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　　“上海工業(yè)用地的容積率將從1提高到2，同時(shí)企業(yè)總部大樓用地也可以按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓?zhuān)淮送庥媱澝磕暝黾?50萬(wàn)～160萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應量�！� 一位接近上海市政府決策層的知情人士對記者透露，上海市政府有關(guān)部門(mén)正在醞釀意在“擴大內需、促進(jìn)投資的土地新政”，不日即將出臺。

　　如何在促進(jìn)房地產(chǎn)投資的同時(shí)堅持嚴控土地供應，成為地方土地部門(mén)需要權衡的首要難題。

　　但大量增加寫(xiě)字樓供應量、企業(yè)總部用地可按工業(yè)用地招拍掛，無(wú)疑引起了業(yè)界的爭議。

　　“這一政策已經(jīng)不止在于‘救市’，自然也不會(huì )是僅僅針對市場(chǎng)租金影響等簡(jiǎn)單考慮，而是已經(jīng)上升到提振上海地方經(jīng)濟的層面�！鄙鲜鲋�情人士如是評價(jià)。

　　促進(jìn)投資VS嚴控土地供應

　　在11月中旬的上海市政府工作會(huì )議上，上海市結合實(shí)際部署出臺了八項措施。其中在“加快推進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項目建設”一項，提出要“重點(diǎn)推進(jìn)商辦樓宇建設”。正是在這一會(huì )議后不久，有關(guān)部門(mén)關(guān)于“提高上海工業(yè)用地容積率和增加寫(xiě)字樓供應量”的新政消息由此傳出。

　　面對記者就新政內容的求證，上海市房地局有關(guān)人士表示“還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)”，但他同時(shí)強調，“早在2005年上海就把開(kāi)發(fā)區新建項目的容積率從0.5左右提高到0.8以上。都市型工業(yè)園項目容積率則更是早已提高到1.2以上�！�

　　此前中央“救市”新政剛剛出臺，便于10月末公布了《全國土地利用總體規劃綱要》。

　　這一強調“嚴控建設用地增量，節約集約用地，尤其是從嚴控制城鎮工礦用地中工業(yè)用地的比例”的《綱要》指出，全國工業(yè)項目用地容積率僅0.3~0.6，工業(yè)用地平均產(chǎn)出率遠低于發(fā)達國家水平。

　　“即便是上海、深圳等城市，工業(yè)用地的容積率比東京、新加坡等發(fā)達國家城市也還有不小差距，”泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛稱(chēng)，“上海近年來(lái)大量供應工業(yè)用地，指標趨于緊缺，工業(yè)用地容積率從1提高到2，無(wú)疑大大提高了土地利用率�！�

　　“容積率提高一倍、企業(yè)總部大樓用地可以算工業(yè)用地，這個(gè)力度可謂很大，這或許跟今年下半年以來(lái)政府土地出讓壓力大有關(guān)�！盌TZ戴德梁行華北區投資部主管葉建成一針見(jiàn)血，“這樣對于開(kāi)發(fā)商而言可以相應降低土地成本，而對于政府則土地單價(jià)可能有所提高，對財政收入也有好處�！�

　　何凌飛指出，“土地招拍掛向來(lái)是GDP和政府財政收入的大頭，上海下半年土地流標頻出，多為底價(jià)出讓。而在上海的“十四條”救市措施中，通過(guò)減少土地供給從而減少經(jīng)營(yíng)性商品住房項目供應量，又是其中的一條。如何在加強土地控制的前提下，提高土地利用率乃至出讓收益，從而保障地方財政收入并拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，自然成為政府決策的關(guān)鍵所在�！�

　　增加寫(xiě)字樓供應惹爭議

　　“上海寫(xiě)字樓都已經(jīng)供過(guò)于求了，還要增加那么多？”葉建成等業(yè)內人士聽(tīng)聞這一新政后反應激烈。

　　二、三季度以來(lái)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)就一直處于悲觀(guān)態(tài)勢。DTZ戴德梁行上海寫(xiě)字樓三季度市場(chǎng)報告表明，截至今年第三季度，上海甲級辦公樓存量已高至5121887平方米。未來(lái)4個(gè)季度還將有622209平方米的甲級辦公樓竣工。

　　“供應量大、需求疲軟，整體市場(chǎng)空置率大幅上升到9.8%，這已經(jīng)是2004年以來(lái)的新高。這種情況下還要增加寫(xiě)字樓尤其是甲級寫(xiě)字樓供應？”浦東陸家嘴某高端寫(xiě)字樓租務(wù)部門(mén)朱經(jīng)理質(zhì)疑道。第三季度，他所在的浦東區域甲級寫(xiě)字樓平均租金為9.2元/平方米，環(huán)比已然大跌7.7%。

　　讓更多業(yè)內人士憂(yōu)慮的是，“如果企業(yè)總部用地也可以按工業(yè)用地招拍掛，那對于國美、蘇寧之類(lèi)想在市區拿地建企業(yè)總部的企業(yè)或許是重大吸引，但對于企業(yè)總部承租占比很大的寫(xiě)字樓市場(chǎng)則又是一大打擊�！�

　　此外，上海工業(yè)用地容積率的提高對于已經(jīng)拿地尚在開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商是否適用也是尚未明晰的爭議焦點(diǎn)，“假如開(kāi)發(fā)商在原有地價(jià)拿地后容積率翻番，土地成本豈不是得以大幅下降？”葉建成指出。恰是這一點(diǎn)，讓在嘉定郊區擁有大幅工業(yè)地塊卻因為容積率等一些問(wèn)題“搞不定政府”而停滯開(kāi)發(fā)的溫州嚴老板對新政滿(mǎn)懷期許。(作者：李子擎)