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    2008年11月17日，國家統計局16日公布今年1-10月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況。截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(cháng)13.1%，增幅比1-9月提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。 中新社發(fā) 井韋 攝

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示，截止到昨天為止，北京尚未銷(xiāo)售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒(méi)有銷(xiāo)售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套。對此，業(yè)內人士認為，“2005和2006年上海是樓市調控重災區；2007年深圳是樓市調控的重災區，從1月到12月中旬的有關(guān)統計數據看出，2008年北京是樓市調控后下調最多的重災區�！�

　　　　18多萬(wàn)套期房、17多萬(wàn)套現房均出現滯銷(xiāo)

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據顯示，截止到昨天，北京新建商品期房可售房屋套數為18.4682萬(wàn)套，可售房屋面積達2356.0511萬(wàn)平方米；其中，可售住宅套數11.3522萬(wàn)套，可售住宅面積1402.2890萬(wàn)平方米。而沒(méi)有銷(xiāo)售的房屋還不止這些，數據還顯示，截止到昨天尚未簽約銷(xiāo)售的現房套數為17.3063萬(wàn)套，未簽約面積1841.0333萬(wàn)平方米；其中未簽約銷(xiāo)售現房住房占3.8142萬(wàn)套，面積約532.73萬(wàn)平方米。而這些尚未賣(mài)出去的房屋數據都還沒(méi)有算上二手房。

　　讓人擔憂(yōu)的數據還有兩組：其一是國家統計局公布的，今年1-10月的商品房銷(xiāo)售中，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，北京的降幅都位居“榜首”；其二是國家統計局公布的數據還顯示，今年1到10月份房地產(chǎn)投資中，北京是全國唯一一個(gè)投資下降的地區。由此，多位業(yè)內人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調控重災區；2007年，深圳是樓市調控的重災區；而從目前的統計數據來(lái)看，2008年北京將板上釘釘地成為樓市這輪調控中下調最厲害的重災區�！�

　　　　樓盤(pán)不以降價(jià)帶動(dòng)銷(xiāo)售量是主要原因

　　那么，北京緣何繼上海、深圳后，成為今年這番樓市調控中成交面積和成交量下調最嚴重的區域？“多數開(kāi)發(fā)商不肯以降價(jià)來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售量，是造成北京樓市在這輪調控中成交量下調、房屋出現滯銷(xiāo)最大的主要原因�！倍辔徊辉敢馔嘎缎彰�的權威業(yè)內人士異口同聲地強調。

　　綜合他們的分析，造成這種局面出現的原因是，從1998年取消福利分房、北京樓市開(kāi)始走上市場(chǎng)化道路至今，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上一直或多或少的有某種意義的代表性——她集中了全國最好的教育資源、醫療資源、政策資源等眾多資源，眾多的首都優(yōu)勢讓北京的購房人及開(kāi)發(fā)商從未擔心過(guò)北京的房?jì)r(jià)會(huì )下降，沒(méi)有面對過(guò)嚴冬的市場(chǎng)經(jīng)驗，因此從2007年以來(lái)的調控，很多人依然認為“政府不會(huì )不管房地產(chǎn)市場(chǎng)的”�！罢�是在這種思維的支撐下，雖然一線(xiàn)城市中深圳、廣州、上海從去年開(kāi)始都早已經(jīng)以降價(jià)來(lái)帶銷(xiāo)售量，但是北京項目降價(jià)的幅度小之又小�！币晃婚_(kāi)發(fā)商分析。

　　記者的調查也顯示，一些樓盤(pán)即便是降價(jià)，也是試探性的，希望政府的后市政策盡快出臺救市，這就造成北京樓市房屋滯銷(xiāo)加劇，空置率持續上升，累計供應量也持續上升，成交量卻持續下降。而正是在這樣的拉鋸戰中，雖然陸續有項目開(kāi)始“扛”不住出現價(jià)格跳水，但有一個(gè)不容置疑的現實(shí)是：至今實(shí)際上北京的價(jià)格依然只有部分下調，而非全面的下降。另一個(gè)論據是，單純從國家統計局的數據上看，只是在10月北京的房?jì)r(jià)才出現小幅降價(jià)。

　　　　未來(lái)出路：大量樓盤(pán)會(huì )不會(huì )出現“以?xún)r(jià)帶量”？

　　那么，北京樓市這種房屋滯銷(xiāo)、供應量持續上升，成交量持續下降的局面會(huì )持續到什么時(shí)候？

　　不妨先看看鄰居天津樓市的情況。據了解，天津開(kāi)發(fā)商反應迅速，從年初至今，價(jià)格直降，而由于降價(jià)比較到位，購房人對此也非常認可，成交量因此不降反而出現一路攀升。再看北京政策層面的：毫無(wú)疑問(wèn)，在救市政策思路方面，北京市政府一方面在2008和2009年大舉推進(jìn)限價(jià)房及經(jīng)濟適用房等政策性住房的建設，800多萬(wàn)平方米的保障性住房供應計劃讓很多住房困難戶(hù)看到了希望；另一方面，北京市政府至今也沒(méi)有像上海(將二手房交易營(yíng)業(yè)稅的免征年限從5年改到2年)那樣松動(dòng)房地產(chǎn)政策，而是堅持從嚴調控。

　　基于上述兩點(diǎn)，包括北大、清華、人大等在內的專(zhuān)家學(xué)者以及多位北京知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負責人得出了以下幾點(diǎn)判斷：總的看，在北京市政府主導政策的思路下，預計北京的房?jì)r(jià)還有相當長(cháng)的下調時(shí)間。具體而言，首先，四環(huán)以?xún)鹊某菂^及北五環(huán)以?xún)鹊慕ǔ蓞^，新增供應量的減少和持續存在的各種剛性需求決定，這些成熟區域的房?jì)r(jià)松動(dòng)不會(huì )很大；其次，時(shí)至今日已經(jīng)是12月中旬，還有半個(gè)月就馬上要進(jìn)入新的一年，這半個(gè)月期間，除非個(gè)別實(shí)在“扛不住”的開(kāi)發(fā)商會(huì )出現房?jì)r(jià)跳水外，一般而言，能扛的樓盤(pán)還會(huì )繼續扛，因為現在就是能賣(mài)出去房子，回款也只能算到明年的銷(xiāo)售額里面去了，對他們度過(guò)今年年關(guān)已經(jīng)沒(méi)有意義；第三，如果明年上半年沒(méi)有能徹底刺激樓市的金融或者政策層面的救市措施出臺，開(kāi)發(fā)商如果再不能打通融資渠道，那么，新增供應量較大的五環(huán)以外地區，“以降價(jià)來(lái)帶銷(xiāo)售量將是這些區域的開(kāi)發(fā)商唯一能做的�！倍辔粯I(yè)內人士斷言。