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　　　　●核心提示●

　　年關(guān)將至,持續“價(jià)量齊跌”的樓市在11月開(kāi)始顯示出一絲亮色。北京、上海、深圳、廣州等國內多個(gè)城市11月份的成交量環(huán)比有所回升,呈現出“價(jià)跌量增”的積極變化,在一陣陣“寒風(fēng)”勁吹的“地產(chǎn)冬天”,樓市行情似乎出現了“回暖”跡象�！皽刂莩捶繄F”和“山西煤老板”、“萬(wàn)人購房團”等群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野。樓市真的觸底反彈了嗎?可以看出,量升的前提是價(jià)降,降價(jià)才是硬道理,當房?jì)r(jià)回調到合理的空間,房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性的需求才能最終釋放。

　　正如中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌日前在廣州一個(gè)論壇上所言:過(guò)去幾年透支的房?jì)r(jià)正在以“時(shí)間換空間”,通過(guò)金融、財政政策對樓市的支持,以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對價(jià)格策略和產(chǎn)品結構的調整,將房?jì)r(jià)和成交量都維持在較為穩定的狀態(tài),由時(shí)間來(lái)消化此前過(guò)大的漲幅。

　　　　-聲音

　　　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌:

　　　　樓市有望實(shí)現“軟著(zhù)陸”

　　前不久,在工商銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部主辦的“2008年工行投資論壇”上,中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示,經(jīng)歷了2007年樓市的價(jià)格和成交量“大起”后,現在要防止樓市價(jià)、量“大落”。與美國樓市不同,中國樓市存在著(zhù)旺盛的需求,“因此,我國樓市有望實(shí)現‘軟著(zhù)陸’�！�

　　　　由時(shí)間來(lái)消化房?jì)r(jià)過(guò)大漲幅

　　據顧云昌介紹,今年前10月,房?jì)r(jià)呈現環(huán)比下降的趨勢,而成交量更出現了同比17%的降幅。其中,北京樓市成交量同比減少了54%,上海減少43%,而廣州減少了25%。然而,回顧2007年的樓市景象,當年房?jì)r(jià)同比上漲了17.5%,而成交量更同比上漲了24.7%。

　　“2007年的樓市‘大牛市’透支了其后2—3年的成交,這樣的話(huà),既然房?jì)r(jià)已經(jīng)漲夠了,現在的目標就是將其維持穩定,盡量減少回落的幅度�！鳖櫾撇�提出的想法是“時(shí)間換空間”,通過(guò)金融、財政政策對樓市的支持,以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對價(jià)格策略和產(chǎn)品結構的調整,將房?jì)r(jià)和成交量都維持在較為穩定的狀態(tài),由時(shí)間來(lái)消化此前過(guò)大的漲幅。

　　二套房貸政策可能調整

　　2008年下半年以來(lái),在慘淡的樓市成交量下,地方及中央先后紛紛出臺“救市”政策和措施。在進(jìn)一步的激勵政策方面,顧云昌呼吁應“解凍”二套住房信貸限制,他認為,近期的房地產(chǎn)新政,已經(jīng)為二套住房正名,“改善型需求就是原來(lái)有房子的再買(mǎi)一次,央行政策已經(jīng)很清楚�，F在的問(wèn)題是要如何控制銀行風(fēng)險�！�

　　2007年9月,央行、銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)通知,規定購買(mǎi)二套以上住房,首付比例不低于40%,利率不低于基準利率1.1倍。顧云昌認為,解凍二套住房信貸限制的政策,央行應該有一個(gè)原則性政策,但主要還是讓商業(yè)銀行自己控制,因為各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異較大,沒(méi)有必要一刀切。

　　此前,住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥在受訪(fǎng)時(shí)透露了二套房貸政策可能調整的信息,被業(yè)界認為是政策解禁前兆。

　　在論壇上,工商銀行投資銀行部總經(jīng)理李勇表示,雖然中國樓市存在泡沫,但對樓市未來(lái)走勢充滿(mǎn)信心。(記者駱海濤 通訊員黃曉)

　　　　-市場(chǎng)掃描

　　　　降價(jià)助京滬穗深樓市走出“新政策行情”

　　央行的大幅降息,以及廣州公積金中心再次大幅調高個(gè)人貸款額度等措施的出臺,市場(chǎng)成交氣氛開(kāi)始活躍。11月底,廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣最后一周的數據顯示,全市共有147個(gè)樓盤(pán)成交,總成交582套,為今年以來(lái)較高水平。但是,在量升的背后,是售價(jià)的不斷下降。

　　近日,各地樓市11月成交量及價(jià)格的相關(guān)數據相繼露面,根據各方數據分析并結合各個(gè)樓盤(pán)售樓部的人流數量以及各個(gè)樓盤(pán)聲稱(chēng)的成交數據,一個(gè)宏觀(guān)調控中的“價(jià)降量升”市場(chǎng)概況初步成型。北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市樓市11月成交量的“暖冬”意味明顯。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江認為,政府的救市舉措取得階段性的成果。但這一輪反彈能持續多久,回暖程度有多高,還有待觀(guān)察。

　　　　11月成交量暖冬意味明顯

　　11月的北京樓市出現回暖跡象,期房簽約量出現較大幅度的增長(cháng)。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示,11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套,與10月相比漲幅達48%。整個(gè)11月,有9天的住宅簽約總量超過(guò)500套。簽約峰值出現在11月4日,簽約數量達到817套,而在今年9月日均簽約量?jì)H有百套。

　　與北京一樣,上海樓市11月成交量也明顯回暖,走出了一波“新政策行情”。上海佑威房地產(chǎn)研究中心統計顯示,11月上海成交一手商品房6201套、717551平方米,相比10月份的459764平方米,成交面積環(huán)比增長(cháng)了56%,比9月份的440065平方米增加了63%。

　　而深圳的11月成交則顯現出“成交翻倍價(jià)格下降”的特點(diǎn)。來(lái)自中國房地產(chǎn)指數研究院的統計數據顯示,11月深圳全市商品住宅成交面積為55.41萬(wàn)平方米,成交金額為69.29億元。而10月份深圳新房成交面積為34萬(wàn)平方米,成交金額為43.2億元。11月的成交量較10月增長(cháng)73%,創(chuàng )造了深圳樓市今年成交量的高峰。

　　在廣州10月、11月,連續兩月的成交回暖讓業(yè)內專(zhuān)家直呼“暖冬”。記者從中國指數研究院最新數據了解到,廣州11月共成交5982套住房,成交面積645501平方米。比10月全市成交的5603套住房,成交面積62.94萬(wàn)平方米,環(huán)比分別上漲了6.8%和2.6%。而在9月份,廣州的成交量卻只有3685套。11月份的統計數據,也是自去年9月份以來(lái),第一次成交量和成交面積連續2個(gè)月呈現上升趨勢。

　　　　新政下“低價(jià)”助推成交

　　從2007年10月廣州樓市沖頂以來(lái),對樓市的宏觀(guān)調控在政策層面上完成了一次全面的“V”型反轉,先是國六條、國八條,不斷緊縮銀根提高首付比率以及相關(guān)稅賦,如今在政府減稅、銀行降息、開(kāi)發(fā)商降價(jià)各方配合下,各地樓市走出了一波像樣的“新政策行情”。黎文江認為,數據反映廣州樓市已經(jīng)漸趨穩定。從10月22日住房新政出臺算起,廣州樓市在這一個(gè)月內經(jīng)歷了一個(gè)拋物線(xiàn),它延續“十一”黃金周的余波上升開(kāi)場(chǎng),以新政出臺后的真空期成交萎縮轉折,又從年末的打折促銷(xiāo)逐漸爬升�！秶�房分析咨詢(xún)報告》項目課題組首席分析師陳真誠分析,樓市進(jìn)入階段性的盤(pán)整階段,但樓市交易量的回暖似乎并沒(méi)有遏制住樓市價(jià)格下跌的趨勢。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜指出,利率下調及首次置業(yè)者首付比例的下降,讓首次購房和供樓門(mén)檻同時(shí)降低。同時(shí),市場(chǎng)中近期出現的不少“低價(jià)”單元對購房者的吸引作用非常明顯。

　　數據顯示,11月北京經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數為7026套,約占總成交量的55%�？梢哉f(shuō),北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖,很大程度上得益于保障性住房的成交增長(cháng)。深圳11月“成交翻倍”的背后,低價(jià)觸動(dòng)也較明顯,11月成交的價(jià)格環(huán)比下跌了4.48%。在廣州,11月以來(lái)的成交量也主要集中在低價(jià)位樓盤(pán)。

　　不過(guò),首次置業(yè)者擇機入市及低價(jià)位樓盤(pán)成交放量,并未讓所有業(yè)內人士感到“暖意”。廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同稱(chēng),二次置業(yè)的高端消費群還處于觀(guān)望狀態(tài),高檔樓盤(pán)成交仍清淡,只有各種產(chǎn)品類(lèi)型全面活躍的市場(chǎng)才可稱(chēng)作正常。

　　　回暖溫度要看后續動(dòng)作

　　陳真誠認為,房地產(chǎn)涉及的眾多相關(guān)行業(yè)都是實(shí)體經(jīng)濟而非金融經(jīng)濟,國家采取了通過(guò)救房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式去救經(jīng)濟,才有10月22日中央新政的出臺�？梢钥隙ㄕ�府的“救市”并不是救樓價(jià),而是救成交量。

　　上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為,僅憑一個(gè)月的成交反彈就說(shuō)樓市已經(jīng)“回暖”,尚屬言之過(guò)早。要判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢是回暖或轉冷,至少要出現一個(gè)季度的持續的方向性變化。專(zhuān)家預測,新一輪的降價(jià)短時(shí)間內可能會(huì )給樓市帶來(lái)“小陽(yáng)春”。要說(shuō)廣州樓市回暖的溫度,還要看新政和開(kāi)發(fā)商共同的“后續動(dòng)作”。本報記者關(guān)麗

　　　　-風(fēng)向標

　　　　炒房團四處抄底討論樓市反轉言之尚早

　　隨著(zhù)國家一系列政策措施的出臺,低迷許久的房地產(chǎn)市場(chǎng)在11月份稍稍得到緩解,近日,北京、上海等地房產(chǎn)交易數據顯示市場(chǎng)成交量同比放大,“溫州炒房團”和“山西煤老板”群體近日也以大張旗鼓“抄底”京滬樓市的方式重返媒體視野,樓市行情似乎出現了“回暖”跡象,不過(guò),接受記者采訪(fǎng)的多家機構和多位專(zhuān)家幾乎一致認為,目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在回歸理性的過(guò)程中,討論樓市整體反轉或許為時(shí)尚早。

　　　　炒房團避險操作

　　據報道,滬上媒體曾對“炒房團”抄底的真實(shí)性進(jìn)行了調查,多家上海地產(chǎn)中介機構負責人均表示,溫州人目前并沒(méi)有表現出很強的購房欲望,反倒是由于人民幣對韓元匯率上升,韓國人紛紛出售房屋。而北京樓市成交量上升的背后,卻是房?jì)r(jià)的走低,相關(guān)監測機構的數據顯示,11月開(kāi)盤(pán)的31個(gè)項目均價(jià)13462元/平方米,環(huán)比10月下降了1.4%,同比更是下降了16.3%。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭就認為,北京、上海等地出現的成交量上升,一方面是由于近期頻頻出臺的利好政策,購房者成本降低；另一方面是開(kāi)發(fā)商繼續降價(jià)。楊紅旭認為,目前市場(chǎng)的回暖只是短期波動(dòng),不會(huì )影響總體走勢,“說(shuō)樓市小陽(yáng)春來(lái)了為時(shí)尚早”。

　　國海證券資深研究員趙鐸在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)也表示,市場(chǎng)里看多的和看空的永遠對立存在,“炒房的和炒股的一樣,價(jià)格和交易成本的每一次降低都會(huì )吸引一部分新的買(mǎi)家,但是決定因素不是這些個(gè)別情況�！�

　　據傳山西“購房團”在北京8個(gè)高檔樓盤(pán)達成了總價(jià)約8000萬(wàn)元的購房意向,而溫州團在上海也確定了5000萬(wàn)元的意向。

　　一位專(zhuān)門(mén)研究地產(chǎn)的私募基金經(jīng)理在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)提醒,可能有這樣的現象出現,但是溫州和山西炒房的主力是高端物業(yè)和京滬等個(gè)別城市,現在是資金追求安全第一,地產(chǎn)是資金安全的一個(gè)避風(fēng)港,“外貿制造業(yè)萎靡,實(shí)業(yè)不好做,重新涌入地產(chǎn)類(lèi)物業(yè),特別是持有商業(yè)地產(chǎn)較為保險”,但如果從總體來(lái)看,全國樓市回暖還遠遠不夠。另外,他預計,商人們購置物業(yè)有可能在進(jìn)行短線(xiàn)操作,由于當前市場(chǎng)預期政府將繼續出臺刺激政策,很可能賭的是政策的短期效益。

　　　樓市還未“觸底”

　　中國社科院財貿所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任倪鵬飛也向本報記者表示,從統計數據看,房地產(chǎn)市場(chǎng)量減價(jià)跌是更普遍的現象,表明購房者的信心還沒(méi)有真正回來(lái),這次溫州炒房團和山西煤老板進(jìn)京購房的新聞不排除有媒體和開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合策劃進(jìn)行炒作的嫌疑。

　　對于媒體列舉的京滬兩地11月樓市成交量放大的佐證,他表示,判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否轉暖,單月數據并不能說(shuō)明問(wèn)題,至少要觀(guān)察一個(gè)季度以上的統計資料,“當前購房者正和開(kāi)發(fā)商還有預期將要出臺的政策進(jìn)行博弈,持觀(guān)望態(tài)度的需求方占據了上風(fēng),而且政府加大保障性住房的建設,這對商品房市場(chǎng)是不小的沖擊�！币虼�,他認為,現在還不能說(shuō)樓市已經(jīng)“觸底”,相反,可以確定的是較大規模的調整還將進(jìn)行。

　　日前發(fā)布的中國經(jīng)濟藍皮書(shū)也持相同觀(guān)點(diǎn)。藍皮書(shū)指出,短期內房?jì)r(jià)下調將成定局,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期,需求方短期內難以走出觀(guān)望,開(kāi)發(fā)企業(yè)將迎來(lái)一輪“洗牌”。在供需雙方作用下,房?jì)r(jià)面臨進(jìn)一步回調的壓力,炒房者將因投機能力下降而不同程度的退出市場(chǎng),首次購房的自住性需求將更為謹慎,購房需求將向實(shí)用性的中小戶(hù)型集中,留存在市場(chǎng)當中的真正的住房需求者將會(huì )對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求,未來(lái)市場(chǎng)競爭會(huì )更加激烈。

　　藍皮書(shū)的發(fā)布者之一中國社科院汪同三教授說(shuō),前幾年房?jì)r(jià)上漲過(guò)快,已經(jīng)超過(guò)了多數居民的承受能力,脫離了最廣大的需求面,所以房?jì)r(jià)進(jìn)行適度的回調也是必要的�！霸诠┣箅p方的作用下,開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )采取進(jìn)一步的降價(jià)措施,以期盡快回籠資金,短期內房?jì)r(jià)下調將成定局�！�

　　　　調整或將持續到2010年

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續調整成為市場(chǎng)共識的情況下,調整期持續多長(cháng)時(shí)間成為各方預測的焦點(diǎn)。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)建設周期長(cháng)的特性,市場(chǎng)在低谷區域需要一定的時(shí)間來(lái)整理,在不少機構看來(lái)這將持續到2010年。

　　根據不同的統計口徑,我國現有商品房存量約為1.7億平米—1.9億平米,而此后因2006年至2008年上半年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅投資水平均保持在較高水平,在未來(lái)一到兩年時(shí)間內,房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應仍將大量涌現,對市場(chǎng)消化吸納造成巨大的壓力。

　　不過(guò),更為市場(chǎng)所擔心的是,世界性經(jīng)濟金融危機在未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間內會(huì )通過(guò)資金鏈、消費者預期、居民收入、宏觀(guān)經(jīng)濟下行等方面影響到房地產(chǎn)投資,進(jìn)而引起宏觀(guān)經(jīng)濟跌落。多家券商發(fā)布的研究報告顯示,此輪地產(chǎn)行業(yè)調整的根源在于國際和國內經(jīng)濟環(huán)境惡化,而到目前為止宏觀(guān)經(jīng)濟惡化程度要比預期快而且嚴重,但政策放松的力度也比預期的要更快和更強,因此,宏觀(guān)政策能否改變2009年經(jīng)濟調整幅度才是判斷2009年地產(chǎn)行業(yè)能否見(jiàn)底的重點(diǎn)。

　　基于此,在擴大內需、保證增長(cháng)成為政策目標后,國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控發(fā)生轉變,從抑制地產(chǎn)泡沫轉向保持行業(yè)平穩。專(zhuān)家指出,雖然2008年下半年至2009年全年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè )觀(guān),但市場(chǎng)將進(jìn)入調整期或許也會(huì )促使中央出臺更多的政策措施。(楊小亮）