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　　從目前樓市的運行特征來(lái)看：首先，成交量持續萎縮，總體趨勢還將繼續向下；第二，樓價(jià)與租金小幅下調；第三，人氣不足。那么，出現這種狀況是何原因呢？首先是市場(chǎng)因素，2007年樓價(jià)漲幅偏大，市場(chǎng)有調整要求，好比一個(gè)人吃飯，十天的飯三天吃完肯定會(huì )肚子不舒服，肯定要吐一些才行；第二是政府因素，政府希望樓市平穩健康發(fā)展，不要大起大落；第三是環(huán)境因素，國內外經(jīng)濟形勢大變，很多想買(mǎi)房的人如在其他一些市場(chǎng)投資失敗，買(mǎi)房也就無(wú)從談起了。

　　估計下面房?jì)r(jià)會(huì )怎樣走呢？總體來(lái)說(shuō)，穩中有調。一是平穩，不大起大落；二是調整，房?jì)r(jià)要向下走一點(diǎn)。從幅度來(lái)看，總體大概會(huì )是15%-20%。從時(shí)間來(lái)看，這次調整大概需要1年。也就是說(shuō)，明年下半年開(kāi)始樓市可能會(huì )慢慢復蘇。

　　這里我們說(shuō)的“調”都是小幅度的調整。原因有四：其一，畢竟股票只是一種符號，它會(huì )下跌60%-70%，會(huì )崩潰，而房子可以住，是實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)，不會(huì )崩潰；其二，支持樓市長(cháng)期向上有幾大基石，一個(gè)是城市化，一個(gè)是現代化，因此從發(fā)展前景來(lái)看，整個(gè)樓市不會(huì )大落；其三，中國市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的過(guò)程就是富裕家庭增加的過(guò)程，富裕的家庭增多了，對住房的要求也就提高了，這在經(jīng)濟學(xué)上講是房子需求的收入彈性很大。

　　樓市局部調整會(huì )怎樣調？可能有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：一是調整的周期性，短期向下，長(cháng)期向上；二是調整的地段性，中心城區價(jià)格堅挺，因為中心城區地方實(shí)在小，供給稀缺，外圍調整的可能性則要大些，如上海一些離市中心很遠的地方房?jì)r(jià)并不合理，加上大部分廉租房和經(jīng)濟適用房也集中在那里，因此，如果開(kāi)發(fā)商有遠見(jiàn)，就該及時(shí)適當降價(jià)；三是調整的結構性，短期看，中小戶(hù)型價(jià)格堅挺，大戶(hù)型、高檔房可能賣(mài)不動(dòng)，但由于國家越來(lái)越傾向于建設中小戶(hù)型，因而以后大戶(hù)型、高檔房會(huì )日趨稀缺，價(jià)格可能反而會(huì )上去；四是動(dòng)態(tài)性，房子價(jià)格的變化與環(huán)境密不可分，隨著(zhù)周?chē)鷧^位條件的變化，房?jì)r(jià)也會(huì )變化�？偠�言之，一切取決于性?xún)r(jià)比，也就是我們常說(shuō)的，價(jià)值決定價(jià)格，品質(zhì)決定價(jià)值。(作者尹伯成 系復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，教授、博士生導師。本文僅代表個(gè)人觀(guān)點(diǎn))