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　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)量?jì)r(jià)齊跌后，11月份，國內多數大城市樓市成交出現“回春”現象，環(huán)比大幅上升。

　　　深一手房成交環(huán)比增近八成

　　根據招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國的統計，11月份，除廣州和珠海分別小幅下降0.8%和1.0%以外，其他監測城市成交環(huán)比上升

　　15%到80%不等。其中，深圳一手商品房成交量同十月份相比，增長(cháng)了79.7%。

　　東方證券研究所薛和斌的統計顯示，從11月30日至12月6日，長(cháng)三角和珠三角主要城市樓市成交持續保持增長(cháng)，其中，上海日均成交638套，環(huán)比增長(cháng)7%；南京日均成交217套，環(huán)比增長(cháng)3%；杭州日均成交65套，環(huán)比增長(cháng)3%。深圳日均成交216套，雖然環(huán)比減少了2%，但同比增長(cháng)了199%；東莞和惠州日均成交量環(huán)比分別增長(cháng)8%和1%。

　　降息減稅政策促使市場(chǎng)活躍

　　而根據中原地產(chǎn)向本報記者提供的數據顯示，12月1日至12月7日，廣州十區一手住宅共簽約1660套左右，簽約面積約17萬(wàn)平方米，環(huán)比分別約上漲30%和26%。

　　分析人士指出，11月份以來(lái)，央行大幅降息以及減免稅費減輕了部分購房者的經(jīng)濟壓力，提高了市場(chǎng)購買(mǎi)力，同時(shí)，也讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得喘息的機會(huì )。

　　關(guān)注焦點(diǎn)

　　近期全國主要城市樓市成交量出現大幅回升，其中，11月份，深圳市一手樓市成交量環(huán)比增長(cháng)近八成。樓市成交回暖是房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬里的一種假象，還是真正觸底反彈？業(yè)內人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨多重困難，因此，談?wù)撌袌?chǎng)整體回暖恐為時(shí)尚早。

　　問(wèn)題：房地產(chǎn)業(yè)面臨兩大硬傷

　　需要注意的是，在樓市成交暫時(shí)回暖的背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍面臨兩大硬傷。

　　　硬傷之一：高庫存

　　2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�，吸引了大量企業(yè)進(jìn)入。進(jìn)入2008年，市場(chǎng)需求急劇萎縮，前期滯銷(xiāo)造成的樓市高庫存成為行業(yè)的一大硬傷。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至12月1日，可售期房住宅套數為113147套；未簽約現房住宅套數為35698套，同比增長(cháng)了68.8%。而國家統計局數據顯示，截至11月末，全國商品房空置面積高達1.36億平方米，同比增長(cháng)15.3%。

　　從上市公司來(lái)看，剔除ST公司后86家A股房產(chǎn)公司三季度末的存貨金額達4015.2億元，同比增長(cháng)近60%。

　　　硬傷之二：高地價(jià)

　　在2006年到2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)飆升，地價(jià)也日高一日。而在市場(chǎng)短期迅速逆轉后，地價(jià)也跟隨房?jì)r(jià)的下跌而貶值，甚至出現成本和房?jì)r(jià)倒掛的現象。

　　廈門(mén)風(fēng)火房地產(chǎn)總經(jīng)理張煒勝表示，沉淀在土地里的資金量巨大，導致房企流動(dòng)資金短缺。他預計在2009年2月之前，將有30%開(kāi)發(fā)商出現現金流斷裂的局面。

　　廣州知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同博士在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，多數開(kāi)發(fā)商去年高價(jià)拿的地目前還沒(méi)有正式開(kāi)發(fā)，隨著(zhù)行業(yè)繼續調整，這部分高價(jià)地將會(huì )給房企造成很大的傷害。

　　觀(guān)點(diǎn)：整個(gè)市場(chǎng)回暖還為時(shí)尚早

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)丁祖昱近期表示，假設2009年銷(xiāo)售進(jìn)度與2008年三季度相近，那么各城市完全消化“庫存”所需的時(shí)間最少也要兩年。在丁祖昱看來(lái)，包括深圳、廣州、北京、杭州等重點(diǎn)城市在內，“庫存”消化需三年以上的市場(chǎng)在2009年9月前實(shí)現復蘇是不太可能的。

　　而韓世同表示，上海、北京等地成交量出現反彈有政策因素，而且10月份的基數比較小。他表示，優(yōu)惠政策能否真正刺激有效需求、成交量能否持續回升目前還不明確，因此，說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)出現回暖還為時(shí)尚早。

　　全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數繼續回落

　　國家統計局公布，11月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數繼續回落為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，比去年同期回落8.13點(diǎn)。

　　市場(chǎng)萎縮、行業(yè)景氣度的下滑以及融資受限，導致今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅下降，而且商品房投資回落較為明顯。今年前11個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26546億元，同比增長(cháng)22.7%，增幅比1~10月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資19333億元，同比增長(cháng)25.2%，回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為72.8%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)購買(mǎi)土地的熱情大為減弱。1~11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；而完成土地開(kāi)發(fā)面積僅2.1億平方米，同比下降將近3%。

　　另外，1~11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33404億元，同比增長(cháng)4.2%。其中，國內貸款增長(cháng)5.2%；企業(yè)自籌資金增長(cháng)30.9%。(張忠安）