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　　編者按

　　近日,關(guān)于各地樓市回暖的聲音不絕于耳。關(guān)于回暖最有力的證據是各地11月份的成交數據。相對于冷清的10月,這些數據顯然比較好看,比如11月北京商品房住宅期房環(huán)比10月增幅達67%,上海環(huán)比增長(cháng)42%。

　　而11月各地樓市成交量上漲的原因也各不相同。保障房占據了北京當月成交量的一半以上,而深圳則因為低價(jià)樓盤(pán)成交放大。

　　不可否認,財政部及地方政府的救市舉措、央行大幅降息等政策的疊加效應正在顯現。然而,僅憑11月一個(gè)月的數據,就能據此判斷樓市已經(jīng)回暖了嗎？對此,業(yè)內出現明顯分歧。多數人士認為,11月的成交量只是相對10月有明顯上升,現在判斷樓市回暖還為時(shí)尚早。

　　“回暖”和“抄底”成為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)爭議最為頻繁的話(huà)題。受政策利好影響,北京樓市11月交易量猛增,據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示,11月北京商品房住宅期房日均簽約量為185套,環(huán)比10月增幅高達67%,

　　有專(zhuān)家據此認為樓市已經(jīng)觸底反彈。北京虎杰投資首席顧問(wèn)張寅在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)指出,進(jìn)入12月第一周,北京樓市日平均成交量再次回落至9、10月份水平,大調整還在持續,樓市成交量萎縮已經(jīng)見(jiàn)底,但價(jià)格還未見(jiàn)底。

　　“商品房交易的大幅上漲并不意味著(zhù)樓市回暖�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹昨天表示,“不要誤以為紅葉是春天來(lái)臨的象征,那是秋天進(jìn)入冬天的標志�！�

　　真降價(jià)引發(fā)“小陽(yáng)春”

　　北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍告訴《第一財經(jīng)日報》,網(wǎng)簽量的上漲,一方面由于普宅標準放寬后,普宅范圍更廣了,許多的普宅購房者獲得了切切實(shí)實(shí)的優(yōu)惠;另一方面,11月26日,央行今年第四次下調人民幣貸款基準利率,且此次降息1.08個(gè)百分點(diǎn),下調幅度堪稱(chēng)目前之最。種種利好政策的相繼出臺,大幅縮減消費者購房支出,減輕購房負擔,因此勢必會(huì )刺激樓市進(jìn)一步發(fā)展。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計顯示,京城11月份共成交期房商品住宅12479套,成交面積為119.6萬(wàn)平方米,環(huán)比10月,期房商品住宅成交套數增加了50.9%,成交面積增加了52.4%,現房商品住宅成交套數增加了44.7%,成交面積增加了31.2%。

　　不僅如此,據北京市土地儲備中心統計顯示,11月份,北京土地成交量出現回暖跡象。11月共成交土地13宗,成交土地面積179.2萬(wàn)平方米,比2007年同期分別增加了8.3%和159%,比上月成交土地面積也增加了37.8%。

　　張寅認為,11月份政府連續出臺的多項救市政策,比如央行利率、存款準備金率“雙降”使得開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解,拿地熱情有所提升。但開(kāi)發(fā)商普遍降價(jià)和低開(kāi)是促使回暖的主要原因。

　　從進(jìn)入10月份起,北京樓市價(jià)格下降15%是常態(tài),遠洋沁山水、金都心語(yǔ)、首城國際中心等近期開(kāi)盤(pán)的項目幾乎無(wú)一例外地選擇了低價(jià)開(kāi)盤(pán)。

　　除了價(jià)格新低吸引購房者以外,保障性住房也成為拉動(dòng)消費的重要原因。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計顯示,11月份成交期房商品住宅12479套中,經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數為7026套,成交面積為57.2萬(wàn)平方米。張寅表示,在11月份成交量增長(cháng)的30%當中,其中20%的增長(cháng)是保障性住房拉動(dòng),僅10%的增長(cháng)是低價(jià)商品房拉動(dòng)。

　　年底又一輪降價(jià)一觸即發(fā)

　　隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商難以度過(guò)的“樓市寒冬”來(lái)臨,其降價(jià)銷(xiāo)售的行為將逐漸擴散,而一手房?jì)r(jià)格的下浮也勢必影響其周邊二手房?jì)r(jià)格的回落,也將意味著(zhù)新一輪價(jià)格戰的開(kāi)始。張寅認為,雖然成交量已經(jīng)縮無(wú)可縮,但價(jià)格還未到底,12月20日~25日是銀行催款的日期,在此壓力下不排除個(gè)別樓盤(pán)還有大幅降價(jià)的可能。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計數據顯示,海棠公社、A派公寓等多個(gè)樓盤(pán)出現了一、二手房?jì)r(jià)倒掛情形。比如朝陽(yáng)區百子灣區域的一手商品房金都心語(yǔ)開(kāi)盤(pán)價(jià)8000元/平方米,比周邊的二手房?jì)r(jià)格還低。

　　究其“一、二手價(jià)格倒掛”現象的原因,宮萍認為,首先臨近年底銀行還貸期限,開(kāi)發(fā)商需要迅速回籠資金,而對于已經(jīng)低迷了一年的京城樓市而言,開(kāi)發(fā)商還貸困難,會(huì )出現部分一手樓盤(pán)打折降價(jià)出售的現象。

　　“一、二手價(jià)格倒掛”雖然在目前僅表現為少數區域項目的個(gè)別現象,而受目前低迷的樓市和經(jīng)濟危機對整體經(jīng)濟形勢的影響,政府在本月又推出的是加大保障房投入力度措施,都在一定程度上將刺激這種現象范圍的擴大,宮萍指出,一手房?jì)r(jià)格的持續下浮,也將帶動(dòng)二手房?jì)r(jià)格的下浮。這種市場(chǎng)現象在2009年春節前將得以延續。(馬可佳)