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　　11月份，上海二手房市場(chǎng)信心略有回升。最新出爐的11月份上海二手房指數報告顯示，全月二手房成交價(jià)格略有下調，成交量呈上升趨勢。上海中原的成交數據表明，總價(jià)100萬(wàn)元以下的中低檔住宅成為成交主力。

　　地鐵房跌幅大

　　11月份，由于二手房交易稅費降低，賣(mài)方出售成本大幅度減少；月末，央行大幅降息108個(gè)基點(diǎn)，為11年來(lái)最大降幅，也對市場(chǎng)恢復起到了促進(jìn)作用。不少房東下調了報價(jià)，帶動(dòng)了市場(chǎng)的成交。統計顯示，11月份上海二手房?jì)r(jià)格指數為2319點(diǎn)，環(huán)比10月下降19點(diǎn)，跌幅達0.82%。

　　全市52個(gè)控制點(diǎn)板塊中共有41個(gè)板塊價(jià)格下跌，占采樣總量的78.8%。其中，跌幅最大的為金橋板塊，大幅下跌3.47%；跌幅最小的為南京東路板塊，僅下跌0.25%。一向以?xún)r(jià)格平穩見(jiàn)長(cháng)的地鐵沿線(xiàn)板塊，11月也出現了2.7%的較大跌幅。從各區表現來(lái)看，5個(gè)市中心區靜安、盧灣、黃浦、徐匯和長(cháng)寧區，平均跌幅為0.87%，跌幅超過(guò)全市平均水平。

　　　老公房唱主角

　　以老公房為代表的中低端二手房?jì)r(jià)格普遍進(jìn)入下行通道，導致市場(chǎng)供應量增加，也是11月市中心區包括地鐵沿線(xiàn)板塊成交均價(jià)下滑的原因之一。上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀表示，11月1日出臺的新普通住房標準，將各環(huán)線(xiàn)間普通住宅的價(jià)格由之前單價(jià)限制改為總價(jià)限制。新標準公布后全市二手房中普通住宅比例已上升至四成以上，而普陀曹楊、徐匯龍華、楊浦中原等以中小戶(hù)型老公房為主的板塊內，普通住宅比例已達80%以上。

　　11月中低端住宅市場(chǎng)的積極表現，首先顯示在中環(huán)區域內老公房住宅成交的活躍。10月份時(shí)，二手房源房東的掛牌價(jià)格是扣除各類(lèi)稅費后的“到手價(jià)”，11月份則直接轉為了“成交價(jià)”。以普陀曹楊板塊為例，板塊內老公房面積大致為40平方米以上的一房、50平方米至60平方米的兩房以及70平方米至90平方米的小三房，10月份均價(jià)為14000元至15000元/平方米，11月已降至13000元至14000元/平方米，11月上半月板塊內老公房?jì)r(jià)格普遍下降近一成。

　　中小戶(hù)型老公房?jì)r(jià)格的回落，也推動(dòng)了非普通住宅的價(jià)格跟跌。如閘北的大寧板塊，目前板塊內70%以上的二手房已列入普通住宅范疇，而政策中對個(gè)人所得稅征收的“五年轉兩年”對房東心態(tài)影響十分明顯，板塊內不少房齡在2年以上的非普通住房?jì)r(jià)格也積極下調。板塊內知名樓盤(pán)歌林春天，10月份均價(jià)為19000元/平方米，目前均價(jià)則已跌至15000元至16000元/平方米，但成交依舊不見(jiàn)起色。

　　　高檔房仍觀(guān)望

　　11月份，上海中原的成交數據中，總價(jià)50萬(wàn)元以下、50萬(wàn)元至80萬(wàn)元、80萬(wàn)元至100萬(wàn)元價(jià)位段內的成交套數分別占成交總量的12%、26%、14%，100萬(wàn)元以下住宅成交套數占到了總量的52%。相比之下，總價(jià)在300萬(wàn)元以上的高檔住宅，成交就大為遜色，僅占總量的7%左右。

　　馬冀認為，這是由于在改善型需求上的政策始終不甚明朗，具體表現在各大銀行房貸細則中的“改善型普通住房”標準模糊，“二次房貸”是否松綁也遲遲不定，造成了高端市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依舊濃重。雖然一部分賣(mài)家出于資金壓力，順應市場(chǎng)形勢調低了價(jià)格，但買(mǎi)家的購房熱情并未因此有所回升。

　　11月份古北、聯(lián)洋等板塊出現了高檔公寓的集中降價(jià)，但成交沒(méi)有太大的回暖征兆。如，古北板塊內的“華麗家族”，今年價(jià)格最高峰時(shí)可達38000元至40000元/平方米，目前掛牌均價(jià)已跌至30000元至32000元/平方米，而購房者的心理價(jià)位則大致在27000元至28000元/平方米，觀(guān)望明顯。(記者 張奕）