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　　11月27日，央行作出今年第四次，同時(shí)也是11年來(lái)規模最大的降息舉措，一年期存貸款利率下調1.08%，其他年限存貸款利率作出相應調整。昨日降息首日，各大中介公司咨詢(xún)電話(huà)不斷，甚至有已簽約客戶(hù)提出要修改貸款合同。此次降息后，之前五年以上貸款利率享受0.7倍優(yōu)惠后與五年以上存款利率倒掛的現象將不再存在，優(yōu)惠利率的受惠人群有望擴大。市場(chǎng)普遍認為，大幅降息將刺激潛在購房群體盡早結束觀(guān)望，對樓市成交起到推動(dòng)作用。

　　部分購房者增加預算

　　中原地產(chǎn)對旗下分行進(jìn)行了抽樣電話(huà)調查，各家分行普遍表示：由于降息消息公布僅一天，目前買(mǎi)賣(mài)雙方都在消化政策。但是從咨詢(xún)來(lái)電量顯示，幾乎所有分行來(lái)電量都較前一天上揚一倍；其中近六成來(lái)電人員為目前有購房意向的客戶(hù)，不乏持幣觀(guān)望客戶(hù)開(kāi)始心動(dòng)，他們最關(guān)心的問(wèn)題是降息后按照自己的預算與貸款到底能節省多少錢(qián)。

　　另一現象是有部分客戶(hù)開(kāi)始提高了房的預算。中原地產(chǎn)虹口區區域經(jīng)理楊柳表示，由于降息的利好使得原本想要購買(mǎi)一房的客戶(hù)，現考慮購房?jì)煞苛�，月供壓力的減少在一定程度上提高了購房者對房屋面積或地段的要求。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐永泰店經(jīng)理趙軍介紹，該門(mén)店正在接洽一位首次置業(yè)客戶(hù)，原本商業(yè)貸款預算在40萬(wàn)元左右，在得知降息后即向經(jīng)紀人表示購房總預算可增加10萬(wàn)元左右，要求經(jīng)紀人重新推薦房源。

　　據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心對各門(mén)店的最新調查顯示，在大幅降息1.08%后的首日，降息對交易意愿強烈的交投雙方產(chǎn)生了促進(jìn)作用，“急賣(mài)急買(mǎi)”的業(yè)主、客戶(hù)對此持歡迎態(tài)度。但是，更多的交投雙方對此觀(guān)望心態(tài)明顯，流露出等待后續政策及市場(chǎng)形勢明朗的情緒，且多出現在房?jì)r(jià)較高的中心城區，其后續市場(chǎng)反應有待觀(guān)察。也約有三成剛性購房者受降息利好，流露出加快入市步伐或追加購房預算的意向，且多集中在大華、三林等自住板塊。

　　更多人可享受7折利率

　　此次存貸款基準利率下調達1.08%，而5年期存款利率從原先5.13%下調至3.87%，下調幅度為1.26%，5年以上貸款利率則從原先的7.20%下調至6.12%，下調幅度為1.08%，長(cháng)期存款利率調整幅度大于貸款利率。

　　上海凱弈投資咨詢(xún)管理有限公司銷(xiāo)售部經(jīng)理周誠分析，由于前一次降息后，五年期存款利率為5.13%，而5年以上貸款基準利率為7.20%，按照央行關(guān)于首套普通房可以享受基準利率7折優(yōu)惠利率貸款，客戶(hù)可以享受長(cháng)期貸款利率為7.20%×0.7=5.04%(年利率)的優(yōu)惠利率，這樣的存貸款存在負利差-0.09%，意味著(zhù)銀行以?xún)?yōu)惠利率每發(fā)放一筆貸款都會(huì )有虧損。也正是上述狀況導致優(yōu)惠政策出臺后，各大銀行一直對客戶(hù)享受優(yōu)惠利率進(jìn)行嚴格審批，能夠享受0.7倍優(yōu)惠利率的群體相當小。

　　周誠表示，之前各大銀行放緩房貸其實(shí)是在等央行將利差倒掛的情況調整回來(lái)。通過(guò)此次降息，5年期以上貸款基準利率為6.12%，以打7折來(lái)計算優(yōu)惠貸款利率應該為6.12%×0.7=4.284%。5年期固定存款利率調降至3.87%，這樣又使存貸款利差瞬間變正利差為0.394%。持續降息雖然使銀行的盈利減少，但一旦市場(chǎng)變暖、購房需求旺盛，銀行一樣可以通過(guò)加強資金流動(dòng)性來(lái)盈利。

　　“此次存貸款利率大幅調整預示著(zhù)下一階段銀行貸款審批可能也會(huì )松動(dòng)�！敝苷\向記者透露，未來(lái)可以享受0.7倍優(yōu)惠貸款利率的客戶(hù)會(huì )更多，銀行對貸款成數的控制仍會(huì )從緊。

　　老客戶(hù)元旦執行新利率

　　中原地產(chǎn)介紹，由于貸款利率下調，可能會(huì )出現已提交貸款申請、正等待審批的客戶(hù)，要求把申請撤回，按照新利率重新申請。

　　“大多數銀行已開(kāi)始還款的老客戶(hù)也從2009年1月1日起執行新利率。就算現在申請貸款，也要12月才會(huì )放款，到明年1月就可以按照新利率還款，因此對于大多數貸款客戶(hù)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有必要重新申請�！眲P弈投資周誠分析認為。

　　不過(guò)，也有如中國銀行等少數幾家銀行的貸款合同寫(xiě)明，“按照放款對應日還款滿(mǎn)一年后才可調整利率”，對于這部分客戶(hù)，未必可從明年1月1日起按照新利率還款�！拔沂稚暇陀幸粋�(gè)客戶(hù)，是今年11月剛剛從中國銀行獲批貸款，他就必須按照老利率還款至明年11月，之后才能調整為新利率還款�！敝苷\告訴記者。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析，此次降息將加速部分剛性需求者的入市步伐，預計年內二手房市場(chǎng)會(huì )有所升溫。但是，降息不會(huì )馬上扭轉購房者信心不足的局面，難以立竿見(jiàn)影的提升樓市總體交易量，多數購房者需要時(shí)間來(lái)消化連續多次的政策調整及其影響。(記者 朱楠)