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　　小公寓供需矛盾加大，紛紛變臉寫(xiě)字樓。昨日，記者由東莞市規劃局官方網(wǎng)站了解到，繼第一國際、希爾頓廣場(chǎng)、華和商業(yè)大廈公寓改成寫(xiě)字樓之后，近日又有卡布斯國際廣場(chǎng)、金明商住樓跟進(jìn)，將公寓、商場(chǎng)等改建成辦公樓。

　　業(yè)內人士認為，《東莞市住宅禁商實(shí)施辦法》規定，從明年1月1日起將對住宅改商用進(jìn)行嚴格的控制，隨著(zhù)公寓供求的飽和，許多樓盤(pán)趕在此規定前變臉寫(xiě)字樓，此外，東莞正處于雙轉型時(shí)期，寫(xiě)字樓的需求量較大，寫(xiě)字樓和公寓在差不多成本的情況下所創(chuàng )造的價(jià)值不一樣是公寓改建寫(xiě)字樓的主要原因。

　　現象

　　近10個(gè)樓盤(pán)從住宅改成寫(xiě)字樓

　　今年初，東莞市規劃局網(wǎng)站公示了東莞大道旁樓盤(pán)第一國際的規劃變更，其一棟公寓被改成了寫(xiě)字樓。隨后，許多小公寓住宅跟進(jìn)，申請改建寫(xiě)字樓。

　　近日，緊鄰第一國際的卡布斯國際廣場(chǎng)規劃變更的消息也在網(wǎng)上發(fā)布，其B棟塔樓的使用性質(zhì)由原來(lái)的住宅變更為辦公樓，標準層由住宅房間改為辦公室房間。與此同時(shí)，東城中路與東縱大道交界處的金明商住樓3層也改為寫(xiě)字樓，原整層商場(chǎng)改為26個(gè)寫(xiě)字樓辦公單位。

　　截至目前，經(jīng)記者粗略統計，東莞已有近10個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了使用性質(zhì)的規劃變更。其中比較典型的有希爾頓廣場(chǎng)和華和商業(yè)大廈，前者由原來(lái)的5棟公寓改為3棟商務(wù)住宅加2棟寫(xiě)字樓，后者將原9～14層公寓改為辦公用房，面積共1萬(wàn)多平方米。

　　析因

　　小公寓“消化不良”

　　紛紛“變臉”寫(xiě)字樓

　　小公寓市場(chǎng)趨于飽和，供需矛盾加大是公寓變臉寫(xiě)字樓的重要原因。

　　東莞商業(yè)中心發(fā)展有限公司營(yíng)銷(xiāo)中心研發(fā)部副經(jīng)理雷非非認為，前幾年由于住宅市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，公寓類(lèi)產(chǎn)品一直供不應求，往往推出即告售罄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對于公寓市場(chǎng)預期過(guò)于理想，導致大量同質(zhì)化的公寓類(lèi)產(chǎn)品集中上市，今年下半年就有近萬(wàn)套公寓類(lèi)產(chǎn)品上市。但受政策影響，投資性需求大量萎縮之后，公寓出現供過(guò)于求，競爭非常激烈，大量小戶(hù)型產(chǎn)品均出現不同程度的滯銷(xiāo)，因此開(kāi)發(fā)商不得不考慮小戶(hù)型突圍之道。

　　光大地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監趙洪亮同意這種說(shuō)法。他認為，公寓貨量太大，加上經(jīng)濟適用房等一系列政策的效果會(huì )分散公寓的消化量，現在又是東莞產(chǎn)業(yè)轉型時(shí)期，人口的不穩定性比較大，很多人不愿意出手買(mǎi)房，寧愿租房住，所以小公寓市場(chǎng)會(huì )出現消化不良的現象�！肮�寓改寫(xiě)字樓一定要看是在哪一個(gè)區域，某些比較旺的地方公寓改建寫(xiě)字樓還是有增值性的�！�

　　寫(xiě)字樓成交價(jià)比公寓

　　高2000多元/平方米

　　雷非非透露，公寓改成寫(xiě)字樓后，產(chǎn)品的性能不一樣，在售價(jià)上也有一定的調整�！皩�(xiě)字樓單位計價(jià)比較高，而公寓和寫(xiě)字樓的成本是一樣的，寫(xiě)字樓相對來(lái)說(shuō)利潤會(huì )高一些，未來(lái)的使用率也比公寓要強一些，使用得要多一些�！�

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數據顯示，截至11月30日，東莞市公寓可售存量為10048套，后市的銷(xiāo)售壓力大。從可售存量來(lái)看，現階段公寓可銷(xiāo)售的套數足夠市場(chǎng)消化兩年，而上個(gè)月東莞公寓成交393套，其中4000~5000元/平方米這個(gè)價(jià)格段成交套數為205套，占了總成交量的50.1%，成交均價(jià)為5001元/平方米，與10月的5347元/平方米相比，下降明顯。

　　而上月寫(xiě)字樓成交68套，成交面積為4293平方米，成交均價(jià)為7419元/平方米，比公寓成交價(jià)格高了2000多元/平方米。

　　雷非非認為，即使是同樣品質(zhì)、同樣地段、同樣價(jià)格的房子，寫(xiě)字樓比公寓仍然更有競爭力。

　　地段好的項目商用

　　價(jià)值大于居住價(jià)值

　　公寓改成寫(xiě)字樓的項目基本上都是位于東莞大道、鴻福路等重要地段的項目。理想0769營(yíng)銷(xiāo)部副經(jīng)理梅華鋒認為，寫(xiě)字樓是投資性物業(yè)，地段因素占了70%以上，住宅可以通過(guò)區域性發(fā)展把地段發(fā)展起來(lái)，但是寫(xiě)字樓就要有個(gè)地理區位。

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部副經(jīng)理李興旺也表示，公寓消化壓力巨大導致公寓變臉寫(xiě)字樓，公寓通常是投資性住宅，在當前投資絕跡的形勢下，公寓銷(xiāo)售更不容樂(lè )觀(guān)。寫(xiě)字樓屬非住宅產(chǎn)品，國家暫時(shí)并未對非住宅需求進(jìn)行過(guò)多的限制。而且東莞正值經(jīng)濟社會(huì )雙轉型，未來(lái)辦公樓需求量會(huì )較大，尤其是地段較好的項目，其商用價(jià)值往往要大于居住價(jià)值。

　　寫(xiě)字樓投資回報率

　　高于公寓投資回報率

　　“資金都是逐利性的，投資客的資金總是要尋找出口�！崩追欠潜硎�，就目前來(lái)看，公寓的投資性?xún)r(jià)比趕不上寫(xiě)字樓這一塊，投資客在這個(gè)階段沒(méi)有它所需要的產(chǎn)品，寫(xiě)字樓如果價(jià)格合適的話(huà)還是對投資客有一定的吸引力。理想0769營(yíng)銷(xiāo)部副經(jīng)理梅華鋒也認為，差不多接近價(jià)位的產(chǎn)品，寫(xiě)字樓投資回報率顯然還要大大高過(guò)公寓，而房地產(chǎn)投資屬性始終是其重要的一面，真正有投資實(shí)力的客戶(hù)群往往更傾向于高端商務(wù)產(chǎn)品。

　　雷非非認為，“東莞寫(xiě)字樓的投資回報率很多到了5%、8%，甚至有的超過(guò)10%，如果有5%的投資回報率完全可以接受了，產(chǎn)品的價(jià)值本來(lái)就上升，資金回報能夠滿(mǎn)足現有的資金回報的話(huà)都是比較理想的產(chǎn)品了�！倍�公寓的投資回報率卻達不到這個(gè)標準。

　　消費者態(tài)度：

　　寫(xiě)字樓是不是改的？你不在乎，我在乎

　　公寓變臉寫(xiě)字樓后能否獲得消費者的認同呢？記者隨機采訪(fǎng)了幾位消費者。

　　陳小姐在第一國際購買(mǎi)了一套寫(xiě)字樓，隨后很快租了出去。陳小姐認為，寫(xiě)字樓和住宅的功能不一樣，只要地段好、容易出租、投資回報率高就可以考慮購買(mǎi)。她表示不會(huì )去考慮那寫(xiě)字樓是否由公寓改成的，買(mǎi)之前也沒(méi)有去打聽(tīng)過(guò)。

　　已買(mǎi)了幾套住宅的謝先生卻持有不同的看法。他認為，寫(xiě)字樓作為辦公用途，使用時(shí)是否安全、方便都是要考慮到的�！叭绻�電梯太少了，每天上班要等很久，別人也不會(huì )租的�！敝x先生說(shuō)，比如在安全問(wèn)題上，公寓和寫(xiě)字樓的要求不同，但是按住宅要求打下地基后再改變用途的寫(xiě)字樓是否能夠達到標準，自己很難認定。

　　他表示：“在相同條件下，我會(huì )選擇一開(kāi)始就規劃成寫(xiě)字樓的樓盤(pán)�！敝x先生說(shuō)，這樣以后在使用的時(shí)候會(huì )更放心。

　　相關(guān)規定：

　　明年起執行的《東莞市住宅禁商實(shí)施辦法》規定，凡2006年1月1日以后報建的住宅及商住樓住宅功能房屋，不得用作商業(yè)功能用途；自2012年1月1日起，所有住宅及商住樓的住宅功能房屋，不得用作商業(yè)功能用途；住宅用作商業(yè)功能用途的，業(yè)主應在限期前盡快辦理建筑物使用功能變更手續或者恢復其使用功能。(記者蔣幸端 潘勤毅）