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　　兩個(gè)多月內,央行已經(jīng)連續四次降息,最近一次降息更是創(chuàng )下了十年來(lái)的最大幅度。但喧囂過(guò)后,陷入困局的樓市并沒(méi)有立刻轉危為安,觀(guān)望的氛圍依舊彌漫。市場(chǎng)人士普遍認為,當前樓市的問(wèn)題在于,不斷推出的救市政策并沒(méi)有解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心問(wèn)題。在樓市回暖條件尚不具備的情況下,降價(jià)促銷(xiāo)仍然是發(fā)展商相對有效的“過(guò)冬”策略。

　　大幅降息救市史上罕有

　　從11月27日起,央行下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個(gè)百分點(diǎn),其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。

　　此前的三次降息幅度均為0.27個(gè)百分點(diǎn),這次在兩個(gè)月之內的第四次降息幅度竟達1.08個(gè)百分點(diǎn),遠遠超過(guò)市場(chǎng)預期,其力度僅次于1996年8月和1997年10月的兩次大規模降息。高盛在隨后發(fā)布的報告中稱(chēng),中國政府開(kāi)始以利率作為主要政策工具,預計明年底前會(huì )再多降息兩厘。

　　在央行推出這一史上罕有的大幅降息方案后,市場(chǎng)頓時(shí)洋溢出樂(lè )觀(guān)的反應,多數專(zhuān)家認為房地產(chǎn)是此次降息的直接受益者。根據國信證券房地產(chǎn)分析師方焱的測算,房地產(chǎn)上市公司的總負債大約在2300億元,而本次1.08個(gè)百分點(diǎn)的降息幅度,將直接減少財務(wù)費用約25億元。從刺激消費的角度看也有利于購房者減輕負擔,央行年內的4次降息已經(jīng)為消費者累計減少16%的月供。

　　新政利好效應暫未顯現

　　此次大幅降息是在政府不斷出臺刺激經(jīng)濟的舉措背景下的又一猛藥,特別是對于房地產(chǎn)而言,近期更是暖風(fēng)頻吹。但令人疑惑的是,包括降息、減稅、減少土地供應等措施在內的救市手段并沒(méi)有令樓市成交出現回暖跡象,多數購房者似乎陷入了習慣性的觀(guān)望之中。

　　10月下旬樓市新政出臺后,盡管在11月初的幾天廣州樓市日成交回升到兩百多套,但隨后又迅速回落。根據新浪網(wǎng)對陽(yáng)光家緣成交數據的統計,新政后的幾周成交額最多不過(guò)1452套,最少僅為1207套,與新政前的7、8月成交量差不多。從成交數據來(lái)看,旨在刺激樓市交易的新政到目前為止仍然收效甚微。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同對于政策利好不斷出臺背景下的樓市狀況感到擔憂(yōu)。他表示,樓市和股市對于新政利好都沒(méi)有積極反應。樓市方面,“降息的確可以降低負擔,但在購房門(mén)檻方面還是比較沉重,樓價(jià)還是偏高”。有購房者也表示,樓價(jià)主要與消費者預期和購買(mǎi)力有關(guān),而這兩點(diǎn)當前市場(chǎng)都還不具備,因此樓價(jià)還會(huì )下跌。

　　而廣州工程總承包集團總經(jīng)理助理杜慕群則認為,出現如此情形的原因是“國際經(jīng)濟危機對中國國內的消費打擊過(guò)度”。他表示,當前的情形與1997年亞洲金融風(fēng)暴后的情形類(lèi)似,而在國家出臺一系列擴大內需的政策后,市場(chǎng)有望在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期后逐步恢復活躍。

　　信心危機下唯有繼續降價(jià)

　　大規模的連續降息雖然可以減少購房者的利息負擔,但利率僅是影響房?jì)r(jià)的因素之一,并不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢。值得一提的是,我國從2004年末至2007年末的加息并沒(méi)有阻止房?jì)r(jià)的上漲,表明利率變化并不是樓市走向的關(guān)鍵要素。而美國貸款利率已經(jīng)從5.25%降到目前1%的歷史最低水平,英國也準備向零利率挺進(jìn),但房?jì)r(jià)仍然一路下跌。

　　隨著(zhù)樓市低迷情況在全國各大城市的蔓延,“信心”成了當下業(yè)界最為關(guān)注的焦點(diǎn)。不但購房者對樓市缺乏信心,連一些開(kāi)發(fā)商也對未來(lái)失去了方向感。滿(mǎn)堂紅首席研究員龍斌表示,降息的刺激不能抵消消費者對于企業(yè)陷入困難、對工作及資產(chǎn)縮水等方面的擔憂(yōu),居民當前的購房欲望不強。

　　富力地產(chǎn)日前發(fā)布的公告中也做出了對市場(chǎng)信心的判斷:“隨著(zhù)中央政府出臺更多優(yōu)惠政策振興樓市,相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去,認為市場(chǎng)約需三至五個(gè)月培養信心,房?jì)r(jià)將趨向穩定”。

　　而在重新構筑市場(chǎng)信心的過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略有望進(jìn)一步向下調整以刺激需求。中國社科院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》對明年市場(chǎng)信心回暖態(tài)度悲觀(guān)。該書(shū)指出,短期內房?jì)r(jià)下調將成定局,2009年,房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期,需求方短期內難以走出觀(guān)望。

　　龍斌表示,目前開(kāi)發(fā)商大多擁有較多的存貨,負債率也偏高,盡快出貨是必然選擇,不斷降息的利好并不會(huì )改變開(kāi)發(fā)商既有的促銷(xiāo)策略。韓世同也表示,開(kāi)發(fā)商當前應當盡可能推出容易銷(xiāo)售的中低價(jià)位、中小戶(hù)型住宅,以此來(lái)解決所面臨的市場(chǎng)困境。（記者王昊）

　　土地拍賣(mài)寒流

　　地產(chǎn)大鱷缺席土地拍賣(mài)頻頻底價(jià)成交

　　12月2日,廣州市推出了8塊住宅用地,這是廣州今年以來(lái)舉行的最大規模住宅用地出讓。但是市場(chǎng)

　　反應冷淡,拍地結果顯示,除南沙一塊土地流拍、番禺區一塊土地出現競價(jià)情況外,其他6塊土地全部以底價(jià)成交。據介紹,整場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )不足半小時(shí)就全部結束,并出現“零舉牌”拿下7塊地的戲劇性一幕,與去年的“地王”爭奪戰相比,可謂“冰火兩重天”。

　　中小開(kāi)發(fā)商伺機而動(dòng)

　　獲得本次拍賣(mài)會(huì )土地的企業(yè)在業(yè)內都不甚出名。廣州市南沙區南沙街行政中心南側08NJY-1地塊被廣州市南沙建設投資有限公司以2.6億元獲得；番禺區新造鎮小谷圍DS0401地塊被廣州市尚泰投資有限公司以8457萬(wàn)元拿下；而番禺區另一住宅用地則被廣州市奧力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.1115億元奪得；花都區迎賓大道北南航花園西地塊則由深圳航空有限責任公司廣州分公司以1.127億元獲得；而花都區三東大道北石崗1、2、3號地塊則由廣州市常元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.6億元的總價(jià)獲得。

　　地價(jià)的大幅回落是中小開(kāi)發(fā)商出手的原因。以花都地塊為例,附近107國道幾幅地塊在去年年底成交

　　時(shí)樓面地價(jià)平均1623元/平方米,此次僅花了1250元/平方米,直降了23%。

　　廣州合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示,“由于大部分的傳統大型開(kāi)發(fā)商目前資金比較緊張,因此在短時(shí)間內無(wú)暇顧及拿更多的土地,而正是大型開(kāi)發(fā)商缺席,使得土地拍賣(mài)的門(mén)檻降低�，F在是中小開(kāi)發(fā)商拿地的好時(shí)機,手上無(wú)地的中小開(kāi)發(fā)商可以趁此時(shí)機擴大土地儲備�！蓖瑫r(shí),黎文江還表示,此次推出的地塊均位于郊區,地塊位置較偏遠,以底價(jià)成交也在所難免。

　　大鱷沒(méi)錢(qián)?看淡后市!

　　對于此次地產(chǎn)大鱷集體缺席“底價(jià)”競拍土地盛宴,黎文江表示,由于國內外經(jīng)濟減速及樓市陷入低迷,資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商紛紛采取收縮策略暫緩拿地。

　　但是,發(fā)展商的觀(guān)點(diǎn)并非如此,廣東中頤投資集團投資發(fā)展部副經(jīng)理文謙認為,花都和南沙是廣州樓市的重災區,房?jì)r(jià)下行壓力大。盡管目前拿地會(huì )是一個(gè)比較好的時(shí)機,但整體的利潤不高,因此參與本次拍地以中小型發(fā)展商為主。對于大型發(fā)展商而言,并不值得花太多的精力去拿花都與南沙的地。在拍地現場(chǎng),未參與競拍的中小開(kāi)發(fā)商也表示不參與競拍是因為看不清市場(chǎng)前景,不敢貿然拍地。

　　“對于大鱷缺錢(qián)拿地”的觀(guān)點(diǎn),記者采訪(fǎng)了目前花都某大型項目的老總,他坦言,該公司的現金流沒(méi)有任何問(wèn)題,甚至還很充裕。之前也對花都的地塊表示了興趣,最終放棄是因為,綜合目前的經(jīng)濟形勢,

　　在對未來(lái)樓市依然看空的判斷下,盡管目前的地價(jià)已經(jīng)出現回調,但是不敢貿然花錢(qián)�！艾F金為王,我們在花都還有地塊儲備,并不缺地,手握現金更能掌握主動(dòng)權�！保ㄓ浾哧P(guān)麗）

　　公積金暖風(fēng)

　　公積金貸款加碼置業(yè)門(mén)檻再次降低

　　11月26日,央行大幅降息,公積金貸款利率也同步下調；27日,廣州市公積金中心宣布上調貸款上限,個(gè)人貸款最高額度由40萬(wàn)上調至50萬(wàn)；夫妻貸款最高額度由65萬(wàn)上調至80萬(wàn)。

　　公積金貸款額度的加碼,在持續低迷的樓市中成為開(kāi)發(fā)商和廣大市民關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內人士認為,公積金貸款額度的上調,肯定能夠提升買(mǎi)家的購買(mǎi)能力和支付能力,加上利率下調的利好,廣州樓市置業(yè)門(mén)檻再次降低。

　　記者采訪(fǎng)發(fā)現,對于廣州提高公積金貸款上限的利好消息,買(mǎi)家細細比較卻發(fā)現,在央行大幅下降貸款利率的政策下,如果是首次置業(yè),反而用商業(yè)貸款更合算；而如果是二次置業(yè),并且之前沒(méi)有使用過(guò)公積金貸款的話(huà),使用公積金貸款倒是能省掉不少利率。同時(shí)額度的上升,也非常切合換房者的改善型需求,對換房買(mǎi)家提振不少。

　　購買(mǎi)力大幅提升

　　廣州市公積金貸款個(gè)人上限增至50萬(wàn),相比調整前增加10萬(wàn)；夫妻貸款上限從原60萬(wàn)上調20萬(wàn)至80萬(wàn)。按照2007年7月份廣州市公積金貸款上限調整后的計算公式計算,如果個(gè)人最高額超過(guò)50萬(wàn)的,將以50萬(wàn)為貸款上限,不足50萬(wàn)的按計算出來(lái)的額度為上限。夫妻各自公積金貸款最高額度相加,超過(guò)80萬(wàn)的以80萬(wàn)為上限,不足80萬(wàn)的以相加額度為上限。

　　億達按揭市場(chǎng)部負責人表示,本次上調,將使部分符合條件的市民申請到更高額度公積金貸款。但按照規定,此次公積金上調上限的受益人主要在月繳存額比較高和有年齡優(yōu)勢的人群。

　　住房公積金貸款額度的上調,使得貸款買(mǎi)房成本再次下降,買(mǎi)家的購買(mǎi)力大增。以總價(jià)100萬(wàn)元的房子為例,如果首付兩成,則貸款額度達80萬(wàn)元,在公積金貸款額度上調前,夫妻兩人公積金貸款額度最高為65萬(wàn)元,另外15萬(wàn)元需商業(yè)貸款。公積金貸款額度上調至80萬(wàn)元后,全部貸款可公積金貸款。

　　換房買(mǎi)家更受惠

　　在公積金貸款額度調整的同時(shí),商業(yè)和公積金貸款的利率也同步下調,但是首次置業(yè)公積金貸款的優(yōu)勢反而不如換房置業(yè)買(mǎi)家明顯。

　　例如,首次置業(yè)購買(mǎi)90平方以下自住房,5年期以上公積金貸款利率4.05%,同檔商業(yè)性貸款優(yōu)惠下調30%后為4.284%,相比之下公積金僅優(yōu)惠0.234%。與商業(yè)性貸款相比,月供僅相差幾十元,整體節省利息也只有1萬(wàn)多。億達按揭專(zhuān)家介紹,在目前樓市處于穩中有跌的現狀下,不建議首次置業(yè)者選擇公積金貸款,在以后改善型的二次置業(yè)選用的話(huà),在二次置業(yè)時(shí)可以避免商業(yè)性貸款按上浮利率執行造成更大的利息負擔。但如果首次置業(yè)貸款額度較高,為60萬(wàn)元以上,或貸款年限超過(guò)20年的,因額度高或期限長(cháng)造成的還款利息部分比例大增,建議還是選擇公積金貸款以節省利息或在同等還款額度上可以縮短貸款期限。

　　央行連續4次降息、公積金貸款額度的提升,對樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是利好。政府大手筆降息和積極的財政政策將刺激房市回暖,壓抑近1年的居民購房剛性需求將得到釋放。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為,降息不一定能改變樓市成交量萎縮的低迷現狀,政策因素是導致房地產(chǎn)低迷的很重要的原因,今年以來(lái)房?jì)r(jià)的走低可以說(shuō)是政策累加效應逐步顯現的結果�，F在市場(chǎng)要走出低迷要回暖,也必須經(jīng)歷一個(gè)政策累加的過(guò)程,并且需要時(shí)間消化。（記者關(guān)麗）