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　　由于房地產(chǎn)新政密集出臺 近期北京房產(chǎn)交易數量出現回升 但記者調查發(fā)現———

　　近期，類(lèi)似“央行大降息，房?jì)r(jià)已觸底，現購××花園省××萬(wàn)！”這樣的短信常常出現在人們的手機上。那么，現階段北京房?jì)r(jià)是否已經(jīng)觸底？北京樓市是否已經(jīng)回暖？現在是不是買(mǎi)房的好時(shí)機？就這些問(wèn)題，本報記者進(jìn)行了調查和采訪(fǎng)。

　　-北京樓市是否回暖

　　“除了個(gè)別打折‘一次到位’的樓盤(pán)出現銷(xiāo)售回升外，更多的樓盤(pán)還是成交清淡，北京樓市并沒(méi)有出現回暖的跡象�！贬槍η岸螘r(shí)間部分媒體說(shuō)的“北京樓市開(kāi)始回暖”的說(shuō)法，近日接受記者調查的多位開(kāi)發(fā)商和購房人如是說(shuō)。

　　據了解，前段時(shí)間，部分媒體之所以出現“北京樓市開(kāi)始回暖”的說(shuō)法，是基于對北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站上11月份的一手房和二手房成交數據的分析：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站的統計數據顯示，11月份，不算經(jīng)濟適用住房和限價(jià)房，北京商品住宅期房簽約銷(xiāo)售量為5558套，二手房簽約量為5106套，分別比10月份多了2096套和1767套。由此，“北京樓市回暖”開(kāi)始傳播。

　　而記者通過(guò)對北京多家在售樓盤(pán)售樓處、相關(guān)研究機構、專(zhuān)家學(xué)者及多位業(yè)內人士的調查了解，普遍的看法是，“11月份新房和二手房成交量上升比較大并不能說(shuō)明樓市真的開(kāi)始回暖，因為10月22日財政部出臺的有關(guān)契稅優(yōu)惠和首套住房的首付、利率優(yōu)惠等新政，很多購房人因此等待11月份各地開(kāi)始出實(shí)施細則了才開(kāi)始集中簽約”。中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰說(shuō)，“實(shí)際上，由于財政部新政的出臺，很多本來(lái)該在10月份簽約的一手房或者二手房交易，都拖延至11月份簽約了�！�

　　而另一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商則認為，11月份北京一手房之所以出現簽約套數比10月多出了2000多套，還因為11月份幾個(gè)低價(jià)入市的新盤(pán)帶來(lái)的銷(xiāo)售�！斑@幾個(gè)新盤(pán)，有的因為得房率只有60%多，且是50年的產(chǎn)權，每平方米七八千的開(kāi)盤(pán)價(jià)格加上小戶(hù)型，總價(jià)低，銷(xiāo)售得比較快；有的打折一次到位，直接降到每平方米1.1萬(wàn)多開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售得都比較不錯。但是除了這幾個(gè)低價(jià)入市的新盤(pán)外，其他樓盤(pán)銷(xiāo)售量并沒(méi)有起色，所以說(shuō)，北京樓市回暖為時(shí)尚早�！�

　　但從購房人看，財政部契稅優(yōu)惠、首套自住房的貸款利率優(yōu)惠加上央行最近一次的大幅降息，確實(shí)觸動(dòng)了很多此前一直觀(guān)望的購房人，打聽(tīng)現在是否可以買(mǎi)房的購房人開(kāi)始增多。某房地產(chǎn)公司行政部門(mén)的張先生告訴記者，“最近不斷地有朋友或者同學(xué)問(wèn)我，是不是可以出手買(mǎi)房�！倍�記者對50位準購房人調查也顯示，和前階段“巋然不動(dòng)”相比，現在他們有點(diǎn)“亂”，開(kāi)始動(dòng)心是否該出手買(mǎi)房了。

　　-北京房?jì)r(jià)是否觸底

　　調查顯示，無(wú)論是這些開(kāi)始打探是否可以買(mǎi)房的購房人，還是為賣(mài)不動(dòng)房子而焦心的開(kāi)發(fā)商們，眼下關(guān)心的最主要問(wèn)題便是，年初開(kāi)始進(jìn)入下跌通道的北京房?jì)r(jià)，至今是否觸底？如果樓市觸底，有什么特征？記者先采訪(fǎng)了經(jīng)歷過(guò)1998年亞洲金融風(fēng)暴、樓市曾經(jīng)跌入低谷的香港樓市業(yè)內人士。香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青對此表示，從美國、日本等國家以及上次香港樓市的調整情況看，和股市一樣，樓市、樓價(jià)觸底特征很不好說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)絕對的底，但是一般而言，如果成交量不再繼續下滑、房?jì)r(jià)不再繼續下跌，就說(shuō)明樓市基本觸底了。由此，北京的多位開(kāi)發(fā)商和研究機構負責人、學(xué)者產(chǎn)生了兩種不同的看法。

　　以中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰、金隅嘉業(yè)相關(guān)負責人、銀泰置業(yè)相關(guān)負責人為代表的部分業(yè)內人士認為，北京房?jì)r(jià)已經(jīng)基本見(jiàn)底，他們的判斷有以下幾個(gè)方面的理由：首先，從目前看，北京樓盤(pán)降價(jià)與否或者降價(jià)多少，開(kāi)發(fā)商基本是按照自己的現金流“走一步，看一步”，制定樓盤(pán)的價(jià)格策略，“那些現金流有問(wèn)題的，基本該降的都已經(jīng)降價(jià)了；那些通過(guò)各種渠道解決現金流問(wèn)題的，能支撐到年底，過(guò)了年關(guān)，明年開(kāi)春，借助利好政策，也許就能渡過(guò)困難時(shí)期�！逼浯�，從北京樓市銷(xiāo)售的傳統看，12月份和未來(lái)的1月份，即便沒(méi)有出現樓市遇冷，也是一年中銷(xiāo)售價(jià)格最低的時(shí)節，因此，過(guò)了12月和1月，部分樓盤(pán)可能不再降價(jià)促銷(xiāo)。第三，從明年的新盤(pán)供應看，今年因為調整，北京市土地中心成功出讓的新住宅用地很少，這就意味著(zhù)明年新盤(pán)量會(huì )因此減少�！懊髂晔袌�(chǎng)上賣(mài)的樓盤(pán)主要還是今年目前在售的存貨，供應減少，而北京樓市的剛性需求存在，供需決定明年的房?jì)r(jià)調整概率會(huì )小于今年�！北本┐髮W(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心一位專(zhuān)家強調。

　　而以南方來(lái)京的開(kāi)發(fā)商為代表的業(yè)內人士則不贊同上述“見(jiàn)底說(shuō)”。幾位不愿意透露姓名的南派進(jìn)京開(kāi)發(fā)商負責人表示，“從目前的情形看，四環(huán)以?xún)�、城區的房子——硬性需求比較大的區域，房?jì)r(jià)此前變動(dòng)不大，此后也因為需求大而不會(huì )出現降價(jià)，但是遠郊區的普通住宅(除稀缺型的別墅等)，包括亦莊在內，進(jìn)入明年，如果銷(xiāo)售還是沒(méi)有起色的話(huà)，肯定要以降價(jià)來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售量�！�

　　-現在買(mǎi)房是不是時(shí)候

　　那么，現在買(mǎi)房是不是時(shí)候？對這個(gè)問(wèn)題，認為“房?jì)r(jià)已經(jīng)觸底”的業(yè)內人士強調，“即便不考慮房?jì)r(jià)調整的因素，每年的12月和1月也是傳統上樓市銷(xiāo)售價(jià)格最低的月份，購房人在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房是最合適的，何況是現在？有需求的購房人當然可以利用眼下的市場(chǎng)形勢和開(kāi)發(fā)商狠砍價(jià)格，買(mǎi)下自己看好的房子�！�

　　“對自用的人來(lái)講，不管市場(chǎng)環(huán)境如何，永遠沒(méi)有時(shí)機的問(wèn)題，什么時(shí)候需要房子，什么時(shí)候就買(mǎi)，相對合適就行，而從這個(gè)角度看，眼下北京樓市由過(guò)去的賣(mài)方市場(chǎng)調整到了買(mǎi)方市場(chǎng)，房?jì)r(jià)也運行到了底部，應該到了買(mǎi)房的時(shí)候了�！睅孜粓猿帧氨本┓�?jì)r(jià)觸底”說(shuō)的業(yè)內人士表示。不過(guò)，他們也強調，現在買(mǎi)房一定要謹慎，千萬(wàn)不能因為某些項目降價(jià)了，就趕緊買(mǎi)房，除了價(jià)格外，你還要看開(kāi)發(fā)商是否有能力保證你未來(lái)的家的品質(zhì)，否則，房?jì)r(jià)再見(jiàn)底，也不能買(mǎi)。

　　另幾位對“房?jì)r(jià)見(jiàn)底”持不同意見(jiàn)的業(yè)內人士表示，購房者在考慮該不該買(mǎi)房的時(shí)候，應該更多地考慮自己是為什么要買(mǎi)房，如果因為孩子上學(xué)或者照顧父母等特別需求而購房，看到合適的，該買(mǎi)就買(mǎi)，因為如果等到價(jià)格合適的時(shí)候，也許房子已經(jīng)被別人買(mǎi)走了，也正是如此，他們認為四環(huán)以?xún)鹊某菂^，因為存在大量的剛性需求，購房人考慮該不該買(mǎi)房的時(shí)候，只能相對考慮價(jià)格�！岸鵁o(wú)疑，市場(chǎng)調整的時(shí)候，就是買(mǎi)房人有籌碼和開(kāi)發(fā)商談價(jià)格的時(shí)候，因此，相對合適的時(shí)候該買(mǎi)就得買(mǎi)，否則過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)有那個(gè)店�！钡�是，在明年市場(chǎng)不是很明朗的前提下，那些要買(mǎi)五環(huán)以外的遠郊區域的房子的購房人，不妨等到明年上半年再說(shuō)�！斑h郊區域的房子供應量相對大，如果明年上半年北京樓市銷(xiāo)售還沒(méi)有明顯起色的話(huà)，今年已經(jīng)挺了一年的開(kāi)發(fā)商肯定要通過(guò)‘以?xún)r(jià)帶量’的方式即降價(jià)促銷(xiāo)，回收現金流�！�(余美英)