jià)正常幅度內上浮,部分地塊以底價(jià)成交。

　　他解釋說(shuō),一般情況下,理性的土地拍賣(mài)價(jià)格應該是圍繞出讓底價(jià)在一定幅度內上浮。而去年第二三季度,尤其是三季度,廣州土地市場(chǎng)出現了一些非理性、盲目樂(lè )觀(guān)的情況,出現了高出底價(jià)1倍甚至數倍成交的情況,“也就是常說(shuō)的溢價(jià)率達到1倍或數倍”。溢價(jià)率像股市的市盈率一樣,是監測和評估土地市場(chǎng)風(fēng)險的重要指標之一,溢價(jià)率過(guò)高說(shuō)明市場(chǎng)投資預期過(guò)于樂(lè )觀(guān)、對房?jì)r(jià)的預期明顯超出經(jīng)濟社會(huì )和居民收入的實(shí)際增長(cháng)情況,市場(chǎng)泡沫風(fēng)險較為嚴重。因此,去年的土地價(jià)格尤其是“地王”價(jià)格是不具有理性的參考和對比價(jià)值的。

　　他指出,廣州市土地市場(chǎng)投資開(kāi)始趨于正常和理性,投資者對市場(chǎng)未來(lái)預期與評估專(zhuān)家的預測判斷趨于一致。在當前國際金融環(huán)境不斷惡化的情況下,投資者普遍接納廣州市投放的土地,最近推出的4宗用地全部順利成交,這說(shuō)明投資者對廣州投資前景和房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分認可和充滿(mǎn)信心。

　　對應中央新政調整出讓計劃

　　今年,廣州樓市低迷,加上開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張,廣州明顯放慢了供地節奏。至10月底,廣州今年出讓住宅用地不到70萬(wàn)平方米,距離今年至少推出2.5平方公里的住宅用地目標相差甚遠。最近,廣州卻開(kāi)始一反之前的做法,大量開(kāi)閘放地,未來(lái)一個(gè)多月內有近160萬(wàn)平方米的土地入市。

　　對此,廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示,今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況較為復雜,從年初的成交大量萎縮,到逐步復蘇,再從6月開(kāi)始基本恢復到正常水平。對此,今年前三季度廣州投放土地較為謹慎,更多地將注意力放在密切監測和評判市場(chǎng)動(dòng)態(tài)上。

　　他表示,中央房產(chǎn)新政出臺后,宏觀(guān)調控刺激消費、拉動(dòng)內需以提振經(jīng)濟導向已經(jīng)明確,這時(shí)候廣州推出一批有投資意向者的土地,旨在增強市場(chǎng)的投資和消費信心,表明政府維護房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩定發(fā)展的態(tài)度。

　　該發(fā)言人透露,近期,國家頒布房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的新政策,結合廣州實(shí)際,廣州市國土房管局正在密切關(guān)注和評估市場(chǎng)變化,并合理地調整今年的商品住宅用地出讓計劃,將部分用地放在明年適當時(shí)候出讓,計劃今年商品住宅用地的供應總量在1.8平方公里左右。

　　專(zhuān)家說(shuō)法��

　　通過(guò)土地供應調控樓市

　　廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)具有周期性,一般高層項目開(kāi)發(fā)要2—5年左右,政府完全可以通過(guò)土地供應這個(gè)水龍頭來(lái)調控市場(chǎng)。

　　下月廣州土地出讓將掀起高峰,僅下月2日就將推出8幅地塊、49萬(wàn)平方米住宅用地。對此,趙卓文分析指出,多年來(lái),地方政府習慣了擴張性的財政支出。在地方稅收年年創(chuàng )新高的支持下,地方政府的“大手筆”開(kāi)支一項接一項。從2008年下半年開(kāi)始,由于經(jīng)濟形勢發(fā)生變化,稅收增幅銳減,財政收入相應減少,不少地方政府開(kāi)始捉襟見(jiàn)肘�！百u(mài)地”如果是地方政府被迫采取的權宜之計,則可能成為樓市的“毒藥”。