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　　能否破解資金難題�呷绻�可買(mǎi)賣(mài)還叫廉租房嗎

　　11月21日上午，貴州省安順市廉租住房小區的48戶(hù)低保住房困難家庭擁有了承租住房的部分產(chǎn)權。5年后，在按規定補足優(yōu)惠稅費、土地收益等相關(guān)價(jià)款后，他們即可取得房屋的所有權，并可上市交易。

　　這標志著(zhù)貴州省正式實(shí)行廉租住房“租售并舉”制度。

　　出售廉租房為了回籠資金

　　貴州省建設廳廳長(cháng)李光榮介紹說(shuō)，截至今年10月底，該省累計籌集廉租住房資金約7.12億元，解決了4.4萬(wàn)戶(hù)低收入家庭的住房困難。

　　其中，通過(guò)實(shí)物配租方式即入住廉租住房的僅有4000多戶(hù)，其余4萬(wàn)余戶(hù)都是通過(guò)政府發(fā)放租賃補貼，自行到市場(chǎng)上租房居住。李光榮說(shuō)，國家補助的廉租住房建設資金有限，而省級、地方應匹配的資金也嚴重不足。

　　據了解，目前國家用于中西部地區廉租住房的資金有兩筆，一筆是發(fā)放租賃補貼的資金，通俗地說(shuō)叫“補人頭”的資金；另一筆是建房資金，也叫“補磚頭”的資金，只能用于建房。

　　各地面臨的情況常常是，“補人頭”的錢(qián)有節余，但又缺錢(qián)建設廉租住房。

　　今后3年貴州省納入分步解決低收入住房保障對象達27萬(wàn)戶(hù)，預計修建廉租房的總體資金缺口達30多億元。

　　“無(wú)論是租賃補貼、還是實(shí)物配租方式，都不能一勞永逸地解決低收入家庭住房困難，不能使保障對象逐年減少，也不能滿(mǎn)足低收入家庭擁有住房的夢(mèng)想。實(shí)物配租方式要求修建大量的廉租住房，不僅造成退出機制難以執行，也增加了廉租住房物業(yè)管理工作量，增大了地方政府的管理成本�！崩罟鈽s說(shuō)。

　　李光榮認為，廉租住房租售并舉制度是解決這一矛盾的有效途徑。享受住房租賃補貼的保障對象購買(mǎi)廉租住房后，可以將其應該領(lǐng)取的住房補貼轉作購房款，這樣便“將補人頭的錢(qián)轉為補磚頭的錢(qián)”。出售所得資金可以回籠投入在建項目，更好地推動(dòng)廉租住房項目建設的進(jìn)度和力度，擴大保障對象的覆蓋范圍，也能減少稀缺性資源分配上的矛盾。

　　58戶(hù)低保戶(hù)圓了購房夢(mèng)

　　租售并舉制度在安順邁出了第一步�！拔覀冊�3年內需要再投入5億多元才能保障全面覆蓋，這對欠開(kāi)發(fā)、欠發(fā)達、經(jīng)濟底子薄的安順來(lái)說(shuō)太難了�！卑岔樖蟹抗芫指本珠L(cháng)李玉蓉說(shuō)。

　　而根據對139戶(hù)廉租房住戶(hù)進(jìn)行的摸底調查，63%表示愿意購買(mǎi)，在不愿意購買(mǎi)的人群中，一部分無(wú)購買(mǎi)能力，另一部分因售房?jì)r(jià)位不明而未明確表態(tài)。

　　按照略低于成本價(jià)的原則，并考慮到已經(jīng)獲得中央補助，安順市房管局最終確定的廉租房出售基本價(jià)位為每平方米650元和700元——— 同地段同結構的經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1400元。按照合同，購房戶(hù)在5年內必須自己居住，5年后，只需繳納總房?jì)r(jià)的10%作為補交土地收益等價(jià)款，便可獲得完全產(chǎn)權�！�5年后，如果經(jīng)濟條件改善了，購房戶(hù)可以搬到更好的房子住，將這套房子出售給進(jìn)城務(wù)工人員，活躍二級市場(chǎng)�！崩钣袢卣f(shuō)。

　　每個(gè)月每平方米1元錢(qián)的租金尚有住戶(hù)難以按時(shí)繳納，大約2萬(wàn)多元的房?jì)r(jià)更是遠遠超出這些低保戶(hù)的承受能力。多數購房戶(hù)都是以親友出資、借款等方式籌錢(qián)。盡管一次性付清可以?xún)?yōu)惠10%。這個(gè)小區的200余戶(hù)居民中只有58戶(hù)籌到了錢(qián)。

　　資金投入是關(guān)鍵

　　廉租住房出售后，還叫“廉租房”嗎？“低收入人群的購買(mǎi)能力有限，廉租房能賣(mài)出多少套，回籠多少資金，多大程度上解決資金短缺的問(wèn)題？”市民唐先生說(shuō)，廉租房是一種臨時(shí)、過(guò)渡的住所。一旦承租人可以獲得產(chǎn)權，廉租房的利用效率必會(huì )降低。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但一定要把供應對象控制好，并考慮困難家庭是否真的有能力購買(mǎi)住房，防止出現傾家蕩產(chǎn)、四面舉債買(mǎi)房的現象。

　　還有人擔心，部分家庭借孤寡老人名義低價(jià)買(mǎi)下房子，實(shí)際出資人與入住人今后可能發(fā)生產(chǎn)權糾紛。

　　目前，我國的廉租房制度以貨幣補貼為主、實(shí)物配租為輔。廉租房出售制度也再次將學(xué)界和業(yè)界對這兩種形式利弊的爭議擺在了桌面上。

　　一些主張“補人頭不補磚頭”的學(xué)者認為，政府建造的廉租房總是建在市郊或遠郊，出行不便，交通費用較高，且相對集中的廉租房容易形成新的貧民區。到處建廉租房，產(chǎn)權都是政府的，管理運營(yíng)成本高，將來(lái)也會(huì )成為一個(gè)很大的負擔。

　　并且，廉租住房需要政府投入大量精力實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，當家庭經(jīng)濟條件改善以后，主管部門(mén)應該及時(shí)了解并要求其退出，但這種監測和清退往往十分低效和滯后。發(fā)放租賃補貼可以使貧困家庭自主選擇合適房源，有利于利用現有資源覆蓋更多家庭。當受補貼人群的收入提高時(shí)，補貼可立刻停止，這樣有利于防范道德風(fēng)險。

　　但另一種觀(guān)點(diǎn)認為，發(fā)放租賃補貼的大量資金將不會(huì )形成固定資產(chǎn)。隨著(zhù)住房租金上揚，租賃補貼標準也將隨之上漲，導致政府租賃補貼支出逐年增大。

　　貴州省的做法顯然傾向于贊同后者。按照貴州省相關(guān)部門(mén)的規劃，到2011年要實(shí)現對全省27萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭實(shí)行保障覆蓋，其中租賃補貼12萬(wàn)戶(hù)，實(shí)物配租14萬(wàn)戶(hù)——— 二者比例將在現在的基礎上倒置。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，問(wèn)題的關(guān)鍵是資金。能不能有穩定持續的投入、如何用好用活資金，關(guān)系到住房保障政策未來(lái)實(shí)施的效果。各地都根據實(shí)際情況采取了一些措施，貴州省的做法，需持續觀(guān)察。