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　　在北京海淀一事業(yè)單位工作的小劉最近正為購買(mǎi)限價(jià)房而撓頭。他的戶(hù)口在海淀區，經(jīng)過(guò)單位蓋章、社區服務(wù)站審核等一系列程序后，他可以參加海淀區限價(jià)房申購搖號了，卻“不幸”拿到了300多個(gè)備選號中的一個(gè)。按照制度，正選號選完房子后，如果仍有房源，備選號才可以挑選。

　　這次海淀區的限價(jià)房房源分別是小營(yíng)的金隅家園、西三旗的旗勝家園和通州的大方居。小劉覺(jué)得很冤：“備選號前面排著(zhù)2180多個(gè)正選號，而金隅家園和旗勝家園的房子只有1500多套。我們備選號可以挑選的，都是正選號挑剩的在通州的房子。絕大多數拿著(zhù)備選號的人都不愿去通州住，只好棄購，這樣就算我們放棄一次機會(huì )。我們備選號和正選號一樣，都只有兩次認購機會(huì )�！�

　　“我們兩次放棄后，就只好從頭再申請。申請一次實(shí)在太麻煩了，整個(gè)流程要走大概三個(gè)月�！毙�劉無(wú)奈地說(shuō)。

　　購房人 棄購“癥結”何在？

　　很多購房者都面臨著(zhù)和小劉一樣的問(wèn)題。10月份以來(lái)，經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房的成交量已經(jīng)占據北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“半壁江山”，但隨著(zhù)政府投入的加大，保障房體系的“重頭戲”——限價(jià)房卻開(kāi)始面臨“滯銷(xiāo)”的風(fēng)險。

　　日前，記者從北京市住房保障辦公室了解到，今年北京第二批保障性住房的搖號已全部完成，其中，1.4058萬(wàn)戶(hù)限價(jià)房配售家庭的選房簽約過(guò)程中，有2794戶(hù)選房家庭放棄選房，棄選率達20%，棄購現象在朝陽(yáng)、通州等部分區域尤為明顯。

　　朝陽(yáng)區在10月份進(jìn)行的限價(jià)房選房過(guò)程中，有將近1/4通過(guò)審核的家庭放棄選房。部分家庭因為經(jīng)濟實(shí)力較弱，不得不放棄選房，但大部分家庭則是因為區域、位置、戶(hù)型等原因而放棄選房。有關(guān)部門(mén)電話(huà)回訪(fǎng)了放棄選房的家庭，他們的主要理由是“目前周邊商品房都在降價(jià)，擔心限價(jià)房也會(huì )跌價(jià)”。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，限價(jià)房是在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)出臺的臨時(shí)產(chǎn)品，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、房?jì)r(jià)下行的背景下，部分限價(jià)房項目難免因價(jià)格優(yōu)勢和地域優(yōu)勢的削弱而受到冷遇。

　　北京市住房保障辦公室有關(guān)負責人表示，政府在調配第一輪房源時(shí)是按照房源相當于1：1的比例，房源共約2.5萬(wàn)套(1.1萬(wàn)套經(jīng)適房和1.4萬(wàn)套兩限房)，而通過(guò)審核的是1.8萬(wàn)戶(hù)，因此給市場(chǎng)造成“房多人少”的假象，這也影響了部分市民對限價(jià)房的認購意愿，但總量上不存在供過(guò)于求的問(wèn)題。

　　長(cháng)期研究保障房制度的一位專(zhuān)家指出，目前，在保障房交易市場(chǎng)，部分限價(jià)房項目的申購人數也很不理想，主要原因在于房源與申請人需求之間存在著(zhù)較大的差異，供應房源的區域分布還缺乏針對性，正是這種分布的不平衡和供需的不匹配，造成了限價(jià)房制度運行中的種種矛盾。

　　比如，北京市建委給宣武區調配的第一批房源中有分布在通州及朝陽(yáng)常營(yíng)的限價(jià)房房源，放棄這兩個(gè)項目的比較多，而位置相對靠近中心城區宋家莊的限價(jià)房項目，則不存在棄購現象。

　　開(kāi)發(fā)商 不愿拿地為哪般？

　　與部分購房者棄購相對應，限價(jià)房用地在土地市場(chǎng)頻頻流拍。據記者初步統計，今年以來(lái)，北京市已先后有三塊限價(jià)房用地遭遇流標，多幅地塊以底價(jià)成交。此外，天津、廣州和深圳的限價(jià)房用地也出現流拍現象。

　　一北京開(kāi)發(fā)商項目負責人向記者訴苦，今年限價(jià)房的具體政策到下半年才公布，導致公司開(kāi)發(fā)的限價(jià)房已經(jīng)封頂很長(cháng)時(shí)間還沒(méi)有銷(xiāo)售，增加了一部分財務(wù)成本，“凈利潤不到5個(gè)百分點(diǎn)，一不小心還被財務(wù)費用砍掉了一塊”。

　　記者采訪(fǎng)的大部分業(yè)內人士都認為，限價(jià)房的開(kāi)發(fā)主力將是大型國有企業(yè)或大型上市公司，中小開(kāi)發(fā)商由于資金實(shí)力、資質(zhì)和管理水平等限制因素，不愿或沒(méi)有能力介入限價(jià)房的開(kāi)發(fā)。

　　大型開(kāi)發(fā)商對限價(jià)房的態(tài)度較為積極。保利北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監陳艷萍介紹，公司開(kāi)發(fā)限價(jià)房的利潤確實(shí)不高，毛利率約為5%，凈利率約為3%。她表示，開(kāi)發(fā)限價(jià)房更多是在履行大型國企的社會(huì )責任，明年公司還會(huì )考慮競拍限價(jià)房用地。此外，限價(jià)房的銷(xiāo)售有政府參與，而且72%的客戶(hù)用公積金貸款，銷(xiāo)售回款速度有保障。

　　雖然業(yè)內人士普遍認為，限價(jià)房在品質(zhì)方面難以和商品房競爭，但市場(chǎng)也不乏好銷(xiāo)的限價(jià)房。由于戶(hù)型合理、綠化率較高、物業(yè)管理規范等因素，常營(yíng)保利嘉園限價(jià)房源的銷(xiāo)售率達到80%以上；在西城區的選房過(guò)程中，保利嘉園的銷(xiāo)售率達到92%，超過(guò)開(kāi)發(fā)同地段限價(jià)房的其他開(kāi)發(fā)商。

　　管理層 政策調整何時(shí)出臺？

　　北京市建委的一位負責人表示，2009年北京市保障房計劃規劃建筑面積與今年相比將增加近100萬(wàn)平方米。今年北京廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房建筑規模分別是50萬(wàn)平方米、300萬(wàn)平方米和450萬(wàn)平方米。

　　目前對限價(jià)房的爭議頗多，有消息甚至稱(chēng)“建設部醞釀限價(jià)房并軌經(jīng)濟適用房”。拋開(kāi)要不要限價(jià)房的爭議，北京限價(jià)房的供應仍面臨土地、價(jià)格、簡(jiǎn)化操作等諸多問(wèn)題。

　　目前，北京城四區可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)不多，要拿這些稀缺地塊建大量限價(jià)房肯定是不現實(shí)的。業(yè)內人士認為，未來(lái)北京市推出的限價(jià)房用地仍將位于近郊區，但離軌道交通線(xiàn)都不應太遠，否則，棄購現象還可能重現。

　　要不要降價(jià)是限價(jià)房面臨的另一個(gè)問(wèn)題。日前北京市建委相關(guān)人士稱(chēng)，北京市不會(huì )讓限價(jià)房也“隨行就市”。這種說(shuō)法遭到了部分業(yè)內人士和購房者的反對。部分購房者反對的理由是，通州的一些限價(jià)房不僅地段較遠，而且要到2010年才能交房，一旦商品房?jì)r(jià)繼續下跌，機會(huì )成本和時(shí)間成本較大，限價(jià)房不向下調價(jià)“說(shuō)不過(guò)去”。

　　此外，一些購房者都認為限價(jià)房的申購流程比較繁瑣。比如，兩次放棄選房機會(huì )的購房者，要重新走申請的諸多流程，雖然這些流程曾經(jīng)用三個(gè)月的時(shí)間走過(guò)一遍。

　　截至12月7日，北京可售期房住宅達11.2萬(wàn)套，未簽約現房住宅3.66萬(wàn)套。專(zhuān)家指出，如何在完成限價(jià)房供應計劃的同時(shí)，消化北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存房源，將是北京市政府在加大保障房建設力度后面臨的首要問(wèn)題之一。

　　11月20日，北京市副市長(cháng)陳剛在北京市十三屆人大常委會(huì )第七次會(huì )議上透露，北京市將采取建設和收購并舉的方式，收購一部分商品房作為保障性住房和限價(jià)房。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，政府收購商品房作為保障性住房的設想，不失為一種化解北京樓市高庫存的途徑，但具體而言，還要解決許多操作方面的問(wèn)題，比如，在財政資金安排、價(jià)格評估、審批程序等方面，還有很多工作要做。(記者 林喆 楊志剛)