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　　近期，我們走訪(fǎng)了中國開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟、上海易居研究院和中國房地產(chǎn)測評中心等單位，對我國未來(lái)房地產(chǎn)走勢和房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟間的互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)行了多方交流。根據調研結果和我們的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展和對國民經(jīng)濟影響，有如下幾點(diǎn)判斷：

　　行業(yè)總體上的調整不可避免

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度，房地產(chǎn)行業(yè)具有高杠桿的特點(diǎn)，財務(wù)風(fēng)險控制在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中占有重要地位。受宏觀(guān)經(jīng)濟緊縮的影響，即使當前房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機需求比例不高，未來(lái)銷(xiāo)售的放緩，由此導致的企業(yè)現金流緊張，也會(huì )迫使企業(yè)降價(jià)保量。從房地產(chǎn)施工和竣工情況看，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)商上馬項目較多，當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在建工程不斷積累，在建工程的增多意味著(zhù)整個(gè)行業(yè)的現金流壓力空前加大，未來(lái)流動(dòng)性減少對行業(yè)的影響度提高。

　　受流動(dòng)性膨脹的影響，2007年樓市價(jià)格開(kāi)始蔓延到土地領(lǐng)域，土地價(jià)格上漲速度加快。在地價(jià)加速上升的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商反而加快了拿地速度。開(kāi)發(fā)商手中囤積的高價(jià)土地空前增多，開(kāi)發(fā)所需的現金流需求也空前增加。

　　2007年下半年，企業(yè)高價(jià)拿地情況較多，一些進(jìn)入行業(yè)較晚、資產(chǎn)積累不夠、實(shí)力較弱的企業(yè)面臨被淘汰的危險。土地儲備成本過(guò)高導致的流動(dòng)性風(fēng)險是主要的風(fēng)險，很多企業(yè)倒閉是“撐死”的。

　　從監管的角度，自從成立了土地監察制度后，對土地閑置的管理已不在走過(guò)場(chǎng)，因此2007年高地價(jià)對開(kāi)發(fā)商的成本壓力是真實(shí)存在的。房地產(chǎn)價(jià)格調整的主要壓力，并非來(lái)自于二級市場(chǎng)上的流動(dòng)性壓力，而在于行業(yè)高杠桿帶來(lái)的財務(wù)風(fēng)險。

　　土地成本是“房?jì)r(jià)加速器”的關(guān)鍵

　　房產(chǎn)價(jià)格定價(jià)機制主要為成本加成定價(jià)，即土地成本決定的，即“樓面地價(jià)+建安成本+開(kāi)發(fā)利潤”，后兩者是基本固定的。因此，很大程度上受政府影響的土地成本，決定了房地產(chǎn)的價(jià)格。當前房?jì)r(jià)虛高政府有很大責任�！胺�?jì)r(jià)加速器”機理主要在于市場(chǎng)的類(lèi)比效應：政府逐步推出地塊，后推出土地價(jià)格決定的房產(chǎn)價(jià)格決定了市場(chǎng)上存量房產(chǎn)的二級市場(chǎng)價(jià)格；在當前宏觀(guān)緊縮情況下，土地價(jià)格下滑又給了市場(chǎng)一個(gè)明確的房?jì)r(jià)下滑信號。地價(jià)下降給了市場(chǎng)樓價(jià)下滑的強烈預期，因此現有救市措施成效有待觀(guān)察。當前，全國地價(jià)下降幅度平均已達35%。

　　兩類(lèi)公司將度過(guò)難關(guān)

　　面對行業(yè)“冬天”，有兩類(lèi)公司將度過(guò)冬天。第一類(lèi)，以萬(wàn)科為代表的“作為”類(lèi)公司。這類(lèi)公司是行業(yè)內經(jīng)營(yíng)模式的探索者，普遍實(shí)行“精細化”經(jīng)營(yíng)，如萬(wàn)科還把房地產(chǎn)業(yè)做成了一個(gè)“制造業(yè)”，以求做到快速開(kāi)發(fā)、標準化開(kāi)發(fā)。這類(lèi)公司將依靠成本節約渡過(guò)難關(guān)。另一類(lèi)是“不作為”的公司，比如很多的大型國有開(kāi)發(fā)企業(yè)。這類(lèi)公司依靠先期儲備的大量低成本土地，在近2年地價(jià)瘋漲時(shí)沒(méi)有做過(guò)多的積極進(jìn)取，因此面對調整，未來(lái)的商業(yè)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都不會(huì )太大。除了以上兩類(lèi)公司外，投機性過(guò)強、在地價(jià)瘋漲的前2年吃進(jìn)過(guò)多土地的公司，實(shí)力弱又粗放經(jīng)營(yíng)的公司，未來(lái)遭淘汰的可能性較大。(作者：胡月曉 上海證券首席宏觀(guān)分析師）