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　　2008年的北京樓市可謂多事之秋，從年初開(kāi)始，宏觀(guān)調控的作用逐漸顯現，樓價(jià)開(kāi)始理性回歸。接下來(lái)，樓市銷(xiāo)售量持續低迷，并且多個(gè)月份出現了供大于求的現象。在這種狀況下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打折促銷(xiāo)，各種營(yíng)銷(xiāo)策略甚囂塵上。樓市價(jià)格開(kāi)始調整，部分區域出現價(jià)格下降。那么，具體到北京的各個(gè)熱點(diǎn)板塊，房子的價(jià)格到底如何呢，本報記者選取了京城十大熱點(diǎn)區域進(jìn)行了價(jià)格調查，以便于消費者對這些區域的價(jià)格走勢有所了解，從而選擇合適的區域置業(yè)投資。

　　東部區域 部分板塊價(jià)格波動(dòng)

　　東部區域一直以來(lái)就是北京市項目供應的重點(diǎn)區域，并且隨著(zhù)配套的不斷完善，該區域的項目?jì)r(jià)格一路水漲船高。不過(guò)，受到今年宏觀(guān)形勢的影響，其價(jià)格漲勢開(kāi)始放緩。部分項目相比價(jià)格峰值出現了較大幅度下降。

　　百子灣板塊：價(jià)格變化較為平緩

　　區域分析：百子灣板塊位于朝陽(yáng)區CBD東，先天的區位優(yōu)勢使得區域商品房的客戶(hù)群體以工作在CBD的高級白領(lǐng)家庭為主，為迎合這部分購買(mǎi)群體的消費需求，區域內的商品房供應多為高檔公寓產(chǎn)品，匯聚了Peking House首府、珠江帝景、樂(lè )成公館等多個(gè)公寓項目。目前在售項目均價(jià)在19700元/平方米左右，相比2007年11月時(shí)在售項目均價(jià)下降了3%，相比在售項目的峰值價(jià)格下降了8%。

　　價(jià)格變化：百子灣區域在2006、2007年曾是京城高檔住宅的主力供應區，但隨著(zhù)2008年樓市大勢的轉弱，百子灣區域的新盤(pán)供應量也呈現出減少趨勢。據亞豪機構統計顯示，2008年，百子灣僅美利山、金泰·先鋒、金都杭城等幾個(gè)項目有所放量，供應了2337套、21.7萬(wàn)平方米商品房，2008年開(kāi)盤(pán)項目的平均價(jià)格為14927元/平方米，低于目前在售項目的均價(jià)，顯示出新增項目選擇低價(jià)開(kāi)盤(pán)，目的在于加快銷(xiāo)售進(jìn)度。而在2006、2007兩年樓市發(fā)展鼎盛時(shí)期開(kāi)盤(pán)的項目，目前多在尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，前期已經(jīng)通過(guò)銷(xiāo)售回籠了大量資金，開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的動(dòng)力并不充足。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：亞豪機構副總任啟鑫認為，從價(jià)格對比來(lái)看，百子灣區域的商品房?jì)r(jià)格波動(dòng)較為平緩，具備一定的區域抗跌性，這與其優(yōu)越的區域位置與高端客戶(hù)群體的有力支撐密切相關(guān)。

　　從客戶(hù)購房心理的角度來(lái)看，高端客戶(hù)的購房心態(tài)趨于理性和謹慎，既能夠在判斷市場(chǎng)出現回落可能時(shí)暫緩消費，也有能力在市場(chǎng)觸底時(shí)把握機會(huì )。因此，高端住宅的銷(xiāo)量復蘇往往優(yōu)于普通住宅，可以預期，百子灣區域的商品房銷(xiāo)售有望在半年內回暖。

　　四方橋板塊：房?jì)r(jià)出現調整

　　區域分析：四方橋板塊位于東南四環(huán)，臨近CBD核心區，占地1平方公里的歡樂(lè )谷主題公園、窯洼湖公園及若干城市綠化景觀(guān)帶緊密簇擁，酒店、商業(yè)、學(xué)校、劇院等生活配套完備，良好的宜居氛圍吸引了購房者的眼光。從交通方面來(lái)看，四方橋區域是連接城區與外部區域的重要樞紐，該區域不僅有四環(huán)路通過(guò)，而且還是京津塘高速路的起點(diǎn)。近年來(lái)四方橋區域迅速崛起，尤其是地鐵7號線(xiàn)、14號線(xiàn)規劃出臺以來(lái)，該區域的價(jià)值更是得到了巨大的提升。

　　在售項目：目前，該區域在售的項目有5個(gè)。北京華僑城二期空中歡樂(lè )墅A2-5/7均已基本售罄，A2-6全景觀(guān)樓王空中歡樂(lè )墅及三期A(yíng)2-4景觀(guān)薄板正在熱售中。另外在售的還有美景東方、禧福匯國際社區、山水文園之Riverside等，多為高檔公寓項目。

　　價(jià)格變化：目前該區域的在售項目均價(jià)18800元/平方米，與去年11月該區域的在售均價(jià)相比下降了5.1%，與在售項目峰值價(jià)格相比則下降了10%。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫分析認為，雖然四方橋區域地理位置較好，周邊配套措施也相對完善，但是，由于今年京城樓市整體的交易情況較差，該區域也不能獨善其身，開(kāi)發(fā)商也不得不調整銷(xiāo)售價(jià)格，以期取得好的銷(xiāo)售效果。不過(guò)，因為四方橋區域地理位置較好、配套較為齊全，且隨著(zhù)地鐵7號線(xiàn)、14號線(xiàn)的相繼開(kāi)工建設，未來(lái)該區域的價(jià)值將得到進(jìn)一步提升，發(fā)展潛力也很大。因此，在區域價(jià)格下調的基礎上，性?xún)r(jià)比高的房子仍然會(huì )受到消費者的追捧。

　　通州板塊：比去年同期有所下降

　　區域分析：通州區是距離市區最近的一個(gè)郊區，也稱(chēng)為京東區域。通過(guò)城鐵八通線(xiàn)與朝陽(yáng)區相連，使通州區具備先天的地理位置優(yōu)勢。通州區也因此承接了大量在朝陽(yáng)區工作的上班族購房人，區域內商品房供應也以普通住宅為主。

　　在售項目：目前，通州區在售普通住宅項目包括金隅·七零九零、新通國際花園、時(shí)尚街區等10余個(gè)項目。

　　價(jià)格變化：目前，該區域的均價(jià)在8070元/平方米左右，相比去年同期的在售項目均價(jià)下降了16%。通州區商品房項目?jì)r(jià)格與去年同期相比經(jīng)歷了明顯的一輪沖高回落過(guò)程，2007年下半年樓市發(fā)展高峰時(shí)期，受區域新增供應量不足的影響，通州區部分項目均價(jià)曾經(jīng)達到12000元/平方米的高位價(jià)格。2008年，通州區新盤(pán)放量開(kāi)始增加，1-10月累計供應了7467套，68.6萬(wàn)平方米普通住宅，對于區域商品房?jì)r(jià)格形成了較大沖擊，加速了價(jià)格回調的力度。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫認為，通州區在北京發(fā)展規劃中雖被定位為“重點(diǎn)新城”，但目前區域產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍較為緩慢，這為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了阻礙。如果僅僅依賴(lài)于周邊經(jīng)濟發(fā)達城區擠壓外擴的購買(mǎi)力來(lái)支撐通州地區的樓市發(fā)展，那么隨著(zhù)通州房?jì)r(jià)的提高，這部分購買(mǎi)力被迫再次向外擴散。2007年，燕郊樓市的火爆便緣于此，通州樓市則面臨著(zhù)不上不下的尷尬場(chǎng)面，只有加速本地區的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高本地購買(mǎi)力，才有望再度迎來(lái)通州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的春天。

　　西部區域 價(jià)格呈現小幅回落

　　京城西部一直以來(lái)給大家的印象是供應量少，價(jià)格高。不過(guò)，在整個(gè)樓市處于調整期的情況下，加之西部一些保障性用房的入市，京西區域的房?jì)r(jià)也比去年同期出現了下降。

　　花鄉板塊：價(jià)格小幅下降

　　區域分析：花鄉板塊隸屬豐臺區，位于京城西南四環(huán)，以花鄉橋為中心向四周輻射。京城素有“西富東貴”之說(shuō)，而花鄉板塊正是在此區域。得益于豐臺科技園區、世界公園等利好因素的影響，該區域經(jīng)濟近幾年發(fā)展較為迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得了長(cháng)足的發(fā)展。

　　在售項目：2008年花鄉板塊僅有萬(wàn)年花城和富錦嘉園兩個(gè)項目放量供應，新增供應套數僅為307套，新增供應面積為4.6萬(wàn)平方米。該板塊其他的在售項目多已進(jìn)入尾盤(pán)階段。目前，該板塊在售的商品住宅項目還有怡�；▓@、鴻業(yè)興園等7個(gè)項目。

　　價(jià)格變化：目前在售項目均價(jià)為11885元/平方米，與去年同期的在售均價(jià)相比下降了4%，相比去年峰值價(jià)格下降了10%，均呈現小幅下降的態(tài)勢�；ㄠl區域處于城鄉接合帶，區域經(jīng)濟仍處于劣勢，隨著(zhù)今年京城樓市整體交易的持續低迷，該區域在售項目銷(xiāo)售情況不景氣，價(jià)格也出現一定回調。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫認為，未來(lái)，在政府大力推進(jìn)保障性住房建設的總體發(fā)展思路下，地處城鄉接合帶的花鄉板塊必然會(huì )增加此類(lèi)保障性住房，因此，該區域未來(lái)的供應主流仍然是普通住宅產(chǎn)品，而且該區域的房?jì)r(jià)上漲空間不會(huì )很大。

　　房山板塊：房?jì)r(jià)比去年同期上漲

　　區域分析：在京城的樓市中，房山區一直是一個(gè)價(jià)格洼地，由于該區域的經(jīng)濟發(fā)展相當緩慢，且交通配套措施有一定的滯后性，因此該區域的樓市發(fā)展較為緩慢，但是近兩三年來(lái)，房山區在京城房?jì)r(jià)高漲、住宅郊區化日益加劇的大背景下也得到了很大的刺激，商品住宅項目多了起來(lái)。

　　在售項目：2008年由于受京城樓市大勢的影響，該區域的銷(xiāo)售情況也表現一般，但個(gè)別項目銷(xiāo)售情況較為不錯，如北潞尚界、提香草堂等，由于項目自身的品質(zhì)較好、價(jià)值資源相對稀缺，因此銷(xiāo)售情況相對較好。目前該區域在售的商品住宅項目有近20個(gè)。且多為普通住宅項目。如北潞尚界、瑞雪春堂、天驕俊園、天地新城等，別墅類(lèi)項目?jì)H有提香草堂、琉璃湖別墅等少數幾個(gè)項目。

　　價(jià)格變化：目前，該區域在售項目的銷(xiāo)售均價(jià)為6745元/平方米，與2007年11月該區域的在售均價(jià)相比上漲了26%，與在售項目峰值價(jià)格相比則下降了6%。從近一年的價(jià)格走勢上看，雖然目前該區域在售價(jià)格比峰值時(shí)價(jià)格有所下降，但與去年同期的在售價(jià)格相比還是出現了明顯的上漲態(tài)勢，房山板塊由于前幾年樓市發(fā)展相當滯后，所以造成了該區域房?jì)r(jià)僅有京城核心區域一半的價(jià)格，因此隨著(zhù)該區域交通及配套的不斷改善，在價(jià)格上具有很大的上漲空間。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫認為，從長(cháng)遠來(lái)看，隨著(zhù)京城軌道交通的加速建設，隨著(zhù)各項配套措施的不斷完善以及房山的區域優(yōu)勢不斷顯現，該板塊的樓市仍然具有較大的發(fā)展潛力，隨著(zhù)京城樓市的逐步理性回歸，未來(lái)該區域具有鮮明特色、性?xún)r(jià)比高的優(yōu)秀項目仍將會(huì )得到廣大購房者的青睞。

　　南部區域 不同板塊有漲有跌

　　北京的南城一直以來(lái)發(fā)展不是很快，但是隨著(zhù)樓市的不斷發(fā)展，該區域逐漸追趕上來(lái)，房?jì)r(jià)也開(kāi)始不斷上揚。特別是一些較為成熟的板塊，隨著(zhù)地鐵的開(kāi)通，逐漸發(fā)展完善。

　　亦莊板塊：價(jià)格略有上漲

　　區域分析：2004年，亦莊經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區住宅性質(zhì)用地停止供應，導致了亦莊核心居住區商品房供應的稀缺，07年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始向周邊區域擴展，延伸到了馬駒橋、三羊居住區和涼水河南側的南部新區。

　　在售項目：核心居住區的商品供應多為商業(yè)、公建立項的商住公寓，如榮京麗都、興盛國際等，2008年，亦莊板塊僅金色·漫香林、亦莊北岸、水晶布洛格等5個(gè)項目推出新一期的放量，供應套數1229套，供應面積10.4萬(wàn)平方米，新增供應中51%為建筑面積在100平方米以下的小戶(hù)型產(chǎn)品。

　　價(jià)格變化：亦莊板塊在售項目的整體均價(jià)在11020元/平方米左右。新增供應量的相對不足支撐了區域房?jì)r(jià)保持穩定，與去年同期相比，亦莊板塊的價(jià)格基本保持穩定，與區域價(jià)格的最高階段相比還略有上漲，上漲幅度為4%。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫認為，亦莊板塊價(jià)格雖保持穩定狀態(tài)，但購房人應明晰商住立項項目與普通商品房項目在土地使用年限、生活成本支出等方面的區別，同時(shí)，商住項目還可以作為辦公注冊地，具有一定的投資屬性，建議購房人根據自身生活、工作的需要合理置業(yè)。

　　方莊板塊：比去年同期回落

　　區域分析：方莊板塊地處南二、三環(huán)間，地鐵5號線(xiàn)穿行，交通發(fā)達。在上世紀90年代，方莊曾是北京高檔住宅項目的聚集區，商品房開(kāi)發(fā)較早，經(jīng)過(guò)十余年的開(kāi)發(fā)建設，區域內的醫療、教育、商超、銀行等生活配套設施完備，生活便利。

　　在售項目：隨著(zhù)土地的稀缺，方莊商品房開(kāi)發(fā)呈現出減緩態(tài)勢，2008年僅供應了914套、9.2萬(wàn)平方米商品房。目前，方莊板塊僅有建邦華府、方莊6號、亞勝·鉑第公館等5個(gè)項目在售。

　　價(jià)格變化：目前，該區域的項目銷(xiāo)售均價(jià)為16260元/平方米，相比去年同期回落了7%，相比價(jià)格峰值階段回落了14%。從區域價(jià)格波動(dòng)的情況來(lái)看，方莊板塊目前尚難以支撐20000元以上的單價(jià)水平，部分項目在單價(jià)突破20000元以上后出現了大幅回落的現象。根據目前的市場(chǎng)情況，方莊地區不同品質(zhì)的項目，均價(jià)保持在13000-16000元/平方米左右，是一個(gè)相對合理、能夠被市場(chǎng)認可的價(jià)格區間，過(guò)高的價(jià)格水平如果沒(méi)有高品質(zhì)的產(chǎn)品支撐，將可能出現滯銷(xiāo)現象。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫認為，2008年開(kāi)盤(pán)項目的銷(xiāo)售印證了這一看法，方莊地區開(kāi)盤(pán)均價(jià)低于16000元的項目整體銷(xiāo)售率為61%，高于16000元的項目銷(xiāo)售率僅為19%�？梢钥吹�，如果想取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，制定合理的、可被購房人接受的價(jià)格才是關(guān)鍵。

　　北部區域：不同板塊價(jià)格變化大

　　由于受到奧運會(huì )的利好，北部區域在市政建設、軌道交通上都有了長(cháng)足的進(jìn)步，特別是亞奧區域，房?jì)r(jià)的躥升速度曾經(jīng)創(chuàng )下了北京各區域之最。據記者調查顯示，北部區域不同板塊當前也呈現了不同的價(jià)格變化，有的板塊價(jià)格下降，有的則小幅上漲。

　　清河-西三旗板塊：房?jì)r(jià)降幅較大

　　區域分析：清河-西三旗板塊位于北五環(huán)上清橋外區域，一直是北京房地產(chǎn)供應量較為集中的板塊。出行的主要交通干線(xiàn)是八達嶺高速公路，造成了區域內交通擁堵現象較為嚴重，雖開(kāi)通了市郊鐵路S2線(xiàn)、城鐵13號線(xiàn)，但距離該板塊商品房供應的中心區域較遠，對樓市貢獻不大，規劃中的城鐵8號線(xiàn)將穿越清河-西三旗板塊，建成后能夠有效縮短上班族的通勤時(shí)間成本，為區域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)良好的契機。

　　在售項目：目前，清河-西三旗板塊周邊包括金隅美和園、旗勝家園兩個(gè)限價(jià)房項目在內，共有9個(gè)項目在售。

　　價(jià)格變化：目前該區域內的普通商品房均價(jià)為12580元/平方米，相比去年同期的區域價(jià)格水平下降了27%，降幅較大。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫認為，清河-西三旗板塊在2007年樓市迅猛發(fā)展的時(shí)期，過(guò)度透支了未來(lái)的發(fā)展空間，而區域面貌并沒(méi)有隨市場(chǎng)發(fā)展得到良好的改善，配套嚴重不足且商業(yè)品質(zhì)相對較低，市場(chǎng)認可度不佳，造成了這一輪價(jià)格的大幅回落。2008年，清河-西三旗板塊的總體供應量較為充裕，供應了2840套，30.8萬(wàn)平方米商品房，新增供應的飽和也加劇了價(jià)格回落幅度，預計這種趨勢還將在一段時(shí)期內保持。

　　亞奧板塊：價(jià)格小幅上漲

　　區域分析：受2008年奧運會(huì )的舉辦這一空前利好刺激，通過(guò)奧運前期在交通、環(huán)境等基礎設施方面的大興土木，亞奧板塊已經(jīng)逐漸形成一個(gè)交通、環(huán)境、生活、文化等各方面都屬上乘的區域。得奧運之天時(shí)地利，區域價(jià)值在近幾年陡然上升，如今的亞奧板塊已經(jīng)成為北京公認的高端品質(zhì)社區聚集地。

　　在售項目：區域在售項目包括金泉國際大酒店、遠洋·萬(wàn)和城、美倫堡等多個(gè)高檔公寓項目。

　　價(jià)格變化：在售項目均價(jià)為21200元/平方米，與去年同期相比上漲了5%，目前仍處于奧運價(jià)值的逐步釋放階段，區域房地產(chǎn)價(jià)格還有一定的上升空間，這與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體房?jì)r(jià)趨勢大相徑庭，顯示出了極佳的投資價(jià)值。

　　點(diǎn)評：任啟鑫認為，2008年供應量的稀缺強化了區域商品房項目的抗跌性， 2008年亞奧板塊僅供應了1667套商品房，供應面積為22.8萬(wàn)平方米，其中80%均為建筑面積在100平方米以上的大戶(hù)型產(chǎn)品，46%為建筑面積在200平方米以上的超大戶(hù)型，多為迎合高端客群的升級型置業(yè)或投資型置業(yè)需求，寬闊的戶(hù)型設計帶來(lái)了居住空間的高舒適度，能夠滿(mǎn)足高端客群對于生活品質(zhì)的高要求。

　　奧北板塊：價(jià)格回落顯著(zhù)

　　區域分析：得益于奧運會(huì )的舉辦對區域內環(huán)境、交通等基礎設施建設的拉動(dòng)作用，奧北板塊的區域面貌在2007年有了翻天覆地的變化。立湯路的改造、5號線(xiàn)的通車(chē)、立水橋交通樞紐周邊大型商業(yè)設施的完善，均帶給了奧北樓市強大的發(fā)展契機。

　　在售項目：據亞豪機構統計顯示，今年奧北板塊累計供應了5271套商品住宅，供應面積41.3萬(wàn)平方米，是北京商品房供應量最為充足的區域之一，且將近九成均為面積100平方米以下的小戶(hù)型供應，套均總價(jià)為81.7萬(wàn)元。奧北板塊低總價(jià)、小戶(hù)型的商品房供應，區域內良好的交通、商業(yè)設施，完善的生活配套，使該區域成為普通購房人的首選區域，特別是未婚的男女青年。日前，記者從坐落在奧北別墅區的望都新地售樓處了解到，望都新地定位為新五環(huán)低密度第一居所，在已售出的房子之中，新婚夫婦的購房比例占絕大多數。另外，該區域在售的還有東方郁金香、紫金新干線(xiàn)、公園2008等。不過(guò)，由于奧北板塊供應量較為充足，造成了區域內在售項目間競爭壓力的加劇。

　　價(jià)格變化：目前奧北板塊在售項目均價(jià)為10200元/平方米，相比去年同期下降了21%，相比區域價(jià)格峰值下降了24%，是北京地區房?jì)r(jià)回落趨勢最為顯著(zhù)的一個(gè)區域，與毗鄰的亞奧板塊形成了反差。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評：任啟鑫認為，奧北板塊的宜居性、生活便利指數都相對較高，在面臨巨大的市場(chǎng)壓力時(shí)，普通購房人的消費停滯使區域在售項目出現了超跌現象，這一趨勢還可能在短期內持續，但隨著(zhù)市場(chǎng)回暖，奧北板塊將出現新一輪的價(jià)格回升。(趙麗萍)