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　　在這個(gè)地產(chǎn)冷冬里，“無(wú)理由退房”正成為開(kāi)發(fā)商熱炒的概念。

　　本報記者統計發(fā)現，從8月份開(kāi)始，北京共有東亞三環(huán)中心、海棠公社、中體奧林匹克花園、首開(kāi)·常青藤、里外里公寓、北京INN等近10個(gè)樓盤(pán)推出無(wú)理由退房。雖然各項目執行的標準各不相同，但其終極目的就是通過(guò)此承諾，來(lái)吸引更多的購房者出手買(mǎi)房。

　　不過(guò)在房?jì)r(jià)下行的階段，無(wú)理由退房似乎對購房者的吸引力并不太大。調查顯示，除東亞三環(huán)中心、海棠公社等幾個(gè)項目促進(jìn)銷(xiāo)售外，其他項目收效甚微。

　　變化 無(wú)理由退房逐步升級

　　限定時(shí)間更靈活，一次性付款及按揭均可退房；目的是撬動(dòng)冷清銷(xiāo)售

　　北京天鵝灣策劃總監趙語(yǔ)錄，是較早關(guān)注無(wú)理由退房的業(yè)內人士。據其介紹，北京今年首推無(wú)理由退房的是東亞三環(huán)中心。

　　事實(shí)上，“東亞版”無(wú)理由退房是有多種限制的，比如規定時(shí)間內退房、必須是一次性付款等有要求。

　　此后，推出無(wú)理由退房的開(kāi)發(fā)商數量明顯增加，“退房宣言”也在一次次升級。開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的條件也從限定為收房前一個(gè)月退房、補償利息退房，到最后根據風(fēng)險進(jìn)度隨時(shí)無(wú)理由退房。對于付款要求，也從一次性付款擴大到按揭貸款也可辦理。開(kāi)發(fā)商提供的無(wú)理由退房要求看似越來(lái)越寬泛。據了解，目前無(wú)理由退房“最高版本”是“海棠公社版”。

　　“海棠公社版”的無(wú)理由退房是，開(kāi)發(fā)商自發(fā)邀請公信機構對其項目進(jìn)行監督，從購房環(huán)節開(kāi)始，直至收房后的使用環(huán)節，購房人將享受到開(kāi)發(fā)商提供的全程保障體系，中間即使出現風(fēng)險，客戶(hù)仍可選擇零成本退出，其所投入的資金不會(huì )受到任何損失。

　　“無(wú)理由退房版本越來(lái)越全面，主要是開(kāi)發(fā)商通過(guò)此承諾，重新啟動(dòng)購房者購買(mǎi)信心，進(jìn)而撬動(dòng)銷(xiāo)售�！壁w語(yǔ)錄對記者說(shuō)。

　　反應 購房者并不買(mǎi)賬

　　有購房者寧愿選9.7折優(yōu)惠；業(yè)界稱(chēng)，買(mǎi)房最主要是對產(chǎn)品、價(jià)格認可

　　記者采訪(fǎng)中發(fā)現，多數項目的無(wú)理由退房均遭遇無(wú)人問(wèn)津的尷尬。位于南城的某項目推出不到一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)宣布取消。據知情人士透露，取消的原因是開(kāi)發(fā)商對后期產(chǎn)品推出降價(jià)及無(wú)理由退房的活動(dòng)，引起前期業(yè)主前來(lái)“維權”。

　　據了解，里外里、北京INN、中體奧園等項目，均未出現主動(dòng)簽約無(wú)理由退房協(xié)議的購房者。而收效較好的則僅有東亞三環(huán)中心、海棠公社等幾個(gè)項目。

　　中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順告訴記者，中體奧園近期開(kāi)盤(pán)當天推出86套房源，均價(jià)7500元/平米，目前認購了50多套�！拔覀兘o購房者準備了兩套方案，或選擇無(wú)理由退房，或選擇享受9.7折的優(yōu)惠。最后購房都選擇了后者�！睂Υ�，陳順?lè )治�，是項目足夠低的價(jià)格使購房者有信心。

　　多位業(yè)內人士分析認為，雖然無(wú)理由退房對購房者是一種信心保證，但只沖著(zhù)該承諾而購房的人并不多。北京華僑城營(yíng)銷(xiāo)總監宋翔華表示，選擇房子首先是考慮對產(chǎn)品的認可度，無(wú)理由退房則僅僅是一個(gè)附加因素，不會(huì )起到?jīng)Q定作用。

　　即使是受到購房者青睞的海棠公社，其主要因素仍舊是項目的性?xún)r(jià)比高，7800元/平米，“即使不推出無(wú)理由退房仍會(huì )受追捧�！币晃粯I(yè)內人士如是說(shuō)�！�B10-B11版采寫(xiě)/本報記者 張學(xué)冬 李宛霖　　新京報插圖/王璇

　　- 利弊剖析

　　好處 “有承諾更好”

　　很多購房者認可“無(wú)理由退房”的原因是“有了定心丸”。

　　購房者張先生就表示，相對沒(méi)有承諾無(wú)理由退房的項目來(lái)說(shuō)，承諾了的肯定要好一些。因為如果房?jì)r(jià)下降，他可以將房子退掉；如果房?jì)r(jià)上漲則留下來(lái)，房子也保值甚至升值了。

　　風(fēng)險 開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，退款無(wú)門(mén)

　　焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的網(wǎng)民調查中，65%的網(wǎng)友認為開(kāi)發(fā)商推行“無(wú)理由退房”的目的是“資金鏈緊張、變相融資”，62%的網(wǎng)友認為“無(wú)理由退房”存在的主要問(wèn)題是“開(kāi)發(fā)商誠信”和“相關(guān)政策不健全”。

　　業(yè)界人士指出，無(wú)理由退房存在的風(fēng)險如下：

　　1、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或逃跑；2、開(kāi)發(fā)商約定時(shí)間的限制模糊；3、補償金計算不一；4、退房手續成本支出；5、政策支持變化。

　　- 算賬

　　按揭一年退房損失3萬(wàn)多利息

　　目前無(wú)理由退房模式中，分補償型及不補償型兩類(lèi)。補償型是業(yè)主退房時(shí)可獲開(kāi)發(fā)商支付的一定補償金，標準大多為已付房?jì)r(jià)款日萬(wàn)分之二，以補償業(yè)主房款利息。而不補償型則是開(kāi)發(fā)商不給予已付房款的利息補償。此外，開(kāi)發(fā)商均表示，購房、退房過(guò)程中所產(chǎn)生的印花稅等費用由購房者承擔，不過(guò)這些費用不大。

　　所以，即使購房者選擇在收房前退房，也是會(huì )有損失的。

　　以胡女士購買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房屋，選擇無(wú)理由退房為例。

　　1、如果是一次性付款，那么胡女士直接損失的就是購房至退房期間的存款利息的損失。

　　目前多數項目的無(wú)理由退房提出時(shí)間是一年后，如果按照一年計算的話(huà)，目前一年期的存款利率是2.25%，胡女士的損失是2250元。

　　2、如果是按揭貸款，則將損失更大一筆利息。以胡女士辦理了20年期的80萬(wàn)元的等額本息按揭貸款計算。按照最新的貸款利率基準，胡女士每個(gè)月的還銀行月供是4968元，其中一年的本金總額是25852.5元，一年的利息總額是33768.3元。如果開(kāi)發(fā)商承諾只退還本金的話(huà)，那么20萬(wàn)存款利息450元，以及80萬(wàn)貸款第一年的利息33768.3元，胡女士的損失是450+33768.3=34218.3元。

　　- 風(fēng)險提示

　　據記者了解，目前開(kāi)發(fā)商提供的無(wú)理由退房中，多數未有關(guān)于第三方擔保的協(xié)議。

　　北京美亞聯(lián)合地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機構總經(jīng)理王鑫認為，雖然出現破產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商數量較少，但風(fēng)險依然存在�！叭绻�開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，房?jì)r(jià)大跌，結果購房者都去退房，開(kāi)發(fā)商將要在短期內拿出數額巨大的款項，這個(gè)數額可能超過(guò)億元。從目前開(kāi)發(fā)商現狀來(lái)看，很少有開(kāi)發(fā)商能在短期內一次性拿出上億元的資金。如果這樣的話(huà)，開(kāi)發(fā)商對購房者承諾的退房，將可能會(huì )因為其無(wú)錢(qián)退還而被擱淺。甚至需要通過(guò)漫長(cháng)的法律訴訟程序來(lái)解決。這對購房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)潛在的巨大風(fēng)險�！�

　　此外，目前多數項目是由項目公司開(kāi)發(fā)的，如果該項目在后期推出無(wú)理由退房。開(kāi)發(fā)商無(wú)錢(qián)退還款項，那么這個(gè)時(shí)候，購房者所能獲得的資金就只能是開(kāi)發(fā)商項目公司的注冊資本金，如果其注冊資本金少，那么購房者也難以獲得應有的退款。

　　因此，王鑫認為，購房者和開(kāi)發(fā)商簽訂無(wú)理由退房協(xié)議的時(shí)候，最好要求開(kāi)發(fā)商提供第三方擔保。萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商在退房期內無(wú)法按時(shí)退還房款，則由擔保方提供�！暗谌�方擔保最好是具有國有背景的實(shí)體，開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司不應該成為其擔保方�！蓖貊巫詈筮@樣說(shuō)。(作者:張學(xué)冬 李宛霖)