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　　“政府不救市我們也理解,開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到要救的時(shí)候。并且,市場(chǎng)也開(kāi)始回暖了�！弊蛉�,南山一在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商負責人羅振坤對記者如此描述他現在的淡然心態(tài)。他的語(yǔ)氣中,透出一絲欣喜。

　　剛剛過(guò)去的11月份,的確讓深圳的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商們看到了暗市中的一絲亮色。根據深圳市國土房產(chǎn)局的成交數據顯示,深圳11月總成交量大幅上升,達6435套,較10月份3483套接近翻倍,日均成交215套,創(chuàng )今年以來(lái)新高。

　　“但不能由此斷定深圳樓市已經(jīng)見(jiàn)底了,只能說(shuō)是階段性回暖�！敝性�地產(chǎn)二級市場(chǎng)策略中心總經(jīng)理周曜說(shuō)。按照他對一線(xiàn)市場(chǎng)的觀(guān)察,盡管12月這種階段性行情仍將持續,但隨后明年1-2月就是傳統的銷(xiāo)售淡季,到3月份的時(shí)候,估計宏觀(guān)經(jīng)濟仍難有大的改善,預計深圳樓市仍將下行。

　　“結構性”的一月暖市

　　按照上月每周的統計,中國房地產(chǎn)指數研究院深圳分院的數據顯示,本月第一周成交1258套,后三周均達到1500套以上,是本年成交量最高的四周。從每周成交情況來(lái)看,本月單周成交套數最高為1650套/15.38萬(wàn)平方米；本月單周最低成交套數為1258套/12.50萬(wàn)平方米。成交面積最高是第三周為15.38萬(wàn)平方米,第一周最少為12.50萬(wàn)平方米。

　　置業(yè)國際中心分析人士表示,深圳樓市能夠出現反彈,說(shuō)明剛性需求依然旺盛。因美國金融風(fēng)暴影響,我國出口市場(chǎng)嚴重受創(chuàng ),致使多項經(jīng)濟指標出現下滑,在宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展趨緩的背景下,國民預期并不樂(lè )觀(guān),消費行為十分謹慎。另外,其他地方競相“暖市”,深圳截至目前尚未出臺任何“救市”舉措。但是,這些并沒(méi)有打消消費者的置業(yè)熱情,也沒(méi)有阻擋消費者的置業(yè)步伐,可見(jiàn)樓市剛性需求不僅真實(shí)存在,而且非�？捎^(guān)。

　　然而,樓市能否成功反彈,以及反彈之后能否持續繁榮,則需要開(kāi)發(fā)商、消費者和政府部門(mén)三者之間相互配合和共同努力。目前,政策環(huán)境趨緩和,剛性需求逐步顯現,如何把握來(lái)之不易的寶貴機會(huì ),從而鞏固形勢喜人的反彈局面,對大家尤其是開(kāi)發(fā)商而言,是一個(gè)值得深思和探索的重要命題。

　　尤其值得注意的是,在表面的成交熱下,還需要探尋其背后的成交結構和內在成因。上月全市成交中,關(guān)外占全市成交量的70%左右,其中寶安占到全市約40%�！拔覀兇�理的常規樓盤(pán),有超過(guò)6成的成交客戶(hù)都是首次購房者,成交單位總價(jià)基本在110萬(wàn)元以下�！敝性�地產(chǎn)二級市場(chǎng)策略中心總經(jīng)理周曜告訴記者。利率下調及首次置業(yè)者首付比例的下降,讓首次購房和供樓門(mén)檻同時(shí)降低,對年輕的首次購房者的吸引力非常明顯。但是,“二次置業(yè)的高端消費群還處于觀(guān)望狀態(tài),高檔樓盤(pán)成交仍清淡,只有各種產(chǎn)品類(lèi)型全面活躍的市場(chǎng)才可稱(chēng)作正�！�,深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智說(shuō)。

　　改善性需求仍受壓抑

　　對于當前這種“結構性”的成交回暖,周曜也并不看好。從深圳中原代理的100多個(gè)地鋪、數十個(gè)樓盤(pán)的情況看,上月達成成交的,基本都是老客戶(hù),新客戶(hù)較少。這些老客戶(hù)都是看房已經(jīng)看了一年或一年以上的,因為自住愿望強烈,碰到合適價(jià)位的樓盤(pán)單位就出手了。

　　“新客戶(hù)不多,主要是對經(jīng)濟前景的預期不好�！敝荜妆硎�,想購買(mǎi)120—140平方米的改善性住房客戶(hù),是深圳的“夾心階層”,這一群體不是特別富有,但又比普通白領(lǐng)強,包括企業(yè)高管、私企老板等。但在目前金融危機影響下,這一潛在購房群體中,有的被股市套牢,有的面臨裁員風(fēng)險,有的實(shí)體產(chǎn)業(yè)遭遇損失,這一群體對住房的改善性需求,很難在短期內被激發(fā)出來(lái)。

　　基于以上判斷,周曜將當前的短期成交上漲僅看作是一段“小陽(yáng)春”,畢竟之前的市場(chǎng)交易量太少了,人們的需求被壓抑太久。估計12月這種行情還可以得到持續,但隨后進(jìn)入元旦后就是傳統的售樓淡季,也就說(shuō)深圳樓市成交放量陽(yáng)線(xiàn)可能只會(huì )延續兩個(gè)月。到明年3、4月份,預計深圳樓市前景又會(huì )不妙,“存量很大,同時(shí),人們對未來(lái)的預期很差�！币�等到經(jīng)濟形勢開(kāi)始明朗之后,樓市才會(huì )真正好轉起來(lái)。

　　與地產(chǎn)中介的悲觀(guān)預期相反,開(kāi)發(fā)商的心態(tài)表現得更為樂(lè )觀(guān)。澳達實(shí)業(yè)行政總裁羅振坤博士表示,深圳樓市的成交結構,已在逐步發(fā)生變化。事實(shí)上,深圳許多銀行的房貸政策已經(jīng)放松,除了對90平方米以下的住房給予首付兩成,利率七折的優(yōu)惠外,實(shí)際上144平米以下的房屋貸款也可以拿到同樣的優(yōu)惠�！艾F在很多購房者還不知道這種情況,過(guò)一段時(shí)間會(huì )有更多人購買(mǎi)大戶(hù)型的房子�！蹦壳�,澳城作為一個(gè)大戶(hù)型的樓盤(pán),其銷(xiāo)售狀況日漸良好,上一周其銷(xiāo)售超過(guò)40套,比前周增長(cháng)一倍。

　　除了改善性需求之外,引領(lǐng)樓市回暖的另一大因素就是投資性需求。據記者考察,目前在深圳市場(chǎng),投資需求還沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)。

　　“現在投資樓市還不是時(shí)候�！绷_振坤表示,在當前深圳樓市“冷暖空氣的交叉”之下,市場(chǎng)仍在波動(dòng),很多開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)并沒(méi)有將價(jià)格下調到合適的價(jià)位,所以現在投資入場(chǎng)就會(huì )有較大風(fēng)險。當然,這也要依據投資的時(shí)間預期而定,如果想投資半年到一年就賣(mài),當前肯定不合適,如果是想長(cháng)期投資,現在可以考慮。

　　“房?jì)r(jià)還有10%左右的降價(jià)空間”

　　對當前市場(chǎng)的看法,在深圳業(yè)界出現分化。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松表示,深圳的市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始見(jiàn)底,成交量開(kāi)始放大就是證明。但是,成交量的回暖雖是市場(chǎng)見(jiàn)底的信號,但并不是說(shuō)見(jiàn)底了價(jià)格一定回升。陳勁松解釋,可能會(huì )出現這種價(jià)跌量升的情況,是滯銷(xiāo)的房子需要降價(jià)處理,帶動(dòng)成交量。

　　資深地產(chǎn)研究人士戴欣明表示,房?jì)r(jià)“下降走勢”并不是下降到底就行,而是穿底(慣性所致),他認為深圳房?jì)r(jià)跌至2003年均價(jià)也不是沒(méi)有可能。從工資水平看消費能力,深圳房?jì)r(jià)關(guān)內均價(jià)6000元左右,關(guān)外4000元左右均價(jià)非常合理。

　　長(cháng)城證券房產(chǎn)分析師劉昆認為,由于當前深圳房?jì)r(jià)還未企穩,投資需求沒(méi)有被激發(fā),明年深圳房?jì)r(jià)不會(huì )上漲,成交表現可能比較平穩。從房?jì)r(jià)收入比來(lái)看,與深圳2003-2004年相比較,2009年,如果人們的收入增長(cháng)5%,央行降息50個(gè)基點(diǎn),那么深圳房?jì)r(jià)還有10%左右的降價(jià)空間。

　　聯(lián)合證券房產(chǎn)分析師魚(yú)晉華對記者表示,房?jì)r(jià)下降、利率下調以及信貸的寬松都有助于促進(jìn)樓市復蘇。而當房?jì)r(jià)與按揭貸款利率調整到可以租養供的水平,如果宏觀(guān)經(jīng)濟和收入預期較為穩定,那么投資性需求有動(dòng)機在此時(shí)出手購樓。這樣,供需關(guān)系可得以改善,而市場(chǎng)也有望在投資性需求入市后見(jiàn)底。

　　在此邏輯框架下,聯(lián)合證券測算了房?jì)r(jià)的下降和利率的下調對租金與月供的影響(樣本采集時(shí)間為2008年10月,全部為二手商品住宅)。測算結果顯示,當按揭貸款利率降低到4%時(shí),北京二手房?jì)r(jià)比10月均價(jià)再下跌20%,而深圳房?jì)r(jià)下跌5%,可以達到以租養供的狀態(tài),也即可達到房?jì)r(jià)的理論底部。