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　　如果明年1月份的房貸賬單“利率”一欄顯示你的房貸利率只按基準水平下浮15%時(shí)，請不要驚訝，因為這很可能是絕大部分存量房貸的調息標準。針對存量房貸明年如何調息的細則，迄今各銀行仍諱莫如深，誰(shuí)都不愿率先公布。記者昨天從多位滬上銀行房貸部門(mén)管理人士處探悉，由于成本、技術(shù)等原因，除少數銀行認可的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)外，多數存量房貸明年恐難享受7折最優(yōu)利率。

　　存量房貸利率難打7折

　　在10月房貸新政出爐后，本市許多存量房貸客戶(hù)都對未來(lái)充滿(mǎn)期待。有人算了筆賬，假設貸款100萬(wàn)元，四次降息的累積效應再加上7折優(yōu)惠，將使明年的月供負擔凈減逾千元。

　　“現在看來(lái)，對多數人來(lái)說(shuō)，這種可能性并不大�！币晃粐�有銀行消費信貸部房產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人如是說(shuō)。據他透露，眼下該行的存量房貸調息細則仍在抓緊研究中，但最終方案的確定，除需總行批示以外，更要參考同業(yè)的標準。多數銀行都傾向將絕大部分存量房貸按現行下浮幅度來(lái)調整，這就意味著(zhù)，明年多數人的利率優(yōu)惠仍將集中在8.5折左右。

　　事實(shí)上，對于新政發(fā)布前即獲得貸款的存量房貸客戶(hù)，其中不乏滿(mǎn)足首套自住普通房貸款標準的人。但為什么新政不能惠及這些人呢？一位股份制銀行個(gè)貸部負責人認為，首先，甄別出房貸新政支持的首套自住普通房的借款人，存在審核、操作等技術(shù)障礙，銀行將耗費大量人工成本；其次，如果大規模統一調整為7折貸款，則勢必沖抵明年銀行的利潤。目前房貸息差仍只有0.4個(gè)百分點(diǎn)(利率7折的情況下)，扣除人工、房租等成本，銀行放貸等于無(wú)利可圖。

　　目前距離明年元旦調息日還有三周時(shí)間，但各行還在觀(guān)望同行的動(dòng)靜，最可能的結果是，各銀行在監管部門(mén)(或同業(yè)公會(huì ))的統一協(xié)調下，出臺統一的調息方案。

　　　　最優(yōu)利率偏向優(yōu)質(zhì)客源

　　為預防存量客戶(hù)“跳槽”現象，不久前滬上幾家大型銀行簽訂了一份“君子”協(xié)議，共同“封殺”存量房貸客戶(hù)為尋求利率7折而申請無(wú)交易轉按揭的行為。在業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，這一行為其實(shí)為來(lái)年的利率調整埋下了伏筆。

　　事實(shí)上，從近期新房貸申請情況來(lái)看，新政實(shí)施以來(lái)，房貸7折優(yōu)惠也并未大面積實(shí)施。一些銀行支行層面仍愿意通過(guò)打“擦邊球”的方式，滿(mǎn)足一部分優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的要求。如果手頭有其他房產(chǎn)或貸款結清的客戶(hù)，其收入來(lái)源穩定，向銀行申請房貸基本上能獲得理想的利率優(yōu)待。各銀行給優(yōu)質(zhì)客戶(hù)還定有若干“標準”，如“貸款人是事業(yè)單位處級以上的干部”、“個(gè)人凈資產(chǎn)300萬(wàn)元以上”、“銀行存款達到一定額度且3個(gè)月以上”等。在銀行看來(lái)，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)給銀行帶來(lái)的附加收益以及交叉營(yíng)銷(xiāo)收入都十分豐厚，因此即便在利率上足額下浮，從長(cháng)期來(lái)看仍是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。

　　銀行圍繞“改善型”做文章

　　目前，關(guān)于新政中提到的“改善型住房”的定義概念仍然未能明確，但從實(shí)際情況看，個(gè)別降低放貸門(mén)檻的個(gè)案確實(shí)存在，但幾乎也是針對那些被銀行認定為資質(zhì)優(yōu)良的客戶(hù)。從銀行官方層面，應歸入“改善型住房”范疇的第二套房貸款政策目前還沒(méi)有絲毫松動(dòng)的跡象。

　　就在上月中旬，上海銀監局召集的“促增長(cháng)、防風(fēng)險”工作座談會(huì )上，再度重點(diǎn)強調各銀行要繼續嚴格執行二套房房貸政策。但銀行內部對二套房房貸政策仍有不同意見(jiàn)，有人認為，目前第二套房信貸政策確實(shí)有調整的必要，普通市民購買(mǎi)第二套房不單是為投資或投機，還有改善住房條件、變更工作重新購房、子女住房等客觀(guān)需求，這些以自住為目的的購房，確實(shí)需要信貸政策的區別對待。

　　一位銀行人士表示，為了搶奪優(yōu)質(zhì)客源和做大房貸業(yè)務(wù)，日后可能有一些基層銀行會(huì )圍繞“改善型”做文章，變相降低再貸款購房的門(mén)檻。采訪(fǎng)中，就有不少銀行表示，如果前套住房的貸款已結清，再貸款便可視為第一套房。(記者 李 強)