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　　自中央提出“十項措施”拉動(dòng)內需后，11月的北京樓市在住交會(huì )開(kāi)幕前夕利好不斷。北京市也在11月21日推出刺激自住購房及穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政，讓市場(chǎng)充滿(mǎn)想象空間。

　　11月30日，中國房地產(chǎn)業(yè)的盛會(huì )中國住交會(huì )將在新國展舉辦，在此敏感時(shí)期，這屆住交會(huì )將會(huì )傳達怎樣的信息，內地房地產(chǎn)業(yè)將是怎樣的走勢？欲了解全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，先了解京城樓市。近段時(shí)間的北京市場(chǎng)，最受關(guān)注的是自住型買(mǎi)家和為其服務(wù)的賣(mài)家，而更多的項目，則在各種政策刺激下，等待剛性需求回歸。

　　市場(chǎng)降價(jià)

　　低價(jià)開(kāi)盤(pán)激發(fā)剛性需求

　　11月15日上午，京西四環(huán)外玉泉路，即將開(kāi)盤(pán)搖號的遠洋沁山水售樓處外人潮洶涌。領(lǐng)導致辭、啟動(dòng)儀式、公布流程、歌舞表演，這些在去年幾乎每個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)都能看到的隆重場(chǎng)面再次重現。當日據開(kāi)發(fā)商統計，約有6000人來(lái)到現場(chǎng)，售樓處外排成長(cháng)龍的小汽車(chē)成為一道景觀(guān)。

　　更讓開(kāi)發(fā)商感到振奮的是，這一天居然有780套房屋被認購。這樣的場(chǎng)面和這樣的銷(xiāo)售數據，在今年媒體的記錄里不過(guò)寥寥幾次。

　　“價(jià)格比石景山附近的其他新盤(pán)至少低了2000元/平米，我們等了這么多年，覺(jué)得這個(gè)價(jià)格能夠承受，就決定買(mǎi)了個(gè)百來(lái)平米的兩居，總價(jià)近120萬(wàn)�！奔易「浇�的程女士解釋了她買(mǎi)房的理由，程女士在石景山一家大型國有企業(yè)工作了三個(gè)年頭。

　　一位業(yè)內人士這樣指出，石景山當前在售樓盤(pán)并不多，而京西有不少大型國有企事業(yè)單位，每年新入職的員工就有相當大的數量，這里剛性自住需求仍很旺盛。

　　“就是剛需！”開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售負責人證實(shí)，此次開(kāi)盤(pán)買(mǎi)家基本來(lái)自西部海淀、石景山區域，且多為自住型購買(mǎi)人群，他們在這個(gè)區域生活、工作了很多年，有了孩子，帶著(zhù)老人，只等待房?jì)r(jià)進(jìn)入到他們可以承受的范圍內。

　　遠洋沁山水開(kāi)盤(pán)均價(jià)11000元/平方米。

　　政府減壓

　　降契稅、增公積金貸款額

　　11月21日，報紙上一則消息引起了程女士的高度關(guān)注。根據北京市政府的最新規定，購買(mǎi)四環(huán)到五環(huán)的房產(chǎn)，如果每套總價(jià)在165萬(wàn)元內，購買(mǎi)房產(chǎn)即屬于普通住宅，所交契稅將降低至1.5%。而按照此前標準，有研究表明，7500元/平方米以下房產(chǎn)才算普通住宅。即使在已經(jīng)降了近一年房?jì)r(jià)的北京樓市里，這樣價(jià)格的房子仍很少見(jiàn)。自住，首次購房的程女士，原本以為自己總價(jià)近120萬(wàn)的房子要按照3%的非普通住宅征收契稅。沒(méi)想到，買(mǎi)房一星期后，原來(lái)需要交納約3.6萬(wàn)元的稅減少了1.8萬(wàn)元。少交近2萬(wàn)元，就多出一大筆添置家具的費用。程女士心頭一喜。

　　這個(gè)最新規定是由北京市建委印發(fā)的《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。與這個(gè)《通知》一并發(fā)出的還有建委等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)�！兑庖�(jiàn)》說(shuō)，要降低住房交易稅收負擔、調整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jì)r(jià)格標準，加大住房消費信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵居民合理的住房消費，活躍市場(chǎng)交易。

　　而早在11月6日，北京住房公積金管理委員會(huì )通知廣大市民，住房公積金貸款最高額度由原來(lái)的60萬(wàn)調整為80萬(wàn)元。這意味著(zhù)許多購買(mǎi)90平米以上，貸款需求額度超過(guò)60萬(wàn)卻低于80萬(wàn)的房產(chǎn)購買(mǎi)者將可能享受到全部公積金貸款的優(yōu)惠利率。

　　由北京市政府主導的一系列購房政策在11月里，正在逐步減輕以自住型剛性需求為主購買(mǎi)普通商品房的消費者的購房壓力。

　　央行降息

　　連續降息減輕房貸壓力

　　對于程女士來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房后的好消息似乎接踵而來(lái)。11月26日，央行宣布下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，幅度之大為11年來(lái)之最。程女士預備貸款70萬(wàn)左右，如果按照商業(yè)貸款，貸20年，此次降息前每月還款額為4635元，降息后為，4347元，月節省287元。事實(shí)上，這已經(jīng)是今年央行第四次降息，而如果程女士年初四次降息前購買(mǎi)此套房產(chǎn)，月還款額在5283元，相差936元，以此計算，20年，程女士的利息將節省22萬(wàn)多！

　　除央行大幅降低利率外，根據央行此前規定，如果符合首套住房，并且是140平方米以下，能按基準利率7折貸款。中國建設銀行24日公布，將加大對居民購買(mǎi)普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限調整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。其他如招行、交行等也推出了有關(guān)優(yōu)惠政策。近日，記者從各家銀行了解到，不少已購房客戶(hù)開(kāi)始做起了轉按揭。

　　未來(lái)市場(chǎng)

　　北京樓市等待剛需

　　11月22日，遠洋沁山水開(kāi)盤(pán)一周后，京東四環(huán)金都心語(yǔ)以精裝8800元/平米開(kāi)售，活動(dòng)在早上9點(diǎn)開(kāi)始，但9點(diǎn)前就已經(jīng)聚集了數百人，由于只針對此前已經(jīng)確定意向的客戶(hù)銷(xiāo)售，截至當天中午，所有推出的260余套房已經(jīng)售罄。

　　高策顧問(wèn)董事長(cháng)李國平這樣說(shuō)，在全國樓市整體觀(guān)望的背景下，北京樓市能引起市場(chǎng)關(guān)注的主要是低價(jià)策略吸引剛性需求者，此類(lèi)狀況仍將持續。在北京市政府連續出臺新政減輕自住購房負擔和央行降息多方外力作用下，與遠洋沁山水和金都心語(yǔ)的開(kāi)發(fā)商一樣北京樓市里很多開(kāi)發(fā)商懷著(zhù)各種復雜心情正在等待著(zhù)剛性需求的回歸。(記者 張曉玲 張學(xué)冬 吳�；ǎ�