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　　-深圳退房官司增多，業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商“硬傷”不少

　　-開(kāi)發(fā)商：退房源于房?jì)r(jià)下跌 專(zhuān)家：業(yè)主合理訴求應予支持

　　只有潮水退去才能看到沙灘上的凌亂。樓市的瘋狂過(guò)后，開(kāi)發(fā)商的“小問(wèn)題”變得不那么容易被業(yè)主容忍了。盡管要求降價(jià)補償不合理已成為社會(huì )共識，但房屋質(zhì)量問(wèn)題、是否存在更改規劃的問(wèn)題，卻讓業(yè)主抓住了開(kāi)發(fā)商的“硬傷”。深圳的地方法院最近就接到了多起業(yè)主要求解除合同的退房官司，而這些請求一旦被認定，從前強勢的開(kāi)發(fā)商必將付出巨大的代價(jià)。由此，房?jì)r(jià)不理性上漲模糊了的市場(chǎng)調節功能正在逐步恢復。

　　退房樣本

　　1

　　寶安卡羅社區：

　　游泳池變成了停車(chē)場(chǎng)？

　　2007年12月，在深圳打拼了3年的白領(lǐng)小王跟“世界500強”企業(yè)中糧集團下屬的中糧地產(chǎn)(集團)股份有限公司簽訂購房合同后，便滿(mǎn)心歡喜開(kāi)始計劃未來(lái)的生活：2008年7月入伙，接著(zhù)裝修，“十一”就能跟相戀多年的女友結婚……盡管這只是卡羅社區一套一居室的小窩。

　　可接下來(lái)的事情大大超出了小王的想像。今年6月，在離合同約定的交樓時(shí)間6月30日還有一二十天的時(shí)候，小王和其他業(yè)主卻發(fā)現了諸多問(wèn)題：原來(lái)聲稱(chēng)是游泳池的地方赫然變成了停車(chē)位、燃氣還沒(méi)有接通、墻面和地面出現空鼓、滲水、粗糙且高低不平、天花板補塊、容積率高出合同約定，等等�！胺块g的地面簡(jiǎn)直像坦克車(chē)壓過(guò)一樣！”小王形容說(shuō)。

　　無(wú)奈之下，該樓盤(pán)29戶(hù)業(yè)主聯(lián)合將中糧地產(chǎn)告上法庭，請求解除合同。小王說(shuō)，“走到今天這一步，說(shuō)實(shí)話(huà)跟別人想的房?jì)r(jià)下跌沒(méi)有關(guān)系，我們就是咽不下這口氣�！�

　　寶安區規劃分局：曾撤銷(xiāo)樓盤(pán)規劃驗收合格證

　　發(fā)現這些問(wèn)題之后，小王等業(yè)主向中糧地產(chǎn)遞交了收樓異議書(shū)。很快，中糧地產(chǎn)向業(yè)主發(fā)出了關(guān)于收樓意見(jiàn)的復函，其中稱(chēng)在入伙前已經(jīng)取得了該項目的規劃驗收合格證，所以不存在擅自變更規劃的情形；而對業(yè)主反映房屋質(zhì)量問(wèn)題，該復函則稱(chēng)“對情況屬實(shí)的部分”已經(jīng)整改完畢。

　　在接到這封草草的復函之后，業(yè)主發(fā)現自己未來(lái)的家依舊問(wèn)題重重。經(jīng)過(guò)維權，業(yè)主取得階段性的勝利，深圳市規劃局寶安分局于7月24日撤銷(xiāo)了該樓盤(pán)的規劃驗收合格證。該決定書(shū)中認定該樓盤(pán)在申報項目規劃驗收時(shí)沒(méi)有完整提供原審批地全部圖紙，樓盤(pán)東北面室外游泳池與綠化沒(méi)有按原批準的總圖實(shí)施。

　　在市規劃局寶安分局的監督下，該樓盤(pán)恢復了中心的游泳池。隨后該局于8月29日又向卡羅社區頒發(fā)了規劃驗收許可證。然而此時(shí)距合同約定的交樓日期已經(jīng)過(guò)去了兩個(gè)月，且業(yè)主反映的房屋質(zhì)量問(wèn)題仍沒(méi)有得到解決。

　　上周，記者希望就這些問(wèn)題采訪(fǎng)中糧地產(chǎn)的有關(guān)負責人，卻被告知“不接受此類(lèi)采訪(fǎng)”。

　　法院一審：不支持業(yè)主退房請求

　　昨日，業(yè)主王先生拿到了寶安區人民法院的判決。本月初開(kāi)庭，半個(gè)月下達判決�！斑@么快下判決，那肯定是輸了�！睒I(yè)主方的律師呂志合私下告訴記者。

　　的確，一審法院沒(méi)有支持業(yè)主的請求。寶安區法院認為，該樓盤(pán)現在已經(jīng)拿到了規劃局再次核發(fā)的規劃驗收合格證，說(shuō)明項目經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)的規劃驗收，已經(jīng)確定合格，不存在擅自變更規劃的違約行為。

　　對于由此造成的延遲交樓問(wèn)題，寶安區法院認為，中糧地產(chǎn)已經(jīng)對業(yè)主提出的意見(jiàn)做出了書(shū)面答復和處理意見(jiàn)，但業(yè)主此后沒(méi)有對房產(chǎn)進(jìn)行驗收并辦理入伙，延期交房的責任應當由業(yè)主自行承擔。也就是說(shuō)，業(yè)主不能以開(kāi)發(fā)商延期交房超過(guò)90天為由退房。

　　這一判決當然不能令業(yè)主們信服。盡管面臨高昂的訴訟成本，他們大多數還表示將繼續上訴。

　　2

　　寶安檳城西岸：

　　“變房”廣告涉嫌欺詐？

　　“去年5月我們一家看了西鄉好幾個(gè)樓盤(pán)，最后看到檳城西岸說(shuō)20多平方米的入戶(hù)花園可以改成上下兩個(gè)房間，就買(mǎi)了檳城西岸�！睒I(yè)主吳先生告訴記者，“沒(méi)有想到3房變5房是要我們收樓后自己改變結構，更沒(méi)有意識到，這樣改變根本是違法的�！�

　　出于建筑安全的考慮，我國《住宅室內裝飾裝修管理辦法》明令禁止未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動(dòng)建筑主體和承重結構。

　　開(kāi)發(fā)商顯然對相關(guān)規定有所了解。記者在今年6月接到業(yè)主反映以購房者身份到該樓盤(pán)查訪(fǎng)時(shí)，其銷(xiāo)售人員仍以入戶(hù)花園可以變成兩個(gè)房間為由，吸引記者購房。然而，在其隨后向記者出示的一份內部入伙答疑上，記者則看到其中有一條明文寫(xiě)道，由于法律法規不允許，入戶(hù)花園不能封閉起來(lái)變?yōu)閮蓚�(gè)房間。

　　業(yè)主遂將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求以欺詐和重大誤解為由撤銷(xiāo)購房合同。業(yè)主方面的律師認為，商品房特別是期房銷(xiāo)售過(guò)程中，廣告往往是引起消費者購買(mǎi)欲并作出購房決定的促成因素。開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在明知“變房”是違法違規行為、根本不能實(shí)現的情況下，仍然打出可“變房”的廣告誘使消費者作出購房決定，已構成民法意義上的欺詐。

　　目前此案已經(jīng)開(kāi)庭審理，一審判決尚未下達。

　　3

　　龍崗九號院館：

　　樓盤(pán)違法加建惹官司

　　與卡羅社區類(lèi)似的還有龍崗區樓盤(pán)錦冠華庭，也叫九號院館，開(kāi)發(fā)商是深圳深冠華投資有限公司。業(yè)主徐小姐告訴記者，她去年買(mǎi)了該樓盤(pán)的房子，今年4月20日，開(kāi)發(fā)商通知入伙時(shí)，卻發(fā)現大樓通常作為地下車(chē)庫的基礎層有加建�！暗叵乱粚雍苊黠@被做成了房子，有廚房、洗手間�！�

　　業(yè)主于是找到有關(guān)部門(mén)反映情況。隨后，龍崗區城管局2008年4月30日下發(fā)通知，認定了該樓盤(pán)的違建事實(shí)：未按照工程規劃等相關(guān)報批項目圖紙施工，擅自加建建筑物及構建物，違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條，責令立即停止違法行為，并盡快拆除。

　　同時(shí)，業(yè)主們對開(kāi)發(fā)商加建施工行為進(jìn)行了公證。龍崗區公證處2008年7月28日的公證書(shū)表明，7月25日到錦冠華庭6號樓負一層勘察，現場(chǎng)搭建有建筑腳手架，并有工人正在施工。公證照片顯示，基礎層被分為幾個(gè)小室。

　　基于這些證據，37戶(hù)業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商，要求解除合同，并索賠10%的違約金。與前兩個(gè)樓盤(pán)不同的是，該樓盤(pán)目前雖然已經(jīng)歷經(jīng)兩次開(kāi)庭審理，但最近被要求按照購房總價(jià)追加訴訟費，否則就視為自動(dòng)撤訴。如果繼續打官司，要追繳數萬(wàn)元訴訟費；如果不繼續打官司，開(kāi)發(fā)商提出的補償又與業(yè)主的期待相去甚遠。業(yè)主們面臨著(zhù)艱難的選擇。

　　分析

　　市場(chǎng)波動(dòng)推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展

　　近半年，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的弊端一一凸現。記者采訪(fǎng)中，包括開(kāi)發(fā)商在內的各方都不贊成樓市暴漲�！靶袠I(yè)的穩定發(fā)展對開(kāi)發(fā)商、建筑商、業(yè)主都有好處，過(guò)多傷害哪一方都不好�！鄙钲谌A盛地產(chǎn)的副總經(jīng)理鄭磊告訴記者。

　　華盛地產(chǎn)正是檳城西岸的開(kāi)發(fā)商。在談到目前面臨的官司時(shí)，鄭磊說(shuō)，“我們都很清楚到底發(fā)生了什么�！毖韵轮�意，業(yè)主的退房請求實(shí)際上源于房?jì)r(jià)下跌。據了解，上周該樓盤(pán)一些尾盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)不到8000元，而高峰期該樓盤(pán)有1.6萬(wàn)元購房的業(yè)主。

　　法律界有觀(guān)點(diǎn)認為，不管業(yè)主要求退房的動(dòng)機如何，判決最終依據的是事實(shí)。目前代理了深圳、東莞等地數起退房官司的律師劉天軍表示，房?jì)r(jià)不理性上漲，客觀(guān)上給開(kāi)發(fā)商偷工減料、以次充好披上了保護色�？駸嵬巳ブ�后，一些樓盤(pán)確實(shí)存在的房屋質(zhì)量、虛假廣告等問(wèn)題顯露出來(lái)，一些別有用心的開(kāi)發(fā)商借“業(yè)主要求降價(jià)補償不合理”的大傘來(lái)遮風(fēng)擋雨。對此需要司法機關(guān)進(jìn)行提防，本著(zhù)尊重事實(shí)、公正司法的精神對業(yè)主的訴求作出正確判斷。

　　深圳大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院國際金融研究所所長(cháng)國世平教授認為，房子作為消費品，因為房?jì)r(jià)下跌而要求退房的行為違背契約精神，不能支持；然而，如果房屋確實(shí)有質(zhì)量問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在過(guò)錯，業(yè)主追究起來(lái)無(wú)可厚非。從這種意義上來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)下跌帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)可以促成優(yōu)勝劣汰，從而提升整個(gè)行業(yè)活力，降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險。(卜凡)