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　　11月是國家“樓市新政”全面實(shí)施的第一個(gè)月，也成為了深圳樓市變化最顯著(zhù)的一個(gè)月。中原地產(chǎn)深港研究中心昨天公布的“深圳一手住宅11月分析報告”顯示，當月深圳全市成交住宅59.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加75%，同比增加229%，日均成交超過(guò)210套，單月成交量創(chuàng )2007年3月份以來(lái)的新高！不過(guò)，單月成交均價(jià)則小幅下滑4%至12396元/平方米。對此“量升價(jià)跌”的狀況，該報告分析認為，樓盤(pán)低價(jià)入市或降價(jià)才是真正引爆樓市的核心因素。

　　低房?jì)r(jià)助成交銳增

　　按簽訂預售合同為統計標準，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年樓市調整以來(lái)單月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的單月成交量。

　　對此，該報告分析指出，10月22日以來(lái)的一系列“樓市新政”，如契稅下調、首套房首付減至二成、房貸利率下調等從11月起全面實(shí)施，系列優(yōu)惠措施增強了購房者入市的積極性，但價(jià)格無(wú)疑才是最關(guān)鍵的因素。根據中原地產(chǎn)統計的11月份深圳全市成交前十名的樓盤(pán)，絕大部分“性?xún)r(jià)比”已經(jīng)比較合理，一些周邊配套齊全的新盤(pán)戶(hù)型贈送面積多，并送裝修，價(jià)位合理。另外，一些盤(pán)價(jià)格調整，成交放大。

　　整體來(lái)看，11月深圳新盤(pán)價(jià)格走低或持平，普通住宅大部分均價(jià)都在8000元/平方米以下，低的只有5500元/平方米。8000元/平方米以上的住宅，價(jià)格或是同前期持平，或是同周邊項目比具有一定優(yōu)勢；與此同時(shí)，反觀(guān)一些仍維持在較高價(jià)位的樓盤(pán)，成交則未有明顯變化，如均價(jià)超過(guò)15000元/平方米的福田某新盤(pán)銷(xiāo)售一般，其他一些存量大的樓盤(pán)，因價(jià)格未調整或調整有限，成交也很少。

　　另一方面，別墅及一些高層豪宅成交活躍，如純水岸6期17套悄然售完，萬(wàn)科蘭喬圣菲售出24套，星河丹堤高層售出158套。低價(jià)及高價(jià)樓盤(pán)成交都增加，最終導致整體均價(jià)僅小幅波動(dòng)，下跌4%至12396元/平方米。

　　　中小戶(hù)型最受青睞

　　另外，供應量增加也是11月深圳一手房成交量“巨量”增加的重要原因。11月份，深圳全市58萬(wàn)平方米的新增供應比10月增加超過(guò)一倍，成交套數前十名中就有6個(gè)是11月份入市的新盤(pán)。

　　以簽訂預售合同為統計標準，11月份成交量最大的是“關(guān)外”的寶安區，該區當月成交住宅28.1萬(wàn)平方米，占全市總成交量近48%，環(huán)比其成交量增加了89%，同比則達到1326%。

　　該區的幾個(gè)房地產(chǎn)大項目，因價(jià)格合理，都有較理想的成交，一些樓盤(pán)降價(jià)也取得很好的銷(xiāo)售；“關(guān)內”的南山區的成交也銳增89%至10.1萬(wàn)平方米。

　　羅湖、福田和鹽田區成交量變化不大，其中鹽田的成交甚至減少7%，該區新盤(pán)成交少，多數在售樓盤(pán)成交回落。

　　而在銷(xiāo)售結構方面，根據深圳市國土房產(chǎn)局銷(xiāo)售公示，11月份新盤(pán)共成交住宅約2450套，整體銷(xiāo)售率近37%，比10月份增加8個(gè)百分點(diǎn)。

　　同前四個(gè)月一樣，當月仍是90平方米以下的中小戶(hù)型銷(xiāo)售相對較好，其成交率為38%，環(huán)比增加9個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以上的中大戶(hù)型銷(xiāo)售率為32%，環(huán)比增加5%；從單個(gè)戶(hù)型來(lái)看，單房的銷(xiāo)售最好，不過(guò)其供應較少。小復式的供應較多，成交也不錯。4房供應最少，銷(xiāo)售最差，只有兩成。

　　　　房?jì)r(jià)仍呈下調態(tài)勢

　　該報告分析指出，12月份深圳樓市將更為“熱鬧”，全市預計超過(guò)20個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，供應住宅超過(guò)100萬(wàn)平方米，環(huán)比再增加一倍，成為今年最高值。其中，“關(guān)外”的龍崗區供應量將大幅增加，全區單月住宅供應量有望達到50萬(wàn)平方米。

　　寶安區新增供應也有望超過(guò)20萬(wàn)平方米；“關(guān)內”的南山區供應也將放大，供應住宅可超過(guò)40萬(wàn)平方米。羅湖則有望供應約6萬(wàn)平方米住宅。鹽田區可能推出的只有0.45萬(wàn)平方米住宅。而福田區則沒(méi)有新盤(pán)推出。

　　由于供應大幅增加，如各盤(pán)以合理的價(jià)格入市，12月份全市住宅成交量仍有望維持高位。不過(guò)由于存量加上新增供應量，12月份全市可售住宅近550萬(wàn)平方米，約是2008年1至11月總銷(xiāo)售量的1.65倍，短期內市場(chǎng)壓力不小。

　　該報告認為，僅看11月份的成交情況說(shuō)“深圳樓市已回暖，房?jì)r(jià)已平穩”——仍言之尚早！因為11月份雖然成交暴增，但價(jià)格沒(méi)有松動(dòng)的樓盤(pán)成交依然不多。

　　面對龐大的市場(chǎng)存量，持續不斷的新增供應以及前景不明的宏觀(guān)經(jīng)濟走勢，深圳樓市的持續活躍其實(shí)意味著(zhù)房?jì)r(jià)仍將下調。

　　二手住宅“價(jià)平量升”

　　中原地產(chǎn)深港研究中心統計顯示，11月深圳全市二手住宅成交面積顯著(zhù)回升，達到44.78萬(wàn)平方米，較上月大幅上漲了26.52%，顯示市場(chǎng)正逐步恢復。

　　同時(shí)，成交價(jià)格繼續波動(dòng)，變動(dòng)幅度不大，全市實(shí)現均價(jià)11058元/平方米，環(huán)比僅有0.35%的漲幅。各區比較，福田區、寶安區、南山區成交量環(huán)比增幅最大。

　　統計數據顯示，深圳福田、南山區等較為重要的中心地帶，二手住宅價(jià)格反而出現了一定的下滑，這表明，未來(lái)深圳二手房?jì)r(jià)格上行的機會(huì )不大。

　　目前的市場(chǎng)中，買(mǎi)家仍然占據了較為有利的談判地位。另外，出于資金等各方面壓力，一手市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)潮仍未停歇，繼續擠壓著(zhù)二手市場(chǎng)的價(jià)格空間，預計12月價(jià)格二手樓市仍將維持“窄幅波動(dòng)”的格局。(記者劉暢　通訊員梁爽)