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　　“通州的商業(yè)地產(chǎn)就這兩年才開(kāi)始發(fā)展,還處于剛起步的階段�！碑敱粏�(wèn)及通州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況時(shí),順華集團總裁鄭武這樣告訴記者。

　　作為最早進(jìn)入通州的外地開(kāi)發(fā)商之一,在該區域又運作著(zhù)2000多畝的大盤(pán),打造一個(gè)集住宅、商業(yè)、辦公一體化的居住區一直是鄭武的理想,然而在此埋首八年之后,大體量的世紀星城確實(shí)已名聲在外,然而多次放出口風(fēng)要打造大型Shopping Mall的消息卻遲遲沒(méi)有下文。

　　前兩年,通州也涌現出大量開(kāi)發(fā)商“一擁而上”做商業(yè)的冒進(jìn)之舉。在鄭武看來(lái),從某種程度上來(lái)說(shuō)如今通州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不景氣,就是前幾年“冒進(jìn)的后果”。而在如今國際經(jīng)濟發(fā)展普遍不景氣的大背景之下,似乎惟有依靠政策的外力才有可能將這一窘狀扭轉。

　　畢竟,通州已經(jīng)睡得太久。

　　誰(shuí)使它入睡

　　“這是一個(gè)新城發(fā)展的必經(jīng)階段,無(wú)法避免�！痹卩嵨淇磥�(lái),對于一個(gè)原本是北京近郊的農業(yè)縣,短短幾年就能夠變身成如今的面目已實(shí)屬不易。

　　在京城房?jì)r(jià)高企的那幾年,相對便宜的價(jià)格,使得此地備受矚目,進(jìn)行大規模住宅開(kāi)發(fā)的風(fēng)險極小,承接北京東擴任務(wù)的政策思路的支持,在短時(shí)間內完成了通州地區人氣聚集的第一步之后,自然而然走入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段,于是問(wèn)題出現了。

　　幾乎當地所有樓盤(pán)沿街住宅的一層和二層都被開(kāi)發(fā)成商鋪,有的甚至占到了三層。并且該地區商業(yè)地產(chǎn)在2006年開(kāi)始集中放量,業(yè)態(tài)單一,多是社區商鋪,單個(gè)個(gè)體體量較大,達到200甚至300平方米,而小區購買(mǎi)力難以支撐,由此造成商鋪空置率高和經(jīng)營(yíng)狀況不佳。大體量、同質(zhì)化的低檔商鋪的集中供應使得市場(chǎng)很難消化,由此造成蕭瑟之感。

　　其實(shí),對于做中高檔的商業(yè),如大型商場(chǎng)、超市,通州也做過(guò)很多的努力,為此專(zhuān)門(mén)開(kāi)辦過(guò)幾次大型的招商活動(dòng)。

　　然而作為招商活動(dòng)主角之一的鄭武卻這樣告訴記者,通過(guò)招商活動(dòng),確實(shí)有不少的大型、高檔商家表達了要進(jìn)駐通州的強烈愿望,但最終大都以“拖不起”為由而沒(méi)有了下文。

　　“因為要等新城總規、詳規的批復,這些商家等不起,于是就先在其他地區開(kāi)店了�！睂Υ�,鄭武顯得很是惋惜。

　　而在鄭武眼里,通州商業(yè)發(fā)展不力還有另外一個(gè)原因:原本通州的核心是新華大街一帶,但是作為老城區,這里的拆遷成本比較高,政府的財力又不夠,所以進(jìn)度與發(fā)展現狀并不讓人滿(mǎn)意。

　　不過(guò)據業(yè)內人士分析,通州地區的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)方面的不專(zhuān)業(yè)亦是一重要原因,相對香港這些發(fā)達地區走的先招商后建設的道路,通州進(jìn)行的多是“選址—建設—經(jīng)營(yíng)定位—招商—運營(yíng)”的五步曲。由于開(kāi)發(fā)商在規劃和建設時(shí)并沒(méi)有與商家進(jìn)行溝通,使得業(yè)態(tài)與設計并不符合商家的需求,導致了很多知名的大型商業(yè)項目在通州找不到合適的商鋪。

　　“之前一些開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候做的盤(pán)子太大,不是分期開(kāi)發(fā)、慢慢焐熱的做法,太急功近利了。一些開(kāi)發(fā)商為此受到了損失,而在一定程度上導致了通州新城的商業(yè)現狀�！蓖ㄖ萆虅�(wù)局局長(cháng)王士杰曾這樣向記者表示。

　　些許的亮點(diǎn)

　　“雖然商業(yè)不發(fā)達,不過(guò)有個(gè)家樂(lè )福,全通州人都知道�！闭郎蕚淙ロn國留學(xué)的通州本地人果星告訴記者。

　　據說(shuō)該店的利潤也是北京所有的家樂(lè )福之中最高的。當初開(kāi)業(yè)當天,10萬(wàn)人的客流量曾大大震驚了家樂(lè )福的高管與員工,他們在欣喜通州如此強大購買(mǎi)力的同時(shí),亦堅定了其在北京繼續擴張的信心。

　　在一些人眼里,家樂(lè )福的成功,代表了家樂(lè )福商業(yè)模式的成功,進(jìn)而可以看作是通州商業(yè)地產(chǎn)的成功。這一邏輯也逐漸演變成被外界詬病其商業(yè)落后之時(shí)的擋箭牌。細細考究,這樣的亮點(diǎn)有其必然性亦有其局限性,并不能全部代表通州未來(lái)商業(yè)發(fā)展的出路。

　　在相關(guān)業(yè)內人士看來(lái),家樂(lè )福的成功只能看作中低檔日用品的勝利,處于商業(yè)的底端,并不涉及到消費文化。家樂(lè )福的一枝獨秀,在一定程度上掩蓋了通州中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏的現實(shí)。

　　“中高檔的商品通州也有一些,但像服裝類(lèi)多是一些打折過(guò)季的。要買(mǎi)到合適的東西,我們還是得去西單、王府井(600859,股吧)�！惫�星告訴記者。

　　并且家樂(lè )福對周邊商圈的帶動(dòng)作用也并非立竿見(jiàn)影,距其不到200米的瑞都國際與藍調沙龍小區的商鋪,據統計出租率還不到50%。

　　若從家樂(lè )福的成功當中,開(kāi)發(fā)商吸取的僅僅是此類(lèi)物業(yè)可以盛行的經(jīng)驗而一窩風(fēng)跟進(jìn)的話(huà),通州的商業(yè)或許會(huì )陷入“社區商業(yè)”的魔咒中,而這與其“新城”的城市定位并不相符。

　　在專(zhuān)家看來(lái),通州最缺乏的當是能夠引領(lǐng)消費風(fēng)尚的高端商業(yè)群,然而在幾年前就曾提出要打造大型商圈、通過(guò)文化發(fā)展旅游進(jìn)而提升商業(yè)品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商如今卻已偃旗息鼓,似乎已失去了往日的豪情。

　　只待東風(fēng)起

　　“我們在等待,時(shí)機到了就出手,不能盲目�！编嵨湎蛴浾弑硎�。據其解釋,他們聲稱(chēng)要打造的大型Shopping Mall項目,其實(shí)一直都在進(jìn)行之中,因為政府 “奧運之后再加大新城建設”的計劃,所以該項目才一直沒(méi)有輕舉妄動(dòng),“估計明年會(huì )先行啟動(dòng)20多萬(wàn)平方米的體量”。

　　在鄭武看來(lái),如今國際市場(chǎng)的不景氣也給通州發(fā)展商業(yè)蒙上了一層陰影:“很自然,經(jīng)濟不景氣,收入會(huì )縮水,現在每個(gè)人都是死死地看著(zhù)自己的錢(qián)袋子,并沒(méi)有原先那么敢消費了�！�

　　除了消費者購買(mǎi)力受到了打擊,在其看來(lái),眾多的大型商業(yè)機構在此輪浪潮之中亦受到損失,即使不至于傷筋動(dòng)骨,但對于下一步的擴張一定會(huì )異常謹慎。

　　而對于通州的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),如今當務(wù)之急的是如何將樓盤(pán)賣(mài)出去以熬過(guò)寒冬,對于原來(lái)就不算擅長(cháng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并沒(méi)有太大的興趣。

　　不過(guò)這樣的現狀在鄭武看來(lái),卻能夠保證通州商業(yè)的健康發(fā)展�！艾F在每個(gè)人都很理性了,下一步做開(kāi)發(fā)的時(shí)候就不會(huì )像前幾年出現一窩蜂的狀況,而是會(huì )按計劃逐步培育商業(yè)氛圍�！�

　　盡管此時(shí)北京市政府對新城建設投入了極大的關(guān)注,但對于諸多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),他們仍在等待政府做出實(shí)實(shí)在在的投入之后再決定自己的行為,而不單單是憑借一個(gè)“描繪藍圖的計劃”就輕舉妄動(dòng),在購房者觀(guān)望的同時(shí),開(kāi)發(fā)商們也在觀(guān)望。

　　“不過(guò)毫無(wú)疑問(wèn),通州發(fā)展商業(yè)的前景是非常好的,下一步的重頭一定是商業(yè)。通州對于北京來(lái)說(shuō)是城市東擴,對于自身來(lái)說(shuō)則是環(huán)渤海經(jīng)濟圈的橋頭堡,我們對這個(gè)區域非常有信心�！编嵨渥詈筮@樣對記者表示。(沈斌）