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　　“50多萬(wàn)元的房子只要一萬(wàn)元首付？”日前，買(mǎi)家楊小姐爆料稱(chēng)，她看上的一套總價(jià)50多萬(wàn)元的二手房，最少居然只需要支付一萬(wàn)元的首期款，中介甚至表示手上還有很多類(lèi)似的房源可供挑選，讓她十分驚訝。記者調查后發(fā)現，像這樣超低首付的房子目前在市場(chǎng)上并不鮮見(jiàn)，主要原因一是因為業(yè)主降價(jià)多、房子價(jià)格低；二是因為銀行評估價(jià)調整過(guò)慢，造成評估價(jià)高于成交價(jià)，致使買(mǎi)家可以貸到九成以上的房貸。

　　多區域出現超低首付房源

　　記者從多個(gè)房地產(chǎn)中介了解到，目前市內多個(gè)區域都出現了超低首付二手房源，一些中介還以此為噱頭，吸引置業(yè)資金不多的年輕買(mǎi)家。在某房地產(chǎn)中介網(wǎng)站上記者看到，一些標榜超低首付或“零首付”的房源隨處可見(jiàn)。如祈福新村一套兩房?jì)蓮d、總價(jià)36萬(wàn)元的二手房，中介表示只要1.2萬(wàn)元首期款就可買(mǎi)到，還不到總房?jì)r(jià)的10%；而一套總價(jià)56萬(wàn)元的三房電梯樓單位，甚至可以做到1萬(wàn)元的首期，中介稱(chēng)相當于“零首期”。

　　今年年初，廣州也曾出現過(guò)部分一手樓打出一成首付或零首付的噱頭，但往往是開(kāi)發(fā)商為買(mǎi)家墊資而減少第一次首付的數額，買(mǎi)家需要在規定的時(shí)間內向開(kāi)發(fā)商還款。超低首付的二手樓則明顯不同，記者以買(mǎi)家身份聯(lián)絡(luò )了中介人員王先生，他告訴記者，現在很多買(mǎi)家急著(zhù)把手里的房子脫手，所以開(kāi)出的價(jià)格很低，像他手上一套78平方米的兩房?jì)蓮d單位，總價(jià)只要44.5萬(wàn)元，而銀行的評估價(jià)卻高達52.5萬(wàn)元。如果按照首次置業(yè)兩成首付來(lái)計算，可以從銀行貸到八成42萬(wàn)元的按揭貸款，與實(shí)際成交價(jià)僅相差2.5萬(wàn)元，因此買(mǎi)家只需要向業(yè)主支付2.5萬(wàn)元的首期款，就可以買(mǎi)下這套房子。

　　買(mǎi)家憂(yōu)高額評估價(jià)難實(shí)現

　　雖然知道超低首付意味著(zhù)要多還錢(qián)，但買(mǎi)家楊小姐對該類(lèi)房源還是頗為心動(dòng)�！叭绻�真的給幾萬(wàn)元甚至不用錢(qián)就可以買(mǎi)樓，置業(yè)的門(mén)檻又低了很多�！睏钚〗阏f(shuō)，像他們這樣存款不多的年輕人，想盡快置業(yè)選擇這些超低首付的二手房還是不錯的選擇�！艾F在買(mǎi)二手房業(yè)主一般都實(shí)收，而很多房子拿證都不夠5年，不能免營(yíng)業(yè)稅，所以買(mǎi)家要支付的稅費高達總房?jì)r(jià)的12%左右。像我看上的這套55萬(wàn)元的房子，稅費就要6.6萬(wàn)元左右，按最低兩成首付計算，全部要17.6萬(wàn)元。但是現在首期只要1萬(wàn)元，我只用付7.6萬(wàn)元就夠了�！睏钚〗惚硎�，目前她最關(guān)心的是真的能否做到中介聲稱(chēng)的高額評估價(jià)，雖然中介跟她拍胸脯說(shuō)，他們對當地區域的房產(chǎn)很熟悉，按照以往的評估經(jīng)驗，幾乎有九成把握能估算到一定的評估價(jià)，而且如果一家銀行不能給出這么高的評估價(jià)，他們還可以挑選其他銀行進(jìn)行按揭。但是對這種口頭保證，楊小姐還是有些擔心。

　　也有買(mǎi)家對超低首付的二手房源表示了擔心：天降餡餅，會(huì )有這么好的事情嗎？計劃在老城區買(mǎi)房的李先生就認為，超低首付二手房始終讓人覺(jué)得不是正常手段購房，盡管超低首付非常誘人，但他仍然持保留意見(jiàn)，擔心在交易中出現問(wèn)題得不到法律保障。

　　超低首付如何產(chǎn)生？

　　例如一套成交價(jià)為60萬(wàn)元的二手樓，在銀行的評估價(jià)為70萬(wàn)元，買(mǎi)家又屬于首次置業(yè)，因此只需要兩成首付，可以從銀行貸到八成房貸，那么就是56萬(wàn)元，貸款額與成交價(jià)的差額是4萬(wàn)元，所以買(mǎi)家只需要付給賣(mài)價(jià)4萬(wàn)元作為首付，其他56萬(wàn)元都可以從銀行做房貸，再每月進(jìn)行償還。如果成交價(jià)為50萬(wàn)元，則貸款額將超過(guò)成交價(jià)，那意味著(zhù)買(mǎi)家不需要支付任何首付就可以從賣(mài)家那里購得房產(chǎn)，銀行貸款則支付賣(mài)家房款。

　　-根源

　　銀行評估價(jià)趕不上市場(chǎng)變化

　　為何市場(chǎng)上超低首付二手樓會(huì )越來(lái)越多？一位業(yè)內人士揭開(kāi)了其中奧秘：買(mǎi)賣(mài)雙方利用銀行評估價(jià)與成交價(jià)的差額，來(lái)削減首付數額。而銀行的高評估價(jià)和賣(mài)家的相對低售價(jià)，是造成這種情況的根本原因。

　　據悉，目前二手房市場(chǎng)上的超低首付房源有不斷增加的趨勢，而且主要集中在降價(jià)比較明顯的區域，如番禺、海珠以及天河等區域，像南沙、花都及從化等遠郊盤(pán)因為本身樓價(jià)并不高，大起大落的情況較少，再加上遠郊盤(pán)二手成交并不活躍，所以較少有超低首付的房源。

　　據了解，與一手房以成交價(jià)作為貸款參照價(jià)不同，二手房除了實(shí)際成交價(jià)以外，銀行通常會(huì )自行對房產(chǎn)進(jìn)行評估，并以此作為發(fā)放貸款額度的依據，其評估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)往往有所出入。一般認為，二手房的成交價(jià)與銀行認定的房產(chǎn)評估價(jià)相差在10%左右是可接受的。事實(shí)上，在前幾年樓價(jià)上升過(guò)快的時(shí)候，二手買(mǎi)家經(jīng)常會(huì )抱怨銀行的評估價(jià)給得太低，因此需要支付高達三成甚至四成首付，如今卻恰恰相反，買(mǎi)家因為銀行的評估價(jià)可以降低首付款比例。據中介人士介紹，今年廣州很多區域的評估價(jià)與去年相比沒(méi)多大變化，該評估價(jià)與去年高企的樓價(jià)比較匹配，但由于今年房?jì)r(jià)回落，致使部分物業(yè)評估價(jià)高于成交價(jià)，特別是跟一些業(yè)主急售的物業(yè)價(jià)差比較大。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部主任肖文曉表示，市場(chǎng)上目前的確有不少低首付房源，出現這樣的情況，一是因為銀行的評估系統反應并沒(méi)有市場(chǎng)那么快；另一個(gè)方面則是因為銀行在二手按揭貸款上存在競爭關(guān)系，為了吸引客戶(hù)，可能會(huì )出現評估價(jià)較高的情況。而專(zhuān)業(yè)從事按揭業(yè)務(wù)的億達按揭公司賴(lài)經(jīng)理則認為，樓價(jià)經(jīng)過(guò)一年多的調整后，銀行應該能及時(shí)反應過(guò)來(lái)，因此暫時(shí)出現這樣的超低首付二手房，尚不能代表普遍趨勢。

　　-提醒

　　買(mǎi)家簽約前要先做評估

　　對于低首付二手房，市場(chǎng)上目前有贊有彈。有買(mǎi)家就向記者表示，能從銀行貸更多的款，能緩解買(mǎi)家的置業(yè)壓力，促進(jìn)成交，但總覺(jué)得這么低的首付讓人心里不塌實(shí)，擔心出現問(wèn)題。

　　滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部主任肖文曉認為，對于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，基本不存在多大的風(fēng)險。而對于銀行而言，因為首付過(guò)低，不能區別買(mǎi)家的償款能力，因此容易引發(fā)次貸風(fēng)險。如果買(mǎi)家以超低首付或零首付購房，一旦樓價(jià)下降比較快，很可能會(huì )出現斷供的情況，一些買(mǎi)家甚至會(huì )選擇付出較小的違約成本棄供，到時(shí)銀行只能吃啞巴虧。

　　肖文曉同時(shí)提醒說(shuō)，對于買(mǎi)家而言，也存在一定風(fēng)險。一方面貸款總額過(guò)高，會(huì )使買(mǎi)家月供壓力巨大；另一方面，如果評估價(jià)最后達不到當初約定的額度，買(mǎi)家很可能會(huì )被要求承擔更高的首付，如果付不起又要選擇毀約丟掉定金。因此，買(mǎi)家在購買(mǎi)這些聲稱(chēng)可以超低首付或零首付的二手房時(shí)，應該在簽約前就進(jìn)行房產(chǎn)評估并咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)人士。 (記者 陳齊)